请教这样的buy to let 的房子值不值得投资？

我爱我家 买房贷款
#1

小弟在小城市生活，在离大学走路10分钟的范围内看中一套两室一厅的小公寓，9.2万镑，只需首付2.3万，贷款6.9万。现在offer已经被accept了。每个月的service charge大概150镑，需要我自己交的。现在的房客是中东的学生夫妇，男的刚硕士毕业，女的在读博士，每个月租金565镑不包bill。以后出租价格大概就是这个水平左右了，顶多一个月650镑，如果运气的话也许可以到700镑。保险大概一年360镑。不计算缴税和银行利息的话， cost大概一年2200镑。以小弟的微薄收入，需要缴税大概1000镑一年。这样计算下来，除去前面说的所有cost, 一年到手只有3600镑左右，折回每月大概300镑。贷款即便是20年，以2.2%利息计算，每个月仍要还款360镑。基本持平。也就是说基本可以做到以租养房。请问这样的房子有投资的价值吗？

还有我不想租给中东房客，怕事多，也怕他们突然说交不起房租了，那就麻烦了。所以想把他们赶走。可是如果把他们赶走，就得给两个月的notice，就到9月份了，我到时候再去找房客也困难了，因为那时候学生都已经来了，也都找好住处了。我空一个月就是五六百镑的损失。感觉有点两难。我问中介要内部照片，中介也说没有，所以我现在也没有办法马上去打广告找房客。还有就是，假如我要求中介和卖家现在就给中东的房客notice，万一到时候我再不买了，卖家就会有损失，我会不会对卖家的损失有连带责任，需不需要赔偿？头一次要买buy to let的房子，没有经验，还下不了决心买这套房子。希望大家能帮我分析分析。谢谢了。

#2

不用你买保险， apartment service charge包括building保险，contents保险房客自己买。贷款把年头拖到最长35年，贷款可以只支付利息，每个月就很少了。等你sell的时候肯定多过你现在买的价格。投资BTL回报率是关键，每个月要回钱在手里才是投资。回来的钱再拿去投资，这样才对吧。假设说你有2个这样的房子，每个每年回4000，2个每年就是8000，3年后你有2万4，可以再买一个投资的BTL， 那你每年3个房子就回1万2，那就就变成每2年多一个投资BTL。这么滚下去，或者你拿钱投资其他，或者拿去每年pay点本金。不成熟的建议啊

#3

这在哪里啊，我也想买

#4

这种房子投资价值何在？资本升值基本没戏吧？除了伦敦其他地方公寓都是损耗品，还是小城市的公寓，不赔钱就 错了，万一某次来个大维修，住户均摊，你这一年就没啥收益了。

不用细看，没有投资价值，投资首选house，建议去propertytribe多学些一下老外房东的专业建议

#5

如果房价不涨，BTL不划算。因为每年还有3%通膨。你问房价会不会涨？我要知道这个我还在这跟你回复？

#6

回报率太低，有service费，估计是公寓leasehold，升值空间不大，不值得。

#7

如果房租和房贷两平的话，只有房子未来升值才有收益，freehold比leasehold潜力大多了。
另外，service 费也影响升值。

#8

已经考虑的很详细周到了。

接下来，就是要把完美的规划变成行动力。

我看好你哦～新房东！

#9

service charge太贵，都能媲美伦敦flat了，可是房租才这么点，扣掉后利润太低了！另外维护费人工费的地域差价并不是很大，房子修修补补花费相对租金比例太贵。

#10

租售比挺好的。现在能毛率过8的真心不多。只要房子出租容易的话，买的过。去另外中介问问那片的出租情况。

#11

可以要求卖家给notice租客并向你确认空房日期，不空就不exchange是常理。

#12

完全可以投资的，看得出你想投资的欲望很强，且没有其他更好投资途径，钱放在银行里面也是没有利息。全当拿这个房子当练手的，没问题的，以你这么对精打细算（非贬义）的能力，赚不了多少但是也绝对不会亏，正好借此机会学习一下怎么当房东（买房-租房-找房客-跟房客打交道-各种房子事情的处理-卖房。。）。等你有经验了，有更好的投资途径，胆子变大的时候，这个房子可以卖掉了。
不折腾一下，经验从哪里来。

#13

向你学习！

#14

这位小姐姐！点赞！
学习了。
言简意骇！一语中的！

敬仰！敬仰！

以后多切磋

666……

#15

你太客气，不好意思啊 {:5_141:}
胆子一是钱给的二是经验给的。

#16

房子92k. 全现金， 每月收租650 去掉120service 每月530 这不是回报7%么 比存银行好啊。 要我就直接90k 现金买。 任何房子包括lease hold. 长期看每年最低都升值3%的。

#17

即便不升值，当一个annuity养着也行。

#18

就是，每15年租金回本一次，相当于本金翻翻。 最重要这种便宜房子，不升值。 养6套都没遗产税。 每年租金三万八，夫妻养老正好不交税。

#19

这个比较适合刚起步拿来练手。等以后有更多资金和赚钱途径，野心更大时候，这个就不合适留在手里了，会变成鸡肋，不过卖了也没多少手续费，目前我认为楼主值得买这套小房。

#20

Rental yield is ? % Minimum will be worthy of invest ???