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【房产】合同写好的45万的公寓,说涨就涨

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法律专栏栏主

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 楼主| 发表于 2016-11-22 07:13:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 Prestigelawyers 于 2016-11-22 07:14 编辑


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一位男子参与购买了位于Albany的一个叫做Rose Gardens的公寓项目。去年签合同的时候定的45万,今年对方以建筑成本上涨为由,要求买家支付额外的5万纽币。这位不愿透露姓名的男子直呼“太离谱了”。

“我在Rose Garden购买了一套一室户,最近中介联系我说卖家要涨价。我当然很生气!工程进度拖拉,建筑成本增加又不是我造成的。我们不能控制项目的设计或进度,但额外的费用却要让我们买单。卖家要涨10-15%,这太离谱了!”在他看来,建筑成本没有上涨的这么快。

“我知道在房地产炙手可热的一些亚洲市场,开发商经常会用耍些花招来让他们的利润得到最大化。但我没想到这种手段居然会在新西兰出现,而且还看似合法。这令我太失望了!”这位男子希望一期全部卖出的201套公寓的买家们可以联合起来,抵制这种肆意涨价的行为。

Rose Garden的项目副经理Robin Lee称,今年9月他们需要增加资金来支付上涨的建筑成本。两个月前他提到“建筑成本上涨特别快。即使我们要求上涨房价15%,这些钱仍然不够支付建筑费。我们目前只是联系了部分买家,看看他们的反馈。”


-分析-
在房地产景气好的时候,很多人会看好一些区的发展,订下土地开发或预售屋的购买合约。买的时候不知道房子或是土地何时会好,签下了遥遥无期的合约没有明确规定什么时候交屋,交地。同时,由于这类合约的时间很长,往往真的交屋,交地时和签约时相差很久,时过境迁,会出现很多不确定的因素。

这种没有确定交房期的合约,往往越盖越慢甚至盖盖停停。因为合约上没有规定,只能等下去。在等的过程中买家的情况也许会发生变化,可能就会出现上文提到的开放商因为市场和施工方面的因素导致涨价的情况。出现这种情况可能是建筑商一开始对建筑成本预估不足,导致后期不得不被迫加价;也有可能是因为建筑工人市场的短期严重而承包商坐地起价。买家虽然已经签了合同,付了款了,也有可能需要被要求支付额外的费用。

更有甚者,有的开发商因为市场上房价的上涨速度很快,发觉一开始谈好的价格利润没有那么多了,而中途取消当初已经约定好的合约,然后以更高的价格卖给其他人。

从法律的角度来说,有几点需要注意:

•        合同不应该用来当做房价上涨后取消交易的挡箭牌

•        在合同中预设的可以取消的条款中,一般都会是因为意外、不可抗力的情况下才可以取消,属于天灾人祸的类型,比如地震、海啸,或者突然爆发的战争等等。如果开发商企图用市场行情的改变而要求取消,从法律的合理性上来讲,没有太多案例证明其可行性。因为市场行情的波动是有一个预估的,他一定可以大致算出来今后的成本会有多大程度的浮动,把这部分算进房价里。

•        市场上在卖的期房都是以未来的市场为标准来定价的,成本的上涨不能够成为取消合同的理由。合约取消的原则是因为一些不可抗力所以无法执行。而这位经理所说的“目前只是联系了部分买家,看他们的反馈”其实就证明他们只是在试探,看看自己是不是能够在房价上多捞一点。

•        我们在购买期房的时候,要小心那些信誉不是很好,不能很好的履行自己合同的开发商。如果这个开发商连成本和合同都把控不好的话,他也很可能在建造的材料、房屋的质量上动脑筋。有的时候,买家为了不让自己为额外的成本买单而花钱请律师打官司。最后也可能确实按照原价买下来了,可是却要面临质量不好的房子,而这些风险本不应该由买家来承受的。

•        如果开发商企图对合同中某些条款耍花样的话,比较好的做法是尽早终止这笔交易。如果真的很想要争取自己的权利,法律上也是有争取和有说法的空间。

土地开发或预售屋合约,一般都约定买家同意由卖家主导的完成日期来决定交房时间。这时他晚交屋早交屋,买家一点谈判空间都没有。其次,如交交屋的时候因为时过境迁而房价改变,买家可以因为房子贬值而少付房价吗?合约上不会列出这样的条款。因此,买家需要知道怎么保护自己。首先,作为买家必须在签约的时候就充分考量最糟的可能性,同时,需要通过律师设定最晚交屋时间的条款。比如,三月孩子念大学的时候还没有办法交屋,那就不买了。记住,一定要恪守自己的底线。

在房价超百万的奥克兰房地产市场,新公寓单价较低、户型设计合理人性、物业费低等优势吸引了不少买家。但是如果打算购买期房公寓,为了避免潜在危险,在购买之前就请专业的人士替你把关。做好开发商背景调查,弄清楚资质经验等,并一定要请律师把控合同条款。

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        皇家律所首席大律师汪君尊律师来自台湾,在新西兰有超过16年的执业经验。从房屋交易切入到影响华人生活的各类法律都有诸多实践经验,陪伴了很多华人家庭面对法律上有欠公平的体验和过程。

        更多信息可查阅皇家律师事务所官网www.prestigelawyers.kiwi.


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发表于 2016-11-22 14:09:56 | 显示全部楼层

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发表于 2016-11-25 07:35:47 | 显示全部楼层

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