请教买第2套房/mortgage/stamp duty问题

我爱我家 买房贷款
#1

情况是这样的, 我跟未婚夫二人, 预计明年中会有存款现金120K

  • 联名买了一套期房, 340k, 下年底收楼, 已付20%
  • 现住一套房,买的时候280k,当时对投资不太懂,付了180k首付, 在rightmove上参考大概市价400k。房子是未婚夫名下
  1. 上年底问了另一間银行想remortgage release equity 50K, 可惜被拒。现在mortgage plan 下年底到期, 到时打算转成BTL, 那期房就用residential, 请问到时候可以release equity的可能性是不是比较大?
  2. 未婚夫工资大概40K, 未加bonus。我刚失业，现在不打算再找工作，是不是联名的期房就不可以联名mortgage? 有办法吗? 我没工作但供款不成问题。
  3. BTL的mortgage是不是不用有收入证明? 那现住的那套房转成我名下，是不是要当作买卖要付stamp duty? 那轉到我名下, 是要付400k房價的stamp duty(10K)還是280k房價的stamp duty(3k)呢? 是不是我(買)要付stamp duty, 未婚夫要付CGT? 那可以私下低於市價(400k)買賣(轉名), 我可以只付3K, 他也不用交CGT嗎?
  4. 或是我们repay现住那套的贷款, 那就不用再续mortgage，转成我名下,那我出租的收入也可以用来当作收入去联名借期房的？
  5. 现在情况有些乱, 大家有什麽建议吗
  6. 有好的broker推介吗?
#2

1) 上年底问了另一間银行想remortgage release equity 50K, 可惜被拒。现在mortgage plan 下年底到期, 到时打算转成BTL, 那期房就用residential, 请问到时候可以release equity的可能性是不是比较大?

银行拒绝你们的原因是自住房remortgage release equity银行一般不允许拿去投资房产，出租房可以，所以把现在的房子转成BTL的时候可以release equity买另外房子，到时候借新mortgage和转BTL一起做，和同一家银行比较方便。

2) 未婚夫工资大概40K, 未加bonus。我刚失业，现在不打算再找工作，是不是联名的期房就不可以联名mortgage? 有办法吗? 我没工作但供款不成问题。

一个人收入两个人贷款买房没有任何问题，很多英国家庭老婆不工作买房子也都是联名贷款买房的。

3) BTL的mortgage是不是不用有收入证明? 那现住的那套房转成我名下，是不是要当作买卖要付stamp duty? 那轉到我名下, 是要付400k房價的stamp duty(10K)還是280k房價的stamp duty(3k)呢? 是不是我(買)要付stamp duty, 未婚夫要付CGT? 那可以私下低於市價(400k)買賣(轉名), 我可以只付3K, 他也不用交CGT嗎?

BTL的贷款不用收入计算可以贷多少，但一般银行要求贷款人有基本收入（不需要用房租来生活），大部分银行要求25k。

你男朋友的自住房，不管如何处理都没有CGT。stamp duty根据房子成交价计算，如果你男朋友把贷款还清了0价给你那就没有stamp duty，如果房子转手的时候需要还100k的房贷才转手那“房价”就是100k，stamp duty按照100k计算。你没有收入贷BTL可能性非常小，所以现在那套房子你贷款转给你基本不可能。

4) 或是我们repay现住那套的贷款, 那就不用再续mortgage，转成我名下,那我出租的收入也可以用来当作收入去联名借期房的？

出租收入可以用做收入去贷款，但需要用报税的tax return来做收入证明，所以至少要出租一年以上。

5) 现在情况有些乱, 大家有什麽建议吗

我觉得可以现住房转BTL（你男朋友名字），两人联名贷款买下一个房，两个贷款同时进行。

6) 有好的broker推介吗?

等其它人推荐，但我觉得自己搞定的可能性还是比较大的。

#3

谢谢成龙大哥回覆~~~
1)如果先续residential mortgage, 再转成BTL, 是不是rate比较好? 因为现在的plan，交100英镑就可以转成BTL了,那release equity/续mortgage/转BTL, 先後次序应该要怎安排? 是mortgage到期前多久可以开始做?

2)现住房转BTL（男朋友名字）VS 贷款还清转到我名下, 这两个做法, 利弊会有什麽? 我们是2013年买的期房, 所以期房也有男朋友名字, 都不用交第2套房的double stamp duty对吗? 如果现住房贷款还清转到我名下, 期房跟发展商申请改到男朋友单名下, 这样没有更好对吗? 我们的目标是再BTL买房, 那是不是别还清贷款,多留现金比较好?

