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  • 七品知县
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    2019-05-17 20:04 (1楼)
    2019-05-17 20:04
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    目前英国各大报纸最火热的标题就是脱欧啦,两年过去了,英国与欧盟都没有达成一致的脱欧方案,营造了许多的不确定性,市场也在做相对应的调整,英镑兑人民币已经处于了相当低的位置,伦敦的房屋价格也有一些波动,算是投资房产的好时候,投资热度也只增不减. 房产投资毕竟不是小事,在各位投资之前,还是需要谨慎了解一下英国关于房产投资的税务条款,今天,小邦就在这里为大家详细解析一下房产税务的细节以便于大家了解。

    第一种:以个人名义来购买房产

    个人所得税
    如果购买的房产在个人名下,投资收入算为个人收入,需交纳个人所得税,每年应提交给税局个人所得税的税务年报。税金金额根据个人收入不同而变化。

    房产出租会有相对应的维修费,物业费以及其他的各种费用,这些费用是可以抵扣房租收入的,收入减少带来相对应的税务的减少,但是,需要注意的是,用来抵扣的费用是要需要在当年抵扣,往年的费用并不可以放在以后去抵扣。并且,个人名下的借款(贷款)产生的利息是不可以作为财务费用抵扣的。

    印花稅 (SDLT)

    英国政府规定从2016年4月1日起,买家在购买第二套以及以上房产都将支付额外的印花税。

    例如,一套房子的成交价格是1,600,000英镑,那麼125,000以內的部分是不需要支付印花稅的,125,001-250,000的部分,支付2%的印花稅,也就是2,500。250,001-925,000的部分,支付5%的印花稅,也就是33,750。925,001-1,500,000的部分,需交10%的印花稅,也就是57,500。超過1,500,000的部分,在缴纳12%的印花稅,也就是12,000。所以,如果房屋的成交价值是1,600,000英鎊,那麼一共的印花稅就是105,750英镑。

    除了以上印花稅,在购买SPV股权时,£1000以上要支付0.5%的印花稅。所以会鼓励投资者建立全新的SPV公司,這樣就沒有因购买股权而产生的印花稅。

    除了以上印花稅,在购买SPV股权时,£1000以上要支付0.5%的印花稅。所以会鼓励投资者建立全新的SPV公司,這樣就沒有因购买股权而产生的印花稅。
    如果是海外房东的话,个人所得税是没有免税额度的,换句话说,抵扣完对应费用之后,剩余的房租收入都是需要按比例缴纳税金的,所以,小邦更推荐另一种投资房产的方式,就是以公司的形式来购买房产。

    第二种:以公司形式来购买房产

    首先,建议成立新公司来购买房产。 原因之一就是已经运营的公司有所存在的商业风险,比如在公司有债务的情况下,公司名下的物业是需要变卖还款给公司债权人。再者对于印花稅来说,在购买SPV形式的公司股权时,£1000以上要支付0.5%的印花稅。如果投资者建立全新的SPV公司,就沒有因购买股权而产生的印花稅。

    而成立SPV (Special Purpose Vehicle) 这种形式的公司可以保护资产,虽然公司的企业税是19%,但是作为物业投资使用的首期付款押金,是可以后期以董事还款的形式取出而不产生税金。并且,公司名下的借款(贷款)产生的利息可以作为财务费用抵扣。如果加入家庭成员为股东的话,每年每个股东是可以有免税的分红额度(18/19年为2000英镑),再者,公司的净利润也可用作再投资没有个人所得税的产生。还有就是,并不需要完成房产销售的交易,仅可以通过股权转让而把房产转让给家人。

    这种类型的公司成立的目的是购买物业出租的,公司成立的营运范围要选择买卖房产或租凭房产即可满足公司属于SPV的性质。

    再着,如果将来需要把房产卖掉,是要缴纳资本利得税(CGT)(也就是卖出的价格减去当时买来的成本),个人持有房屋所有权的资本利得税税率是18%或者28%,具体税额要取决于个人的收入。 18/19年度的资本利得税免税额是£12,000。

    而以SPV形式持有的物业或者股权增值的税额是20%,但是公司是享有税务局给予的指数减免,如果其运营达到一定条件,便可申请企业家减免,税额直降到10%。
    公司形式的年度住宅税(ATED)

    这个税务是针对SPV形式持有的房产,如果房产在个人名下,则不需要缴纳ATED。在SPV公司形式的名下房产高于£500,000以上,是需要繳納公司形式的年度住宅稅。

    不过,同样的,ATED有他相对应的税务减免政策,其中一条就是如果房屋出租给第三方并没有相互关联(没有亲属关系或者合伙人关系的),SPV将获得ATED的税务减免。

    遗产税

    最后,有关于遗产税,其实无论是個人還是SPV持有房屋所有权,都是需要缴纳遗产税的。 325,000英鎊以下不需要缴纳税金,超出的部分按40%的来算。

    小邦建议大家,无论是哪种形式的房产投资,都要及时报税,若有侥幸心理,想要把房屋放在个人名下而不申请报税,税务局一旦查到会相对应的罚款,只会多罚不会少交,到那时,只会增加不必要的麻烦以及更多的花费, 毕竟,英国HMRC也是出名的工作认真。我们TB 是可以帮助大家实现最大程度的合理避税,如果有任何进一步的疑问欢迎随时咨询。


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