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又来请教结构问题

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[其他] 请教:要买的房子没有completion certificate 【更新】

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七品知县

Rank: 2Rank: 2

 楼主| 发表于 2018-8-22 05:38:17 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 camhou 于 2018-08-24 21:11 编辑

多谢大哥的热心回答,对我们非常有帮助!我也分享下咨询律师以后进一步了解到的情况,希望对后来人有帮助。如果我们的信息或理解有误,也请给位不吝赐教!

1. 没有completion certificate或说知道没有certificate这事,会不会影响我们买房屋保险或让任何现有保险失效?
回答:不会。

2. 12个月后只是不能强制拆,或是也包括不能强制检查?或说,12个月后可以force to check吗?
回答:enforcement包括强制检查,所以12个月后不能强制检查,除非有明显证据证明有大的安全问题,如结构问题等。

3. 如果能force to check,或说出于任何理由,包括我们自己主动申请以前工程的completion certificate或被tipped off,他们启动了调查过程,我们还可以stop at any point吗,假设没有明显证据说明有结构问题?
回答:首先如第二条所说,除非有明显结构问题,否则不能force to check或强制要求整改。其次如果是我们自己申请补上完工证书,我们也可以随时停止这个过程,因为超过12个月一切不能强制。

4. 会不会因为以前的工程没有完工证明,就影响新工程的建筑审批报备?
回答:一般不会,理由见第2和3条。但如果新工程涉及到以前的工程,如要把原先建了用于车库用途的房间改造成住人的房间,因此之前的隔热等不够,需要加,而新的设计方案或施工时没加上,Building Control就不会通过新工程的。但这也进一步表明,新工程必须与旧工程分开考虑,也就是说他们会独立评估新工程,不受旧工程的历史影响。

5. 如果这一次我们确实因为需要进一步改造而去申请建筑控制局的批准,或者我们自己申请回朔性证书,那么假设当前房东为我们买的这份indemnity policy保险因此失效了,而出于各种原因我们也没有最终让Building Control sign off以前的工程,那么过了一段比较长的时间(比如12个月以上),等我们要卖房的时候我们还能不能为未来的买家一份类似的保险,或者就完全失去这个可能性了?
回答:有可能导致我们以后不能再为下任房东买这种保险了。但反过来说,我们可以给买家说,市政府近期来看过了,没有要求强制整改,也就是说,这房等于是安全了,买这份保险也就没意义了。
补充:也可以在新项目申请前跟保险公司沟通。有时候保险公司甚至会说可以没问题,因为他们会觉得是不同的项目。如果保险公司说不可以的情况下,又必须联系Building Control,就参见刚才的回答。

6. 如果缺少报备手续的情况下,项目什么时候完工的怎么认定?
回答:无法认定,只能是等市政府来检查时由他们(根据证据)认定。



原帖:
我们现在买房子到了快要交换合同的阶段了,律师突然告知2001年盖的extension没有Building Control 的completion certificate。律师默认推荐买一个“lack of building regulation indemnity policy”可以解决council发现后发强制整改令的问题。但是我们买房后想改造extension的内部结构,而且应该会涉及到extension内部的承重墙,这样的话貌似还是需要主动申请改动承重墙的Building Control。这种主动去找council的情况policy是不cover的。这样的话,我们有几个问题希望各位大侠指教:
1.        如果我们想做的改造需要动到extension里的承重墙或水管,是不是肯定要申请新的Building Control?
2.        如果问题1 的答案是肯定的,那么之前的extension没有Building Control的completion certificate的问题会不会影响我们进一步内部改造的building regulations approval?是不是一定要先解决上次的completion certificate,才有可能进行接下来的涉及到extension承重墙的改造并拿到completion certificate?
3.        如果我们做了进一步改造承重墙,但仍不通知Building Control,只是拿着这份policy,以后卖房时会不会出现问题?
4.        如果我们不做任何改造(因此也不用主动让council知道之前的extension没有signed off),只是拿着这份policy,以后卖房时会不会出现问题?
现在就是担心如果一定要拿到之前extension的Building Control的completion certificate,会大大推迟成交日期或者卖家干脆pull out。因为房子很喜欢。
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成龙大哥(我爱我家版主)

发表于 2018-8-22 07:28:51 | 显示全部楼层
“building regulation indemnity policy”可以解决council发现后发强制整改令的问题。“

这不完全对,这个insurance只保council发现后强制拆除恢复extension之前状态的费用,不包括“整改”费用。

房子再改动肯定需要申请building regulation approval。building control 的人不一定会管以前的问题因为和他检查的无关,但如果他注意到问题特别是安全方面的问题他肯定是会管的。

以后卖房子时候的问题,以后的买家会和你现在一样纠结。

让卖家补certificate难度有点大,因为得做不少检查,包括挖开检查foundation等等。
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八品主薄

Rank: 2Rank: 2

发表于 2018-8-22 18:27:50 | 显示全部楼层
压压价吧
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七品知县

Rank: 2Rank: 2

 楼主| 发表于 2018-8-23 16:09:59 | 显示全部楼层
LiLaC52 发表于 2018-08-22 07:28
“building regulation indemnity policy”可以解决counc...

多谢成龙大哥!因为是第一次买房,请问这种情况是常见问题吗?
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成龙大哥(我爱我家版主)

发表于 2018-8-23 22:13:55 | 显示全部楼层
camhou 发表于 2018-08-23 16:09

多谢成龙大哥!因为是第一次买房,请问这种情况是常见问题吗?

不算common但很多人碰到。
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七品知县

Rank: 2Rank: 2

 楼主| 发表于 2018-8-23 23:27:51 | 显示全部楼层
LiLaC52 发表于 2018-08-23 22:13

不算common但很多人碰到。

多谢成龙大哥!
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布衣

Rank: 1

发表于 2018-10-5 03:51:43 | 显示全部楼层

回帖奖励 +5 两银子

你好,我们买房也正在经历类似的问题,请问楼主最后怎么解决了,有继续购买吗? 我们在纠结要不要pull out,但因为已经做好survey和search,贷款offer也下来了,现在退出太痛苦了。
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