新手请教:预算很少,是通过HTB买新房,还是买二手房?(伦敦的一居室)

大家新年好呀!

怕内容太长没人看,我先来一个总结,以下方案,哪一种更合适?
plan A - 购买交通便利/相对宽敞一点的新房一居室,HTB (350k - 380k)
plan B1 - 购买相对靠近市区、面积小点、破点的二手房 ( 250k - 280k)
plan B2 - 购买相对远离市区、面积大点、环境好点的二手房 ( 250k - 280k)
plan C - 购买面积更小、地方更远的新房一居室,HTB (300k - 350k)

以下是全文:

先介绍个人情况,方便大家参考:本人单身且暂无婚育计划,在这颗蓝色星球上没有任何自己的房产;已在伦敦工作了五年,一直租房住。这些年的高昂房租,让我的辛勤工作都成了给房东"打工";我的薪水不高 (行业环境的客观因素 + 个人能力和机遇的主观因素),存款很少,近年来有转行的打算,但目前还在徘徊/ 抉择/ 学习/ 准备的阶段。等拿到永居 (aka. 重获自由)之后,会做进一步的职业规划。

再说我的预算:感谢我的父母赞助了一笔金额可作首付,但即便如此,仅凭我一人的微薄工资,贷款额度十分有限。复工后,我会申请进行贷款额度评估,以确认我的买房预算。按照四倍于工资的粗略估计,如果走 Help to Buy,我会购买 300k - 380k 的一居室新房;如果不走 Help to Buy,我会购买 250k - 280k 的一居室二手房。

接着说我的诉求:自己一个人住,不需要考虑学区房之类的。尚未明确未来的工作地点,因此也不限于伦敦的某个地方。换言之,就是伦敦的东西南北都行,只要治安好、交通便利、生活方便就行。再考虑到,越是远离市区,一居室的小公寓就越不保值,加上我也更喜欢城市的活力氛围,当然是能住得近点就近点…(这是奢望,我知道。暴风哭泣中…)

最后说我的 U-turn : 原本我只考虑新房,看了很多开发商,尤其是 Barratt Homes 和 Redrow 这俩。我想买个稍好点的一居室,自己住客厅,将卧室出租。这样,我就能用租金还房贷了,经济压力减轻不少,也能尽早存够钱还 equity loan… 但我后来在苹果论坛上看了很多帖,比如因HTB的种种限制而被[套牢]的风险,以及 HTB造成的高溢价,再加上疫情下不容乐观的经济环境等。综合来看,高价买房再转租卧室似乎会带来较高的风险,也会影响生活质量 (毕竟,谁真愿意和陌生人同住屋檐下相互磨合呢)。

于是,我转去 rightmove 看二手房,但显然,少了政府借的那部分钱之后,我的买房预算大幅下降。逛了几天二手房,我能买得起的大多都是 (ex-) council flat… 我查了查,网上很多人都说,council flat 万万不可买?是这样吗?请多指教!总之,截至目前,我还没看到各方面都合适的,这个寻觅的过程就像在无良饭店里的辣子鸡里找鸡丁一样辛酸…

无奈之下,我又重新开始看新房,但人为地削减了预算,去看那些面积更小(只适合自住,难以再转租的) ,价格更低,位置更远的新房。但这样的一居室,真的保值吗?另外,除了 Barratt Homes 和 Redrow , 我也看了其他的开发商,但去年的减免政策已清空大量新房,现在市场上所剩无几。或许,这不是一个买房的好时机,我应该耐心等待数月,再做打算?

我的认知和阅历都很有限,还请有经验的朋友们帮忙提提建议和看法!感谢感谢!鞠躬!

  • HTB很多坑,躲得越远越好。
  • ex-council flat不是什么大问题。
  • new build是有溢价的。
  • 贷款额度一般能给到4.5-5倍工资,不同的银行可能不一样,你可以申请agreement in principle看看能给多少。
  • 你这个预算,看看伦敦zone 2/3通勤到工作地点比较方便的1居室flat有没有合适的?
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HTB有什么坑?

