//修房造屋自己来// - Blue Tile House

Blue Tile House 是一个已建成并使用100多年的维多利亚风格的联体红砖房。

其实这个房子里没有一块蓝瓷砖,那为什么我们叫它蓝瓷砖房呢?后来我们也为此问题反复琢磨,这大概是因为第一次我们去看房的时候,把贴在其中一个还保留着100多年前风格的壁炉上的有些发暗的棕色辞职给误认为是蓝色的原因吧。

项目背景

在过去的两三年里也去看了很多住家附近的新旧房子,觉得无论其售价还是房间结构、布局等都和我们梦想中的家(Dream Home)相去甚远。偶然看到一个叫Grand Design的电视节目,被里面那些勇于着手建造自己想要的房子的人及他们的想法很是佩服和向往,就突然有了自己建造房子的想法。于是开始急急忙忙地一边开始查找相关的修建服务的质料和信息,一边寻找合适的土地,一边开始筹措资金,一头扎进这个于我们完全陌生的领域。

找个Blue Tile House 是我们在一次拍卖会上购得的。一开始本来没有打算买这套房子,而是更想要其旁边的那块土地。但因为当天拍卖会的安排,先拍得房子的就有优先权买下土地,于是就一路亮牌以比预先的估价高20%的价格拿下。但没想到那块土地居然溢价50%多,再加上修房的基本成本后,与市场售价的空间不大,于是不得已放弃了那块地,转而集中精力在这个房子上了。

项目编号

100512

项目定义

这个房子是100多年前建的,其房间安排也是按那时流行的维多利亚风格所布局,如果是简单的装修一下,明显是不能满足现代人的生活居住要求的,而且因为采用的单层玻璃窗,并且楼顶和墙体都没有保温材料,其能源消耗很大。所以我们决定对其进行全面的翻新和扩建:重新调整房间布局后将原来的2个卧室扩建为4个卧室;同时添加保温材料和更还成双层玻璃的窗户,以最大限度地降低能源浪费。

工作范围

并将原有的位于楼上的浴室、楼下的厨房以及屋外的厕所一并拆除,然后后对其进行整体的重新布局;
通过扩建,将原来楼上的浴室(约6 m2)改为一个新的卧室(10+ m2);
封闭原来的大门,将原来的楼梯调转方向后,在旁边打开门洞,然后在其位置增建一个门廊,这样可以将原来的客厅改变成另外一个卧室(约16 m2);
将原来底楼的小厨房和屋外的厕所拆除并合并(约10 m2)后,再向东延伸1.8m,以得到一个大厨房(18.5 m2);
安装一套全新的厨房设施;
充分利用楼梯上下的空间,再移动楼上隔墙的位置,来在楼上布局一个浴室和一个位于楼下的厕所;
并装备基本的厕浴设施;
为了减少原来这房子的能源消耗,我们需要将整个房子给加保温材料,特别是把原来的单层的玻璃窗全部改为双层的;
引进煤气管道,将原来的陈旧的耗电大的锅炉改为现代的、更节能的煤气锅炉 (35,000-40,000 BTU);
重新计算各个房间的暖气要求并安装全新的暖气片;
将原来的电路系统全部创新布排;
全部重新粉刷所有墙面;
清理前院的杂草和灌木丛,然后进行平整后铺上小石头,成为可以停两辆车的地方;
清理并重新规划后院的花园。

项目时间

在拿到建设许可后,6-12 周。因为市场的考虑,最迟的完成日期为2011年3月底。

项目投资

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项目团队

设计: Susanna, 主要负责全部的图纸设计,具体包括初期的布局规划考虑;为申请建设许可的图纸;最终的施工图纸;以及在施工过程中现场出现问题的调整等。

项目管理: Steven, 主要负责整个项目的管理工作,主要包括一下几个方面:

[ul]

  • 项目计划:制定WBS,日程安排,预算、招标询价、谈判和最终施工单位的选择等;
  • 项目执行和控制:准备并签订合同;保持和施工方的沟通,在工地对现场的工作进行必要的监控和管理,同时为出现的问题提供解决方案;在关节点通知建设施工管理单位来现场对交付的工作进行检查;根据工作进度安排付款等;
  • 项目收尾:评估项目过程和成果。
    [/ul]
    施工单位(合同方): 按照工作范围及合同的要求,在充分保证工作质量的前提下,按时完成所有工作。

项目关系人

[ul]

