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【房产】不懂英语,730万地产交易说取消就取消?

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法律专栏栏主

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 楼主| 发表于 2016-10-13 17:20:39 | 显示全部楼层 |阅读模式

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相信身处异乡的大家都有过这样的时刻,遇到比较尴尬的时刻,我们就会说:不懂英语!可是,这样的借口用在生意场上,可就不这么好办了!

最近奥克兰一家名为Golden Garden的中国主管就用“不懂英语”这个借口,希望可以取消价值730万纽币的地产交易。

这到底发生了什么?!

这位名叫Helen Liang的董事在Kumeu区 116 Station Road上出价730万纽币,欲购买一栋面积4.4公顷的房产。最后竞标成功,但卖家发现该公司支付的73万纽币支票却跳票了。

业主Hongwei Zhao和Zhidong Huang对Golden Garden提起诉讼,要求Golden Garden支付73万纽币的定金。在法院激烈的辩论中,Golden Garden一方认为,Liang在英语方面有缺陷,所以这项购买协议是无效的。Liang表示,是中介请她帮忙出价,她从未打算购买这栋物业。她认为她的出价带有财务和尽职调查条件,是不应该被接受的。她认为自己签署的是一个有条件的协议,但事实上,确是一份无条件协议。

但是,这时可不是因为一句你不懂英语就可以解决的。

法庭是这样认为的:
1.        Liang某是熟悉地产交易的伤人,明显知晓附条件交易和无条件交易、竞标、买卖协议、融资条件、今治疗差和结算日的意义。
2.        Liang某的英语水平比她洋装的要好
3.        Liang某的英语水平不好,这辩护主张不充分


这是一个很离谱却又很真实案例。在其他很多官司上,我们成功地因为英文不好而被误导,而在法律上得到了胜诉。但是这个案件的败诉是因为他的特殊性。细细分析来说有三点:

1.        语言上的缺陷在商业交易里头不适用
这次的案件中,Liang某在交易的时候用了公司来操作。那么这就变成了一个公司行为,而不是个人行为。在商言商,就不能哭诉说自己是受害者了,因为公司不存在语言的问题。因此,这个策略无效。

2.        牵涉到土地的交易口说无凭
在新西兰法律中有一个特别的地方。就是和金钱有关的交易,口头上的承诺都是有效的。但是一旦牵扯到土地,那么任何口头的承诺都不作数了。只有书面的才有效。在交易的过程中书面的合同是最佳证据,没有任何的交易双方可以在土地的交易上以口头的形式表明理解上有不一致来做说辞。Liang的一方应该从一开始就意识到用口头上理解不一致的是打不赢这场官司的。

3.        买卖双方平起平坐,没有主导的一方,有额外的法律责任让对方明确交易细则
不像其他交易中,有信息不对称的情况或是有主导的一方,如中介对客户,雇主对雇员… 在法律中,处于弱势的一方可以要求对方根据交易或者合同的条约中某些细节提供明确的解释。在这起商业买卖的案子中,买卖双方处于平等的位置。法律不会因为同情谁的英文不好而同意取消交易。因为商业交易中,买卖双方大可以找双语的专业人士来帮忙参谋。


源于我们华人好面子的心态,最常发生的错误就是发生在处理自己看不懂的法律文件上。有的人面子薄,不好意思求助专业的双语人士帮忙参谋解释。这种心态让我们在处理法律文件上很吃亏。

在西方国家,大可以因为不明白合同中所写的事项就不签字的。但是一旦签了字,就等于自己主动放弃了自己的权利,笔一落下就不能回头再来说自己不是真心想签的了。

随着华人越来越多的活跃在房地产买卖的领域里,不仅仅是买家,有很多卖家也同样是华人。如果卖家们个个都以语言缺陷来取消交易,那我们的交易系统就会没有任何的可靠性。



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