首先只能买new build,而new build的价格是虚高的。
其次HTB的那部分贷款利息比较高。

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我会建议选Plan A,原因如下:

  1. 交通便利对于你还未确定的工作地点十分重要
  2. 就像你说的Flat的地段越好越保值,在能力范围内买最好的
  3. HTB未来5年内不需要还利息,即使5年后开始还利息,相信按照你的职业规划未来收入应该也会上升。
  4. 新房基本没有隐形支出,对于flat尤为重要,谁也不想在哪一天收到一张天价维修账单!房子越旧,这种概率越高!房价贵点被分摊到35年贷款里感觉不出来什么,但是一下子掏一大笔现金对很多人会是噩梦!
  5. 新房居住体验更好,有助于身心健康,安居才能立业!

说不要买新房的,主要就是因为溢价高,但是新房给你提供了更舒适的居住环境,也让你得到了政府的资助,这些都是新房的隐形收益,也算是对得起那点溢价了。只要未来收入和房价大概率是上涨的,现在这点溢价都不是问题,对未来还是要多点信心人才会更有干劲。

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你要是懂房子改造,动手能力也强可以尝试B2。 如果不是,那么A最适合你,因为你以后要把房子出租或卖掉换大房子,A应该是最好出租或出手的。

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也可以看shared ownership

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new build London 400k都能买到100平的三房Flat了,哪有你说的那么难呀?

啊感谢你的建议!我也因为 HTB 的限制条件和溢价而有点头疼… 前几天还看了美国当年次贷危机的科普视频,看得我瑟瑟发抖… 于是又继续在 rightmove 上看通勤方便的二手房,暂时考虑在南边找吧… 比如 Deptford 之类的

谢谢你的回复啊!维修成本确实是买二手房需要考虑的问题,谢谢提醒。
就像你说的,交通和地段很重要,居住体验也很重要。我从plan A 转变到其他的选项,一是溢价等HTB的问题,二是想自己住,不想为了减轻经济压力而转租卧室,和陌生人合住。这样的话,还银行的贷款倒没问题,但若想在五年内存够还政府的 equity loan ,就有压力了。

再加上转行所带来的的不确定性,新的工作,新的出发点,将来的收入恐怕会有点不稳定。可能是我的忧患意识有点重吧,就像你说的,我需要对未来多点信心,对自己的事业多点信心。我再好好想想…

你好!我的最高预算估计也没法超过380k,这段时间也看了一些开发商的网站。可能是我了解得不够吧?如果你了解其他价格更实惠的开发商或者购买渠道,欢迎告知!谢谢!

谢谢你!房子改造的话,我算是懂一点吧。plan B2,我会好好考虑…

plan A 我将来要出租的话,需要先还清欠政府的贷款。如果我未来的收入能稳步上升,或许没问题,但坦白说,这笔钱对我接下来的五年还是带来了一定的经济压力。一心想转行的我,只怕很难一身轻松地去大胆试错/ 在新行业里探索学习。

去年因为减免印花税的政策,大量优质的新房已售罄。现在市场上的新房存量已经不多,且都存在较高的溢价。我担心自己在高价时购买,将来会贬值。也担心超出自己经济能力的大量贷款带来的还贷压力和风险… 不好意思,大过年的,我说的话有些消极…

shared ownership 我之前也研究过,不确定这适不适合我… 还是谢谢你呀!

我当时买房和你情况差不多,最后在5区买的二手的flat,到我们公司也就20分钟的overground车程(交通至少会便宜),目前我周边的flat二手房基本价格在250千-300千;但新房都在350千以上,并且当时能买到起的新房面积只有40平左右。
没买新房和shares ownership,是觉得新房价格太高,ownership的还要多交房租,看了很多这种房子之后就直接放弃了。
一房的flat蛮多的,可以对跑几个地方看看。

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另外我当时贷款是基本工资的五倍(加其他收入的一半),可以多找几个broker问问。

Location, Location, Location.

为啥人家节目取这个名字啊?重要的事情说三遍嘛…

房子破可以装修,地段不好可改不了

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房子出租不需要还清贷款,贷款改成 B2L 就可以。

你的 B2选项,环境好,房子大,以前有个菜花的网友就是买的这种然后改造的,你可以找找他的帖子。

这个适合我们,一开始钱不多就买了部分产权,算上贷款和房租一共也比租房子便宜,所以还是划算的,过了几年就把余下的share也买下来了。然后很快又买了house

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好的!谢谢你的回复啊!
我能买到的也只有40平米甚至更少… 唉… 我再耐心多等等,多看看,希望能找到合适的。

谢谢。我知道地段的重要性,也在努力找… 请问你有什么推荐的地区/地段吗?