交换合同后卖家pull out的可能性和预防/赔偿措施

我爱我家 买房贷款
#1

快交换合同了卖家突然提出按原completion date 延迟6个月交房，说是买的new build怕不能按时拿钥匙。

律师给我的意见就是同意晚2个星期作为诚意，但是每晚一周交房卖家要给我£5k (当然我们知道他不会同意，具体再谈)。但是我最担心的是真的等几个月了然后他不卖了，直接退我押金完事了。这个情况律师说首先很少交换合同后不卖的，如果真的发生了就是我告他，赔偿我的损失，或者我买别的房子在这期间涨价了他补差价，再或者法院强制完成交易。对我来讲这个赔偿很不好具体明确数额，所以我说干脆写明退我定金后再赔偿我双倍定金数额。但是律师说他不确定这个是否能legally binding,而且对方律师一定不会让对方接受。

想问一下大家在英国买房有什么条款能够给卖家更多约束力不退出，或者能够给买家更多保障或者出问题后索赔的内容或数额更明确一点的？现在对这个卖家非常不信任，因为从一开始看房双方沟通的基础就是他不需要买房，而且原来定的completion date也是他定的，还催着我在圣诞节前交换合同，搞得我焦头烂额的一周之内拿下mortgage offer。

本来想节前交换合同踏踏实实过个圣诞节等着新年搬家了，这下整的非常糟心，还得继续看房找个退路…… 不过还是祝大家:

Merry Christmas and Happy New Year! {:5_137:}

#2

你们还没交换合同是吗？你这情况跟我们前一阵碰到的很类似，我觉得无论怎么写赔偿的条款，到时候如果卖家不能按时交房都是麻烦事，光是找律师帮你索赔什么的你都耗不起，最好就是交换合同的时候干脆写清楚completion date，到日子拿钥匙，无论卖家那边买的new build 建好没建好，卖家都要搬出去。因为很多买new build的都是不写fixed 的completion date的，你交换合同时不写明具体completion date的话，一旦你交换合同交了定金，就被卖家牵着鼻子走了。。。我们也是跟卖家谈判了半天，他们本来想多拖两个月，我们给了两个选择，一个是补偿我们5000镑，两个月之后无论他们买的新房建好没建好他们都要搬出去，第二个选择是现在就交房，他们搬出去租房住。我们态度很强硬，不接受这两个选择我们就不交换合同。最后他们还是决定搬出去租房了。反正我觉得一定要在交换合同前把主动权拿到自己手里，把事情简单化，减少不确定性很重要。

#3

交换合同时候就要得写清楚completion date，防止扯皮

#4

上面说的对，一定要确定completion date。

有一种选择就是尽快complete，但房子可以租给他们住，你可以和律师商量具体如何操作。

Exchange以后卖家反悔一般就是需要上court去force对方complete，但这就有一定的不确定性。

#5

我之前研究过，基本上exchange 以后卖家反悔只是退押金而已，这个对买家真没什么保护…

#6

一两个月还好商量，6个月变数太多。要么到了原定的completion date 他们搬出去租房，要么按时complete，按市场价把房子租6个月给他们。

#7

推迟六个月交房太离谱了 而且六个月房价变化多少谁也不知道 到时候价格要是涨了他不卖了更麻烦 还是得push一下

#8

你怎么那么肯定6个月要涨不跌 {:5_137:}

#9

嘿嘿 俺们这边房子还是很紧俏滴 稍微差不多的房子 只要要价合理 院子不朝北 基本都是一周内就卖出了 跟抢似的
感觉还是供小于求
不过确实 市场这东西 谁也不能肯定会怎么走

#10

嗯，还没交换合同。我提的赔偿条款也就是想push他不要乱搞，按期交房就好了。我律师提出的每延期一周罚5k也是想迫使他按期交房。

不过看起来没什么办法能够实质性的约束他。如果真实交换合同后再出问题，我也只能认倒霉然后扯皮打官司了？ {:5_134:}

#11

另外对方提的不是不写completion date。是原来约定2月1，他现在想改成7月31，然后加一句话说尽量2月1，不行的话根据卖家情况，他什么时候可以了就通知我completion，但是最晚就是7月31.

我的律师说谁也不可能白等6个月，还有拿不到钥匙的风险。所以要求从2月14号开始，每周赔偿我5k。但是即便有这个条款，如果他真的退出了我打官司还不一定要的回这个钱。。。英国这法律简直了 {:5_139:}

#12

他赔你只能赔你实际的损失，5k这个数没有任何依据，如果6个月以后房价涨了他pull out了，自然你有损失，如果房价跌了你就没损失你可能还希望他pull out。

感觉这个卖家没有诚意，新房没交拖1两个月可以理解，拖半年就让人怀疑他的意图了，脱欧的不确定性让房价走向不明确，把你拴住等6个月以后房价走向应该会更加明朗化，跌就卖给你涨就pull out。

#13

这都可以啊，完全只赚不赔的买卖，涨见识了。感觉这边就是越无赖越有利可图啊。

#14

5k是我的律师提出来的，这个实际是以completion为前提才有的赔偿，比如他最后3月14号交房，也就是晚了4周，那么房子的value就要减20k。 但是如果不completion，这个时候我觉得才是最没有赔偿依据的时候，比如房价涨了，具体涨多少？这些都是没法衡量的。

#15

嗯，在谈价格的时候就感觉会出岔子，某个民族特有的气质 {:5_134:}

#16

5k怎么算出来的数据，为什么不是4k，6k？这种完全random的数据到时候完全无法enforce。

#17

completion 晚的原因是什么？

#18

还是继续看其它的房子吧，跟卖主说2月14号不能complete就不用签合同了