买房求建议-伦敦250k

我爱我家 选房看房
#1

还没有正式拿到贷款，但是broker 和银行说估计能贷到270K左右。所以我们把预算放在250k。
最近半年有断断续续地看房子，因为工作很忙，所以一直没空和先生一起约去银行做贷款，现在圣诞放假就想继续学习买房的知识，然后新年完再去弄。
目前伦敦房子还是超级贵，1-2区就离谱了。本来说想买share ownership，但是算下来压力更大， 而且那些乱七八糟的房子随便都超400k的。。。。。唉，穷人心累。

现在就是必须选择，交通或者舒适度。。。。反正这个250k的就是不能让人好好生活就是了！但是顽强的我们还是想碰多点运气学多点知识好让自己买到个可以接受的房子。

希望大家多给点建议：
1，背景：我在Barbican上班， 一周五天； 我老公在Canary wharf上班，上四天休息四天；还没有孩子。我们两个只能接受1小时以内的通勤，而且交通方便（不希望转几次地铁和bus的那种）。
2，期望：250k左右， 两个房间，最好不是council房，最好带阳台，最好可以拎包入住。。或者已简单装修不用多费心机和时间，最好附近有好学校，少点坏孩子。。
3，请建议：区域，贷款方式，交通，屋形选择，买房规划等等。。。。

以上要求好像有点奢侈，但是希望大家能尽量指导指导！
谢谢！！！！！ {:5_143:}

#2

不太明白可以贷款270k，为什么会只考虑250k的预算？

可以考虑顺铁路线往Essex方向走。

#3

你自己总有些首付吧。要不然也贷不到或是利率不好吧。

别的不说，不知道你们去开了help to buy ISA了没。没有的话赶快去开，政府match 25%。不过每月只能存200。

#4

没孩子就选 shared ownship挺好的啊。wembley park附近，找找。有Metro直接到

#5

成龙大哥，请问是指 Ilford, Barking, Dagenham这几个地区吗？我一直住在2区所以不是很清楚那边那些区比较好。 {:5_147:}

#6

Shared ownership的话，要有耐心和运气，因为是按照目前工作居住borough来论资排辈的，而且找rent level低的不好找，不少都是rent远超mortgage，而且两口子没孩子的housing need是一居室，申请2 bed的allocation 优先级低于其他的申请人，但resale的要求也许会低一些，还有就是两口子总收入不能高于90k，不少housing association要求所有贷款人都有永居或者eu国籍。

#7

铁路出伦敦往Essex方向比如说Brentwood。

crossrail往Reading方向，比如west drayton，一年前价格还可以，可惜这一年涨太多了。另外一个一年前比较affordable的Abby wood现在也很贵了。

#8

能贷到多少不用broker算，自己算就行了，双方税前工资5倍！如果贷不了这么多的，换个broker!
至于affordablity 把自己花销少写点就行了，lender又不会去查你每月食品饮料到底花多少！TV电话宽带手机能少些多少就多少，又不是生活必需品，我不看电视不上网你管得着吗？然后拿出10-20%的首付，就是你能买得起房子的最高值！你要有30K，贷270K，就可以看310-290K的房子。这个价位一个小时通勤还是找得到的，比如可以找2卧室的house！实用性和三卧室的差不多，那个小的Box room说实在的真没啥用，我住过好多次3室房子，没有一次真正把这个小房间用上的。找broker的好处是他们尽量想把生意做成，倾向于帮你！直接找银行很多职员很官僚，产品线少，有一点不满意不和规矩就说No。

#9

可以看看Kent或者surrey，但是交通费不会少的，楼主这个也得考虑进去。

#10

很多shared ownership根本不用经过council，直接交定金，跟普通买房一样。不用排队，不用住6个月，房租也不贵，比贷款还低。

#11

要在伦敦内买的话shared ownership是唯一的选择了吧。270K 1 bed应该都买不到，可以看看东边或者西北Jubeliee上的。

#12

不直接经过council，但经过housing association，而housing association的allocation priority之类的政策是要靠council 拍板的，而且allocation offer也要上报给council，表示自己是按照council的要求做的
有的housing association没有规定申请人需要在指定borough居住工作多久，但申请人需要有council tax utility bill等多种地址证明，也有的HA会优先给早就在所在council或者HA的waiting list上的，还有就是一般army personnel或者某些key worker也会有优先。