3)另外想再请教一下可借的金额, 因为用银行网上的How much can I borrow,38k工资340k房价查出来LTV是50%，是没办法付少一点首付的了对吗? 那对男朋友来说, 是第2房, 对我来说是第一房. 是不是因为我没收入证明所以也没办法借多点?

4)如果用find a mortgage,作为main home, 查出来LTV是80%，所以是不是现住房贷款还清转到我名下, 情况比较好？

我自己都很乱哈，找银行mortgage adviser问过, 他们都不能建议, 只回答技术上的问题哈…
求指教~~~~

#4

你再等等， 马上要降利息了。 第2套房的double stamp duty 按成交日期算的， 你还是要多交３％

#5

据我所知是不用啊, 期房已经在2013年时exchange contract了啦

For those progressing a current buy-to-let investment, transactions that exchanged prior to 26th November 2015 will not be subject to the 3% tax
For those considering a buy to let investment, exchanges after 26th November 2015 but completing prior to April 1st, 2016 will not be subject to the 3% tax
However, those properties that exchange after 26th November 2015 and complete on or after 1st April 2016 will be subject to the 3% addition tax

#6

不是太清楚你的主要目的是什么？如果主要目的是避3% stamp duty surcharge，你可以下面两个选择。

1。如果现在你们有足够的现金，你男朋友吧贷款还清了把房子转给你，然后他再单独贷款买下一个房子，贷款数一般很难超过收入的5倍。

2。现在没有足够的现金，你男朋友把现在这个房子转BTL贷款，然后单独贷款买下一个房子，两个贷款同时进行，这时候3%需要交，但如果三年内你们不结婚，你男朋友有钱把BTL贷款还清了把那个房子转给你，那3%可以退回来。

这只是个basic idea，具体操作你们可能需要找房产律师咨询。

#7

你没有收入，你男朋友已有两套房，还有贷款，这个百分3好像躲不过

#8

谢谢成龙大哥指教, 想再问, 贷款数一般是收入的5倍, 那5倍假设是200K, BTL那套房借了银行80K, 那自住那套可以借的只是120K?
还是BTL的不算在内? 自住的那套也可以借200K?

#9

btl的贷款用出租收入支持，和自己收入多少无关，根据收入算出来的贷款完全用于买自住房。

#10

那想再问，申请第二间btl时，有需要提供出租的收入纪录去支持吗?
假设自住房转成btl时不用提交什麽证明，那将来再买第2套房想再申请btl，一般可借多少? 跟第一套btl的租岀情况有关系吗? 需报税作收入证明吗?还是只要有供款，就没关系?

#11

买第二套BtL房需要的还是你3个月工资单，首期证明这些，跟你买第一套房要求材料是一样的。但是银行不仅看你收入，还要审核这个房子的租金和价值。

#12

等什么啊。降息不降息也没什么大区别，各家银行都有offer，谁会跟银行申请market rate 3.99%利率那么高的贷款。

#13

btl的出租收入是预测的，申请mortgage的时候需要valuation，btl mortgage的valuation除了估计房子市场价以外还有估计市场房租。

#14

to get married or not, you still need to pay 3% surcharge as you two live together.

#15

不好意思, 不明白为什麽住在一起就要交, 而且我2013年时已经exchange contract了，是不用付3% surcharge的

Q. When did it kick in?

A. The new surcharge took effect from 1 April, 2016, but it was first announced in the Chancellor’s 2015 Autumn Statement Spending Review. To avoid paying it, you’d have had to complete (not just exchange) on any second home purchase by midnight on 31 March, 2016. (Unless you’d already exchanged on or before 25 November, 2015, the date when the new tax was announced in the Chancellor’s Spending Review).

Read more at http://www.zoopla.co.uk/discover/buying/q-a-new-3-stamp-duty-surcharges/#C6KpFrqaE9ddWx3Q.99

#16

you don’t need to pay 3% surcharge on this one as this is your first home if I understand correctly. I was saying you( and your partner) need to pay 3% on your next purchase regardless of your marital status

#17

没看太懂，不过楼主用40K工资，已经杠杆出来400K+340K的房子，真是投资达人。 而且40K工资，付着100K房贷，能存款140K 秒杀80%英国人。 楼主现在房子出租，月入1300租金。 刚好可以用来还两套房子200K贷款

#18

你的期房，现在有拿到贷款么？ 没有拿到贷款就是没有complete， 现在你不是再申请贷款么？ 明年才好的期房，肯定要多交３％