  • 当地政府的负责建设许可工作人员: 检查、审核并批准我们提交的施工许可申请;
  • 当地政府的建设施工质量管理人员:按照相关法规,对现场的施工质量进行检查;
  • 邻居:现场的工作会影响邻居的正常的生活,特别是对原有墙体的拆除以及屋顶部分的改造工作都需要先得到他们的同意,所以提前的道歉函是需要的;
  • 还有在交易过程中的房屋中介、律师、卖主和买主、以及银行(需要的话)等。
    [/ul]

– 更多来自现场的报道 –

好贴,继续。我们坐等

本想偷懒让你们去我们的网站浏览这个项目的整个进程的。但发现最新的WP3.1和那个语言切换的插件qTraslate不太兼容,看来近期内也无法更新跟多的中文内容,所以就先把前几期抄录过来这里好了。

这里先贴一张这个房子的正面视图:

第一季:建筑/改建许可证是否需要?

当完成Blue Tile House的交易并拿到房契后,在开始我们的改扩建项目前,有一件事情是必须的:就是确认我们的改扩建是否需要得到当地政府的许可。如果需要的话,那就必须去申请建筑/改建许可证。

很无奈,在仔细地阅读所有相关的网站信息,以及前去和当地政府主管这一块的工作人员讨论后,都无法确定我们是否必须要去申请这个建筑/改建许可证。主要的原因是我们的改扩建项目将同时涉及到原有房屋的后面和侧面,以及两层楼。

为了确认这个事情,那个工作人员建议我们提交一份书面的询问函给他们,经过讨论后再给我们一个书面的答复。所以,我们从他们的网站上下载了一个询问表,填好后和一张£40的支票一起寄给他们了。

两周后,我们收到了他们正式的回复:因为有部分扩建的楼层高度超过了4m,所以需要提交建筑/改建许可证的申请,以及£150的申请费。

下面是这个房子现在的侧面和后面的视图:

第二季:第一次申请被拒了

我们于2010年8月3日递交的第一次建筑/改建许可申请被拒了。

根据答复的文件以及前去和他们的工作人员讨论的情况来看,主要的问题是我们准备为扩建部分采用那个平屋顶。因为这一片的房子都是维多利亚时期的,他们讲这平屋顶将影响外观和破坏整体的感觉,会让这个街区的街景很不协调。

根据下面的设计图纸来看,的确如此,看来我们需要将原来的设计做出调整,然后递交第二次申请。

第三季:采用斜屋顶

再次和一个以前的建筑/改建许可的工作人员(他也是一个资格的建筑师)沟通后,我们决定将第一次的平屋顶改变为斜屋顶:为了保证从侧面看起来是一个完整的斜面,我们推荐在两个斜面夹一个平面的构想。

同时,也基于同样的考虑,为了让下一次的建筑/改建许可申请能够顺利,我们也把只有底楼部分的屋顶也更改为了斜屋顶。但由此改变而让后面的墙的高度降低了,约1.7米,原来考虑的后门只好更改为一个较大的窗户,这个后门也不得不移到了侧面,并将原来的4开缩小成了单开。

第四季:屋顶的第三次更改

感谢负责我们这个建筑/改建许可申请的工作人员的安排,2010年11月3日,我们携带最新的图纸前去他们办公室进行最后的探讨。可能他们从来没有看到过任何人曾经采用过这种“斜面-平面-斜面”的设计,而且结合邻居已有的屋顶形状,这个方案看来是不受欢迎的,只好放弃了。

不过,这个工作人员倒给我们推荐了一个新的屋顶方案:把两层楼的部分脱离出来,单独考虑为它做一个完整的斜屋顶。通过这个安排,也可以最大限度地保留维多利亚的风格。

第五季:把屋顶再提高一点

我们把根据建筑/改建许可工作人员的建议,把更改好的图纸发给他们看了后,他们发现那个屋顶看起来还太平了,所以建议将其再提升一点,约0.5米。

同时也建议将底楼部分的那个屋顶也提高一些,这样一来,后墙就有了足够的高度来开最初设计的那个后大门了。于是就又有了那个4开门,以后无论是在厨房做饭,还是坐在吃饭和休息时都可以对后花园一览无余了。

再完成这些修改后,我们于2010年11月18日正式递交了第二次的建筑/改建许可申请。

火帖。。。顶

第六季:3D视图

无疑,一个3D的图比一个2D更能直观地表现好一个物体,就像3D的电影比2D更令人印象深刻。一直一来,有个想法要将这个房子给弄个3D的图。特别是在网上看到其他人做的3D图后,这个想法更强烈了。

正好,2010年的最后一个月的大雪把我们都留在家里,我下载了一个Google的草图大师,然后按照网上的教学视频,一步一步学习并建成了这个3D的Blue Tile House模型。

左看右看,还不错吧!