现在很多不错的房子的rent level还是蛮高的，比如2 bed买4-50%的mortgage可能才2-300镑每月，但剩下的rent可能就是5-600镑多，外加近200镑的service charge，而申请mortgage时，并不是4.5-5倍那么简单计算，尤其是买new-build flat的时侯，政策会卡的比resale严格，人家HA和对应的mortgage broker要看每个月mortgage+rent+service charge原则上不能超过净收入的45%，那么刨去rent和service charge后，能用来承担的mortgage就变得很少了，这样在工资水平有限的话，对deposit的要求就非常高，反过来deposit低，那么工资就要高，但还不能太高。

#13

shared ownership不容易，你看上的很多人也喜欢，有优先权的人就有戏，要不然我当年就买2区边上的了，根本轮不到
要区不错，小学也不错的，楼主可以看看hornchurch, 东6区

#14

朋友年初才买的，HA跟开发商是同一家，他们压根就没来这个council住过，也没弄假地址，提供的材料都是在别的council住的地址，也没查永居查身份。首付倒是要求付到35%因为他们俩有一个是签证然后不足2年了，这个是银行要求的提高deposit。房价300多K，他们买了一半，每个月贷款付四百不到，房租360，service charge 120，很划算了。

#15

shared ownership应该是贷款不超过税后工资的4倍。。一个人是这样。银行是算税前。

#16

[quote=“jyclovelj, post: 14, topic: 2863781”]
jyclovelj 发表于 2016-12-28 13:09
朋友年初才买的，HA跟开发商是同一家，他们压根就没来这个council住过，也没弄假地址，提供的材料都是在别 …[/quote]

那样子的是少数，有些council还有rent便宜到不可想象地步的，比如100多镑，但那样的非常少，要求非常多，比如之前Newham council有个就是专门给家里轮椅用户的，后来实在找不到申请人才放开给普通当地borough以及其他london borough的申请人，最后自然是当地borough的申请人占到了这个大便宜。简单来说多数HA都是有地域等限制或者优先级的，当排在前面的人最后因为各种原因不买了的话，才会考虑后面的排队者，二三区以内的房子无论是new-build还是resale一般限制比较多，同时申请的竞争者也多。
如今shared owndership 2 bed的话，rent部分普遍都是450+甚至600+，除非后来有钱来staircasing买更多的产权，未来这个rent一般只会小涨不会降

Melodica 发表于 2016-12-28 13:13
shared ownership应该是贷款不超过税后工资的4倍。。一个人是这样。银行是算税前。 …

这个真不是这么像买private sale那样简单估算算的，朋友和认识的人是专门做shared ownership以及对应的broker的，他们用好几个参数，比如那个45%是理论上的affordability assessment上限（这个申请人必须要pass才能进入allocation阶段），就像我说的，mortgage repayment+rent+service charge三项加一起不能超过每月净收入的45%（个别也有特殊resale时能超过50%的），那么在申请人总收入，service charge和rent基本固定的前提下，能够留给mortgage的份额就比较有限了。在此之上，还有一个用来做参考的参数是（share value - deposit）/total net annual income < 3.5

还有就是和private sale的mortgage不同，市场上能够提供给shared ownership的mortgage products选择面是比较有限的，所以一般HA都会有推荐的Independent Financial Advisor (IFA)和broker，因为不是shared ownership申请人随随便便去银行就能申请到适合shared ownership的mortgage的。

#17

楼主你这价格买Upminster最好。白人区，治安可以，价格不贵。火车地铁都有。火车从Upminster直达市中心tower hill20几分钟，然后你在那转地铁几站到公司。 白天火车超多，你老公坐火车15分钟到west ham, 然后灰线10分钟到金融城。

#18

其实我很好奇如果想买多点share的话，是不是要交多次律师费valuation 费。比如分3次买齐100%，是不是就要律师做三次research？可是房子又没变，同一个啊

#19

Research倒是不用做三次，但是改share 重新valuat什么的手续费还是要交的，而且要跟ha和他们指定的律师打交道，那些人的效率，呵呵

#20

就像ls说的，search不用做，但valuation 需要重新做，因为有效期只有3个月吧，staircasing时需要按照当时市场价格来重新计算，而且总共staircasing的次数也是有限的，似乎是最多3-4次，每次最少买10%吧。