这面牛人多，问一下BTL 回报率的话，俺的计算方式有没有问题？是不是interest only 非常合算阿

归档 租房宿舍
#1

还是觉得租房怎么看怎么赔阿
计算的结果：帮我看看哪里有错？ 为计算简便，取10年房屋要大修前计算，一般都取整数

计算如下：

假设250K flat.贷款 150K, 贷款20年， 算平均3% repayment 利息算，其他税费 10k，按租售比1：300 rent £850/month， high tax payer

中介费代管理20%， 其他费用5%， 贷款每月£832其中利息£200， 需要上税部分房租 850*(1-0.2-0.05)-200=437 .
Income tax £437*0.4=175

现金流：850*(1-0.2-0.05)-750-175=负287 17年4月之后变成 -327/month。

在利息不涨的基础上， 每年亏损约4k，10年40K, 10年后房价翻一番 ，房价500K ,卖出3%费用，贷款 剩80K 左右 capital tax 70K, 除去投入150K(初始110，后续40), 收入约185k，

如果 interest only 每月利息375 850*(1-0.2-0.05)-375-150=115， 2017年以后大约50 忽略了吧。。。， 卖房3% 10年后翻一番， 还贷款150k， tax 70K, 还剩下 270K, 收入约 160K，年化在9% （如果上涨房价没有达到翻一番，只有50%，收入相应375-150-35-10-110 收入约 70K 年均5%）

这里没考虑贷款利息上调和房租上涨情况

大家帮忙看看这样算对不对？

#2

贷款150k，利率3%，那每年利息是4500每个月375

#3

房价上涨如果只有50%的话，收益那里不对，因为你要交的CGT相应少了35K

#4

多谢各位回复，找到问题了。。。

#5

最后啥结论呀？ 你帮我也算算。一个房子325K， 贷款145K， 一共3套房间。 A房年租金8000， C房年租金9000， B房打算租10K，目前空着自用。 我这个投资回报是多少呢？ 利率3.5%

#6

结论是如果interest only还是不错的，收益略低，不过风险和银行共担。

你这个牛，能租这么多钱， 我看一般的1：300就不错了呢。 分拆出租并且和房东住一块的税好像少不少，regulation 也不一样。你还是问专业人士吧。

像我们全职的不会管理，也不会修这个修那个，我看我朋友都是买完了全包给中介，最好什么事情也不要找我最好。 {:5_142:}

#7

based on interest only, net gain over 10 years is 160k
based on 3% repayment, net gain is 185k

it seems a bit unreasonable here: based on the profitable level, 使用越多的杠杆，收益率应该越大才对。leverage on interest only should be higher, hence should have higher profitable level.

#8

不算杠杆，不算capital appreciation,
收益已经超8%，
算上杠杆，算上capital appreciation,
收益超15%妥妥的

#9

万一发生地震了，房子塌了，价值为0，
这时候还需要还银行贷款吗？

#10

你觉得呢？银行的钱怎么能不还

#11

如果这样的话，这是一个很大的风险啊
万一哪天地震了，不是要直接哭晕在厕所了？:cn03:

#12

这种情况不是有保险么

#13

所以你贷款，银行条款都让你买building insurance。到时候保险公司赔啊

#14

天灾人祸保险不保。

算租金回报最好看看这个，比较全面
https://www.property118.com/calculating-rental-yields-and-returns/

考虑回报不能只看租金，譬如伦敦外围的Brentwood，2014-2015的一年间的total return是28.3%。
http://www.homesandproperty.co.uk/property-news/buying/beat-the-april-deadline-purchase-a-buytolet-property-before-the-stamp-duty-rises-a99011.html

#15

地震这种天灾，好像保险公司是不用赔的，
在其免赔条款当中

#16

如果说首付也是借的

那我一直不明白 这样的btl的回报率应该怎么看呢

#17

回复banana2006: 如果说Income tax 我觉得不要吧，所以我说上税部分850*(1-0.2-0.05)-200=437 扣掉管理了，如果是capital tax我觉得要把， 我读文档的感觉是不扣除这个的

#18

什么btl都不如投资做生意的回报率高。买个btl就是为了省心省力

#19

十年后房价翻一番，美出你个鼻涕泡儿…
十年以后英镑兑人民币一比三了都:’(

#20

哈哈，A股五年翻五倍，北京房价五年涨一倍，英镑跌到1比5，要是5年后这些都实现了，你说应该买点啥庆祝一下 {:5_137:}