第七季:选择一个好的施工单位

众所周知,找到一个好的施工单位很重要,也是成功完成一个项目的基础。否则,将会是一个噩梦。所幸,根据以前项目管理的经验和理论知识,我们可以通过简单地比较三个最基本的方面来筛选出一个好的施工承包方:施工质量、项目时间和预算费用。

具体操作,为了找到一个好的工程承包商,用数学的方式出发,可以采用权重来计算:就是把你最关心的一个方面给予最大的权重的方式。

为了得到更好的报价,在和几个建筑师和建筑师事务所的负责人讨论后,他们的一个通用的做法是在施工图纸出来后,一般来讲都要找至少5家,而且每次都找不同的5家来做报价。但对我们来讲,如果也找上5家,所花的时间和精力都太多了。而且,在我们进入这个领域之初就有个想法,因为我们准备在这个行业长长久久地做下去,所以找到一个好的,可以长期合作的工程承包商是首要的。

为此,我们邀请了三家分别具有不同特色的承包商:父子俩、三个火枪手(三个独立的合作者)和一个以工程管理为主的“爱马人”。在和他们都进行了多轮洽谈后,他们具体在这三个方面的情况大致如下:

[ul]

  • 施工质量:三家都没有问题。
  • 项目时间:尽管在项目刚开始的时候,距离我们原来计划的项目完成的时间还很长,但因为第一次的建筑/改建许可申请给被拒了,而且第二次的申请的答复还需要另外的2个月,所以时间不再那么充裕了。这样一来,父子俩所报的24周的施工周期就完全不合适了。
  • 项目预算:从一开始,这就是我们衡量我们这个项目成功与否的一个重要的,也是唯一的一个因素,所以我们把他们的工程预算报价做为我们选择承包商的主要参考方面。
    [/ul]

这样一来,我们选择最终的承包商就是“爱马人”。如下图所示,他们的最终报价很接近我们的预算,而另外两家的都要高,特别是“三个火枪手”那家,因为他们的最初报价很不错,一开始被我们做为主要的谈判对象。但很不幸,他们大概也感觉到了我们的这种倾向,所以在后面的两次报价中,提价不少,最终报价超过了预算的20%而被弃之。

其实,如果以一种简单的权重的考虑,比如:20%的质量、30%的时间、50%的预算,进行计算比较后,“爱马人”的优势更大。所以,可以先通过一种方法来选择一个合适的承包商,然后再用其他的条件来加以佐证为好。

另外在最终决定前,我们还去“爱马人”他们正在做的项目现场去看了一下,觉得他们的工作质量很高,而且节奏也很快,比如那天我们就看到一共有六个人同时在现场干活,其中电工在负责电路、水管工负责水管的铺设、两个木工在铺地板,另外一个木工在安装厨柜,还有一个打杂的在负责现场的及时清理。忙而不乱,挺好!

第八季:合同签了

元旦节后第一天,我们和选定的工程承包商签订了施工合同。

尽管按照安排,我们的建筑/改建许可证要到1月14日才批复下来,但因为时间的关系,我们和他们经过商议后,决定现场的工作在这一天全面展开。

当然这样的安排带有一定的风险,就是如果这次这个建筑/改建许没有批下来的话,就必须重新更改我们的设计,并且多半还得停工,这样会产生更多的工程费用。但经过反复核实,发现开始的前两周只会涉及到一些拆除的工作,另外还有就是最后的设计方案也是反复和建筑/改建许的工作人员沟通过的,所以应该没有问题吧。

怎么不发了呢?

周末休息,今天工地刚回来,明天再继续吧。

我也很喜欢看Ground Design这个节目~期待lz继续更新~

第九季:蓝瓷砖房的工作分解结构(WBS )

记得在2003年参加和美国项目管理协会(PMI)合办的项目管理经理资格(PMP)培训时,我最喜欢的部分是项目计划,因为我一直相信"有计划而没有执行是无意义的,当没有计划的执行却是灾难性的“。

在项目计划部分,我记忆最时刻的部分是工作分解结构(WBS)。根据《项目管理知识体系(PMBOK)指南》的解释,工作分解的过程是按照一种以交付成果为基础来将项目的工作范围一一细分,并按照不同的分类方式给组合起来。然后在WBS的基础上,将人工和需要的资源分配到各个工作中后,就可以很容易地得到项目的预算以及整个项目的工作安排,也可以说是项目的整个工作计划。再以后,就可以以此来监督和管理这个项目的执行。

