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楼主: lisasummer

[选房看房] 大家觉得450k的BTL的预算,伦敦哪里买房子比较好

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成龙大哥(我爱我家版主)

发表于 2017-1-18 21:17:49 | 显示全部楼层
superqian 发表于 2017-01-18 19:29

450K现金放在英国银行,每年损失收益至少百分之四。。。

目前退欧细节不确定的大环境下买或者卖都是赌博。

点评

我很想知道,什么时候不是赌博,记得伦敦前几年有一阵子房价大涨,买房跟抢似的,都觉得不可能再跌了,约个看房都难,现在买房又怕退欧房价跌,一个国家的economy 中 temporary shock 太多了,买房就是走长线,短期涨跌就要经得住。  发表于 2017-1-20 05:08
我很想知道,什么时候不是赌博,记得伦敦前几年有一阵子房价大涨,买房跟抢似的,都觉得不可能再跌了,约个看房都难,现在买房又怕退欧房价跌,一个国家的economy 中 temporay shock 太多了,买房就是走长线,短期涨跌就要经得住。  发表于 2017-1-20 05:06
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成龙大哥(我爱我家版主)

发表于 2017-1-18 21:20:14 | 显示全部楼层
lisasummer 发表于 2017-01-18 20:54

就最近开始打算了,英镑贬值了,账户上已经缩水了,好在房价也跌了,要是房价再涨了,伤不起了就...

如果将来要自己住,可以看看Sutton和bromley这两个council范围

你说伦敦房价降了,我没看到。

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八品主薄

Rank: 2Rank: 2

 楼主| 发表于 2017-1-19 01:43:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 lisasummer 于 2017-01-19 01:48 编辑
LiLaC52 发表于 2017-01-18 21:20

如果将来要自己住,可以看看Sutton和bromley这两个council范围

你...

谢谢成龙大哥,对于伦敦市郊真不很懂,就是想找个去canary wharf 或 bank 方便的地方,又比较好的区。之前一直看市区的,450买不了多大的房子,觉得不合算。。市区是有一些公寓降价了,之前看了好多但没存,随便找了一个比如 ,http://www.zoopla.co.uk/for-sale/details/42545198?search_identifier=d6706b29ec5886e0108c1fe48751c32e#TmIZ8D25iDDkyKv7.97
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八品主薄

Rank: 2Rank: 2

发表于 2017-1-19 02:00:52 | 显示全部楼层
lisasummer 发表于 2017-01-19 01:43
本帖最后由 lisasummer 于 2017-01-19 01:48 编辑


谢谢成...

现在入场伦敦BTL基本上是亏本的
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八品主薄

Rank: 2Rank: 2

 楼主| 发表于 2017-1-19 02:12:06 | 显示全部楼层
Diago 发表于 2017-01-19 02:00

现在入场伦敦BTL基本上是亏本的

为什么这么说呢?谢谢
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八品主薄

Rank: 2Rank: 2

发表于 2017-1-19 17:39:09 | 显示全部楼层
lisasummer 发表于 2017-01-19 02:12

为什么这么说呢?谢谢

拿你的£450K在伦敦做例子吧:
假设贷款 80%, BTL 利率 2.5%,你的税率30%,房子出租£1,500一个月

毛收入:£1,500*12 =  £18,000
利息:£450,000*0.8*2.5% = £9,000
service charge + ground rent + other expense: £3,000
Tax: £18,000*0.3 - £9,000*0.3 = £2,700(明年起要更多)

利润:£18,000 - £9,000 - £3,000 -£2,700 = £3,300

为了£3,300 一年,你要投入 £450K * 20% = £90,000
而且这里假设是你自己管理,无中介费,房租出去无封链接
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二品河运总督

Rank: 4Rank: 4Rank: 4Rank: 4

发表于 2017-1-19 17:55:43 | 显示全部楼层

回帖奖励 +5 两银子

Diago 发表于 2017-1-19 17:39
拿你的£450K在伦敦做例子吧:
假设贷款 80%, BTL 利率 2.5%,你的税率30%,房子出租£1,500一个月

租售比要1:200才是好的吧。要是能租2300一个月是不是还不错。
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八品主薄

Rank: 2Rank: 2

发表于 2017-1-19 18:18:35 | 显示全部楼层

回帖奖励 +5 两银子

本帖最后由 玉兰满枝 于 2017-01-19 18:19 编辑

现在贷款条件很苛刻,按照16楼的例子,伦敦450K的房产月租差不多就是1500左右,lz只可以贷到225705。lz需要投入224295。

当然BTL不只看租金回报,还有看房子的升值潜力。伦敦是最高的,尤其过去的两年,但高峰期已经过去了,未来5年房价升降是未知数。

如果买ftse 100 index,过去5年升值25%,未来也是未知数,但我觉得比房市稳定。(夫妻两人每年可以买3万免税的ISA)。
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辅政大臣赐尚方宝剑

Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5

发表于 2017-1-19 18:24:36 | 显示全部楼层
玉兰满枝 发表于 2017-01-19 18:18
本帖最后由 玉兰满枝 于 2017-01-19 18:19 编辑

现在贷款条件很苛刻,按...

一直不懂这个ISA,是说这个额度可以买股票免税吗?
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辅政大臣赐尚方宝剑

Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5Rank: 5

发表于 2017-1-19 18:34:21 | 显示全部楼层
本帖最后由 superqian 于 2017-01-19 18:36 编辑
Diago 发表于 2017-01-19 17:39

拿你的£450K在伦敦做例子吧:
假设贷款 80%, BTL 利率 2.5%,你的税率3...

说得有道理,房价涨的时候公寓也涨不过house,再说现在前景不明朗的时候,为2,3个点的收益去做房东,冒各种风险,劳心劳力,真的很不值得,真想做就踏实买个house,改造一下群租,牵涉精力也认了,又或者前几年低点入的也可以,在现在的行情还弄个小公寓明明不赚钱还拿capital gain来自我麻醉,有点自欺欺人
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