紧急：遇到一个律所的初级律师。。。头大了

考虑到印花税，所以准备采用Joint Mortgage Sole Proprietor模式，也即房本上就一个人，贷款2个人。这种情况下，不在房本上的就需要另外找一个独立律师做认证。

下面是今天问这个初级律师的问题：
HSBC tell us you are our solicitor, also you are their represent solicitor, so for our Independent Legal Advice Solicitor need contact with you to get the related documents.

Please kindly confirm if above point is correct.

她的回答：
As previously mentioned, we can only act for the applicant who will be the sole proprietor of the property and Halifax. We will not be providing independent legal advice to the applicant who will only be the joint owner.

然后就是电话沟通，很强势，明明Ower只有1个人，她上面的回答还是Joint Owner，银行名字也写错。最后沟通结果是等银行出Offer后再看。

我的问题就是这个独立律师做认证的时候的银行资料到底谁提供，银行还是这个初级律师。银行说了初级律师本身也代表银行，所有和第三方独立律师的联系都要通过这个初级律师，但是初级律师认为她不负责和第三方独立律师有关的业务。

这她到底是不是不专业呀？

有了解这样情况的吗？

好像大部分银行不可以这么贷款吧 一半贷款人姓名必须在房契上 不然抵押贷款不成立

我的问题就是这个独立律师做认证的时候的银行资料到底谁提供，银行还是这个初级律师。银行说了初级律师本身也代表银行，所有和第三方独立律师的联系都要通过这个初级律师，但是初级律师认为她不负责和第三方独立律师有关的业务。
讲真，你把hsbc给你的这段原英文信贴上来大家看看。
你的中文表达有点语焉不详…

As previously mentioned, we can only act for the applicant who will be the sole proprietor of the property and Halifax. We will not be providing independent legal advice to the applicant who will only be the joint owne
是不是初级律师不知道，人家回复还是很老道的，滴水不漏的。

律师是受lender和买家双方委托办理房产过户手续的。
你冷不丁的跑出来问她问题，你在律师行眼里只是一个想得到答案的joint owner。律师行不会随便给你法律意见的（给错了还要付法律责任），言下之意你没委托律师行办理房产过户手续，她懒得搭理你。

和你遇到过类似问题 你要慎重

如果你仅仅是为了省印花税，而考虑Joint Mortgage Sole Proprietor，可能会得不偿失，因为这种mortgage产品rate会高于普通的mortgage。

你要仔细计算下，到底是付印花税加名字低rate划算，还是 不加名字省印花税但是高rate 划算

贷款人一定要写在房契上，我律师也是这样说的。谁会债务背着，房子没有？不可以这样的。

joint owner说法没有问题，因为贷款是联名，所以是这个房子的贷款联名这个人有 beneficial interest in the property, although the legal title is not vested on him/her. 即便她/他的名字不在房契上，但只要她/他有帮忙付付款，he/she should have some beneficial interet in the property, that is why your socilor assumed that he/she is the joint owner.

还真不知道可以这样操作，我们买房的时候被告知如果贷款的人不在房本上，银行是不会贷款给你的。。

搞清楚了，我找了Independent Legal Advice的律师，又找了HSBC。

之前HSBC 咨询人员给我的信息是不对的，他们让我通过给我办理贷款的律师传递资料给Independent Legal Advice律师。

今天HBSC确认，等到房屋估值结束后，HSBC会把文件直接邮寄给我，我把文件邮寄给律师就好了。

不是所有银行可以，但是确实可以节省一部分税费。

是这样的，谢谢解答哈。

是的。你现在什么都不用做。你委派的律师在处理过户手续的过程中如果需要你做什么或者提供其他材料或者需要你找第三方律师公证材料，你房产律师会第一时间告诉你。 你好好在家等着就OK了。 。律师会帮你搞定其他事情的

做任何认证，律师都是跟顾客也就是你要材料。你需要提供给律师证明材料。例如ID，地址证明，银行证明信件等。。你不用着急，每一步做到哪里 ，如果需要你做什么提供什么， 给你做房产过户的律师会告诉你的。你要做的就是授权一家律师行办理你的业务，然后就是等。 等就是了。

是的，目前有HSBC,巴克莱还有一些其他的小型银行可以。