和以前的主要集中在工业领域的工作经历相比较,在这个全新的造房子的项目工作中,制定一个WBS的考虑和过程的基本点也没有太大的区别,但确也是很有新意。

第十季:分界的争执

在咨询律师和一些专门解决边界争执,以及土地注册的部门的工作人员讨论后,特别是和一个专职为别人做花园的英国朋友探讨后,他说边界争执已经成为英国社会,特别是大众生活中最多的、最普遍的争端了。

不想,这次我们也遇到了。和我们一起参与并拍卖买到旁边那块地的邻居在没有和我们协商并达成一致意见之前就自行竖立了一排木桩来,但第一没有安装房契或交易合同中的规划图来放置他们的木桩,第二,他们把本来在一个长达50m的后院的应该是一条直线的分界给向我们的院子里弯曲了一部分。这样一来,大致计算后,估计有15个平方米多的区别。

不但如此,在我们递交第一次的建筑/改建申请过程中,他们还向工作人员提出了质疑,在某些程度影响到了我们的申请。所以为了避免他们再一次的麻烦,我们在第一次被拒后,就给他们写了一封信去探讨如何解决这个边界问题的可能性。但他们直到我们提交第二次建筑/改建许可申请时都没有给我们任何回复。

同时,考虑到在施工过程中可能需要的通过他们的土地,我们的施工承包商在第一天施工的早晨在工地碰到他们是给他们打了个招呼,当时,他们没有提出疑议。但很奇难理解的是,在我们开始施工的时候,看到有临时把挖掘出来的土地堆放在他们的土地上,就立时叫来警察,并阻止了现场工人的工作。

我们又试图通过安排的一次和他们在现场的碰面来讨论,但他们来了后直接威胁说要上法庭告我们,并拒绝我们的任何的解释。

在我们一起去拜访当时的警察后,他告诉我们这种争执他们也没法出面来解决。为了标明这个分界的区别,我们在通知他们后,按照房契和合同的图的比例简单放置了几根铁杆。在差别最大的地方测量后,大概有600mm。

现在他们的律师参与进来,希望这样可以可以更理性地处理这个问题了。

第十一季:建筑/改建许可批准了

2011年1月14日,我们的建筑/改建许可申请如期通过了。这样,我们可以大步开始下一步的工作了。

第十二季:地基工作完成

两个星期过去后,现场的工作已经很明显了:

[ul]

  • 挖地基
  • 倒混泥土
  • 放保温泡沫
  • 铺防潮层
  • 再倒水泥层
    [/ul]

第十三季:砖块的再利用

目前,可持续性发展已经成为一个很热门的话题。仿佛突然一夜起来,全世界都在讨论一些很具有道德特点的话题,比如企业社会感、可持续性发展、公平交易等。但如何做到这些,很多都还在停留在口头上的讨论和争论。

在我们的项目开始之前,我们就设立了10条戒律,其中很明确地提醒我们在做项目的开始和执行过程中一定要时刻考虑到可持续性发展。

众多权威的调查表面,全世界来看,欧洲的民居的使用寿命是最长的,平均70多年,其中又以英国的最长,平均都在100年以上。随便说一句,中国的是20年。所以英国的房产市场有个与众不同的特点:就是越老的房子越值钱,特别是以前的石头造的。同时,英国对所有的新的建筑也有相当严格和完善的管理规定,随着减少碳排放和对资源的消耗,不断有加入一些更新的要求:比如现在的所有建筑的墙都必须至少300mm厚,并且墙体中还必须要求至少100mm的保温层,屋顶也必须要有至少100mm的保温层,所有的窗户都必须是双层的(其中苏格兰对窗户还有额外的规定,要求所有的窗户都必须可以在室内翻转过来完成擦窗工作),同时通过商业的手段推广更为节能的暖气系统,或者太阳能的使用等。

这次,因为项目投资等的原因,我们放弃了太阳能的考虑。但实际上,可持续性发展不但不是只能通过很大的课题来解决,反而,通过生活中的一些小小的、点点滴滴的一些行为也可以完成很大的积累。比如这次,我们决定把拆下来的,原来的砖块都尽量收集起来,再用来砌新的墙。这样尽管加上人工后,成本会比去买新的还要高。但这样做有两个好的方面:

[ul]

  • 至少减少了两个资源浪费:发生在处置废弃物及其过程中的资源浪费,和生产新的砖块过程中的资源浪费;
  • 还可以保证新的建筑和原有的老的部分的外观完全一直,满足了建筑/改建许可的一个基本条件和要求。
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