英国卖房、出租或继承：英国资本利得税减免策略全指南
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2025年06月06日 17:00
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在买家3月加速购房，以避开4月印花税（Stamp Duty）政策变化出现的住宅房产交易量大幅下降后，英国房价在刚刚过去的5月再次呈现上涨势头，年增长率升至3.5%，平均房价达到273,427英镑。
随着英国房地产市场继续保持活跃，越来越多的房主在出售第二套房产、出租物业或继承房产时也面临资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）的缴纳义务。
今天，我们就将为您梳理CGT的税率结构、计算方法及实务筹划建议，无论您是投资者，还是业主，都能更好理解与应对相关税务责任。
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什么是资本利得税？何时需要缴纳？
资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）是针对资产增值部分征收的一种税务，主要针对出售时资产价值较买入时有所提升的情况。
从2024年10月30日起，物业资本利得税税率与其他资产保持一致：
- 基本税率纳税人：18%（适用于资本利得部分加上其他收入未超过基本税率门槛）
- 高税率及附加税率纳税人：24%
年度免税额在2025-26税年保持为£3,000，夫妻双方联合持有资产时，可享受£6,000免税额度，未用完的免税额不可结转至下一税年。此外，CGT计入当年总收入计算所得税税率，可能将纳税人推向更高税档，需特别关注税务筹划。
对于英国房地产来说，CGT适用于以下情形：
- 出售第二套房产或出租物业（Buy-to-Let）时，需对资产增值部分缴纳CGT；
- 出售继承或赠与所得房产时，根据房产增值计算应缴税额；
- 部分情况下出售主住宅时，如果满足特定条件，也可能需要缴纳CGT。
值得注意的是，出售主要居所（Main Residence）一般可享受“私人居所免税”（Private Residence Relief），免征CGT，且包含出售前9个月的额外免税期；残疾人士或进入护理院者则可延长至36个月。
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资本利得税的适用范围与例外
主住宅及其他免税范围
通常，卖家出售其主要居所时无须缴纳CGT，但若房产包含5,000平方米以上土地、部分用于商业用途、分租大面积土地，或购置房产纯粹为投机转售，CGT可能适用。
此外，如果您符合以下条件，或许也可申请免征CGT：
- 您通常无需就赠予丈夫、妻子、民事伴侣或慈善机构的礼物缴税；
- 如果该房产属于商业资产，您可能获得税收减免；
- 如果该房产由受赡养亲属居住，您可能也无需缴税。
第二套房及出租物业
这类物业出售增值超过年度免税额时，需缴纳CGT。无论是整套出售还是部分出租，都要准确计算增值和扣除相关成本。
- 举例说明：
某纳税人2025-26税年出售第二套房产，购入价£120,000，售价£220,000，律师及中介费£5,000，增值为£95,000。扣除£3,000免税额后，需缴纳CGT。假设纳税人年收入£25,000，适用18%及24%分段税率，总计CGT约£20,563.80。
继承与赠与物业
继承物业时，资产按死亡时市值重新估值，继承时不需缴纳CGT，但之后出售时增值部分需缴税。赠与物业若“赠与保留使用权”，则增值计算起点为赠与日期而非死亡日期，可能导致不同的税务结果。
特殊情况：海外房产出售
英国税务居民出售海外房产同样须缴纳CGT，但适用双重征税协议，避免重复纳税。若永久住所在海外，规则更为复杂，建议寻求专业意见。
如果您是拥有英国房产的海外房东，或居住在英国有海外房产，对相应出售房产获得的收入税务不清楚，欢迎扫码下方二维码，TBA英国腾邦会计事务所拥有16年经验，将为您安排一对一免费咨询，制定个性化税务规划。
03
合法扣除与税务筹划建议
这里，我们为一些正在或未来有意向出售房产的房东整理了一些合法扣除与税务筹划建议，帮您更大化利用好免税额与税务优惠，尽量分担出售房产产生的资本利得成本——
允许扣除费用
包括购置及出售过程中的律师费、中介费、印花税、房产改良支出。注意，维护费用和抵押贷款利息不允许扣除。
利用资产亏损抵消增值
可用出售其他资产产生的亏损抵消增值，减轻税负。亏损可在4年内申报抵扣。
合理安排所有权结构
夫妻双方均享有免税额，可考虑共同持有以扩大免税额度。
选择合适的出售时机
适当延期出售，将增值分散至不同税年，充分利用年度免税额。
主住宅身份指定
如拥有多处物业，可提名前最大增值物业为主住宅，降低CGT负担。
利用“出租减免”
在部分期间自住同时出租的房产，可申请出租减免降低应纳税额。
腾邦有话说
自2021年10月27日起，出售英国住宅房产后，必须在完成交易（completion date）后的60天内向英国税务局（HMRC）申报并缴纳应付的资本利得税。未在规定期限内申报和缴纳税款，可能会被处以罚款和利息，且根据您的逾期时长增加，罚款利息金额也会叠加。
总的来说，英国物业资本利得税制度复杂，涉及众多细节和个案差异。准确理解适用条件、合理利用免税额度和扣除项目，结合专业财务和税务建议，是最大化税务效率、降低成本的关键。作为专业会计事务所，我们建议您：
- 提前规划物业买卖和资产配置
- 及时申报与缴纳税款，避免罚款
- 灵活运用税务优惠政策与免税条款
- 针对复杂继承、赠与及海外资产情形，咨询资深税务顾问
如果您有具体资产出售计划或税务疑问，欢迎扫码下方二维码与我们联系，将为您提供个性化的税务筹划方案与申报服务，帮助您合规纳税，实现税务负担的有效管理与优化。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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