自从今年四月份对第二套‘Buy-to-Let’新增加3%的附加税以来，伦敦的“以租养房”投资者曾经一度疯狂在寻找任何可以在新税收实施前敲定的投资机会。几个月过去了，投资者以更苛刻的条件在评估项目的品质。本周我们具体的分三个系列来好好聊一下这个“Buy-to-Let”问题。
1Research Research Research
“Buy-to-Let” 是一种融合法律，金融以及实际操作经验的投资方式，所以做好当地市场的调查对投资的方向是非常重要。光依赖熟悉市场的房地产专业人士来了解市场是不够的，更重要的是自己做好自己的那份调研。
2了解当地需求
做好以Buy-to-let 的关键是要了解那个区域是否有大量的租客需求（继续关注我们系列二会具体介绍）。确保你所投的区域，租客需求不要超过出租房屋的供应。
3个人资金能力
在英国买房，提前了解你个人的贷款能力是关键。KHE英国京涵地产对所有有意向来英国投资的投资者建议，请务必提前至少半年甚至一年来准备资金。比如说和银行或贷款经理人联系来了解你的贷款能力，还有资金如何转出国外的等相关问题。曾有客户寻找我们急售他们的房产，因为通过其他途径购买的英国房产，没有及时了解最新的条规，而导致贷款无法在交房时完成，客户面临窘境，只能以超低价急售已订购的房产，否则客户讲损失前期全部定金。
4依市场需求装修
如果你购买房产是为了将来的出租，千万不要为了满足个人的喜好来装修房屋。因为你的目标是从你购置的房产里产生租金收益，市场的需求则是以简单为基础的干净风格。
6了解您在出租房屋中的责任
若您作为房东要在英格兰以及威尔士地区出租您的房屋，您必须遵守目前的租赁法律法规。违反法律者，将处以罚款，情节严重者将入狱。以下几点您需要留心注意：
燃气安全
每年必须进行每一个燃气设备/烟道的安全检查。 根据法律法规，燃气安全证书必须每12个月更新并认证。此证书必须在新租客入住前出示。
用电安全
根据1994电器设备法律法规（Electrical Equipment (Safety) Regulations 1994 legislation）规定，物业内的所有电器设备必须由符合资格的工程师进行检测。
家具与装修
软装修必须符合1988家具与装修安全法律法规（The Furniture and Furnishings Safety Regulations 1988 legislation）。软装修必须具有一定的防火能力，这些信息可以在家具防火安全标签上找到。
能效证书
每一个出租的物业必须出示房屋能效证书(Energy Performance Certificate)且须在房屋挂牌出租前准备好。此证书将计算您房屋的能源效率，并根据等级A（最有效）到G(最无效) 将其划分。
7预留出空置期
每一个房产都可能会面临空置期。 从中介挂房源，粉刷墙面到更新地毯都是需要花费很长时间来准备的。所以可以通过提前规划安排，缩短空置期来增加租金的收入。
8因市场变而变
关注市场，如果所在区域的租金市场开始走下坡路，你可能需要调整租金来降低因丢失租客而带来的更大的损失。 如果你是作为一个长期的投资，降低租金不会很大程度的减少收益，关键是该房产能继续产生收益。
9成本费用
KHE京涵地产希望每一位房东都可以充分了解每一项费用的来源。 英国出租房产没有隐形的费用，这也是有效避免日后的纠纷的重要原因。
保险费
一个全面的政策将确保当房屋被租客损坏， 或房屋空置很长时间，您仍受到保护并得到有效赔偿。租金保证保险将为您提供保护以及赔偿若承租人未能支付的租金。 如果你需要驱逐不合理的租客，其还提供了法律费用支付。
更换部分家装以及家具配件费
每年更换用旧或损坏的家具配件将占租金的10% . 根据租客的数量和更换程度，您也可根据具体情况考虑每2-3年对您的物业家装进行翻新。（Ps：购买15英镑的床垫护套，可以帮你节省更新床垫所需的高达几千镑的费用）
维修费
您需根据自己房屋的情况设定一定比例的租金来维护和更换家居用品。一般来说，越老的房屋，每年需要更多的费用来维护。
中介代理费
中介出租代理费需根据情况而定。KHE英国京涵地产的全托管式服务费用为房屋租赁价格的12% (包括增值税)， 若您需要我们帮您代收租金，则有4.8%（包括增值税）的额外费用，若您需要寻找高质量的房客，我们将收取7.2% (包括增值税) 的费用。
租金所得税 (Landlord Property Tax)
根据法律规定，您的房屋出租所得收入在扣除免税的费用后将被上税。
地租和服务费
公寓房一般是非永久产权，一般需要交纳一定服务费来分摊掉公共区域的清洁，供暖，照明灯光，园艺，安保以及礼宾接待人员等公共费用。同时也需要向永久产权持有者交纳地租。
市政税
在英的住宅需要交纳市政税收，目的是来维护社区区域设施正常运行以及维持干净整洁的环境。
10聘请一个专业租赁中介
如果你没有足够的经验，不知道去哪里挂房源，怎么样请走租客以及用什么样的合同，我们还是建议您委托专业的租赁中介帮您。作为一个房东是一个全职责任， 一年365天，所以最好不要交付给你的家人来管理。一个专业中介，比如说京涵英国地产，会帮忙找寻租客，做背景调查，起草合同，收取租金以及查实房屋等，帮你解决所有不必要的麻烦。
最好，我们给大家总结DOs and DON’Ts:
DOs:
· “以租养房”作为一种中长期的投资
· 向当地市场的专业人员咨询专业信息
· 做好数字工作，计算和考虑空置期， 是否贷款以及一般维护成本
DON’Ts:
· 让你个人的品味影响你的选择。确保你的选择满足市场的需求。
· 要根据市场需求，不要盲目为您的物业做’包装’，比如说投资大量的实木设施，以及较大的花园。
· 节省成本让你的亲戚或朋友来管理你的投资资产，租客需要的是专业的管理。
· 使用二手家具或者磨损掉的家具的时候，要注意购买的家具是否适合英国的家具防火安全法规。
· 使用一些失去时效的租赁合同或者没有及时向租客发出正规的通知书或者没有准备入住清单报告。
References:
ARLA, THIS IS MONEY, THE TELEGRAPHA
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