想问一下大家，最近认识一个sourcing agent，他介绍了一个房给我，是在WA7的，
房价+改成HMO +给他的费用共130K，但政府直接包租十年（每年净收入14K），10年就是140K
像这种出租给政府做council house的会有什么利弊呢？值得投资吗？
帮忙分析一下，谢谢！
这个回报率这么高，肯定有问题
利物浦，council3房HMO，单身难民，如果council 负责装修维护，我看行
利物浦yield 10% HMO很正常。但是你要考虑未来，
第一包租10年 能否涨租？
第二将来你能否顺利拿回来房子。
第三，期间维修 房客管理都是谁负责？
第四政府包租 是否指的政府直接打给你钱，还是政府发钱给租客，租客付。这里面有风险。 做好里面租客吸毒的准备。
第五 20年以后 你准备退休了，这个房子转手是否容易，区是好区还是烂区。family buyer会不会买？
我自己就是有这个感觉…
谢谢你的分析
- 政府直接付租金, 但10年都是这个价格不能涨.
- 政府负责所有费用，包括维护还有10年后还原原状给我
- 地段一定不是很好的了, 房价才90K，改成政府HMO需求大概25K，还有15K是给sourcing agent的费用
感觉挺稳定的，回报率也高，但总觉得是不是有点什么…好像要是那么好赚也轮不到我…
excouncil house 是不是也比较不好出售呢？
这样看是行，但后面做过council house的房子会不会不好卖掉？
还有个因素
你这总支出130k 特别是90k的房款 是必须全额自己掏cash购买吗？ 还是可以按照HMO BTL去贷款，贷款75% 也就是90k*0.75=67.5贷款。
这个因素 很重要。
听起来挺好的哈，我不是内行不懂这个，就想知道这么稳赚不赔的买卖，中介为什么不自己弄下来？
对, 这个要cash buy的没办法做btl
啊，你要拿出来130k的现金 放进入， 等10年才能全部收回。。。。。。。10年后通胀购买力。。。。
这生意太差了。
十年后租金拿到140K ，房子怎么也有150K 吧 一般股市投资也不能保证挣到这么多钱
政府给的租金不错了，90千的破房子，只不过是大概装修下，一般我们这90千的房子，一年正常租不到10千
租给政府还可以，房子还是会涨价的，再说10年后拿回来也不要指望很好，再花点钱修一下喽
不过要考虑这个钱要交税了，所以实际到手没有这么多，投资房子不都这样，房子涨价一点，租金收一点，运气好的，房价涨多些，运费不好涨少点
先期投入130k
粗略说 十年后 拿回租金130k 卖掉房子130k
简答计算 就是投入130k，拿回260k 十年翻一倍
那么年化收益才7%
还要投入那么多cash 而且丧失流动性。还要赌10年后 利物浦房价不跌。
如果是英国南部房价我有信心，利物浦的话， 就呵呵了
你说得对，关键是房价涨跌
所以location 极为重要。 利物浦location不行 这是硬伤中的硬伤。 如果再是利物浦的烂区，那么就完蛋了
再算一笔账
如果我有130k现金
那我会在南部买2套，正常的BTL （所谓正常就是容易转手 family房 好区） 每套首付65k，总房价260k每套，gross yield5%， net yield 3% （净利润，已经减去贷款利息支出）
咱们先假设10年南部房价不涨。最坏情况。 那么这十年后，我累计收租 也差不多和利物浦一样 大约150-160k
但是我是2套房，分散了风险。而且将来如果涨价也是2套的资本利得。
显然比利物浦本例好。
谢谢你的建议啊，这样我大概也想通了