即将exchange被告知没有planning permission

我爱我家 选房看房
#1

房子下周就准备exchange。这周律师发信说房子有一处extension没有planning permission。具体情况是房屋的侧面和车库相连，不同于一般车库，这个房子的车库开口在后面，于是车库门口有一大片空地和后面的花园相邻。那片空地以及车库周围的空地都属于这个房子，并且不在道路附近。上上任房主在1996年将花园的fence向外拓展到了车库，将车库圈在花园里面，花园的面积也因此增加了50%左右。根据对方律师的说法，上上任房主当时只取得了provisional permission， 而且现任房主买房的时候忘了查planning permission，直到我们律师问起才发现当年的这个疏忽。他们不仅找不到planning permission，而且在council也找不到archive。我们律师给出的建议是，扩建在20年前，council已经没有enforcement的权利了。而且我们的律师说council的档案里有挪fence的记录，但是没有permission的记录。我们律师的说法是那个permission实际应该是有的，只不过没有存档丢失了而已。但我们对此有一些疑虑，因此让律师写一份关于这个permission的memo，我们以后也好向未来的买家解释，但是律师那边回避我们的要求。想请教下大家，这种情况该怎么办？非常感谢！

10月9日补充：
今天和律师电话，又发现新问题。律师说如果对这个房子做任何extension，不仅要经过council同意，还要经过开发商同意。但是1996年挪fence的时候没有经开发商同意，开发商可能会要求恢复原状。律师让买一个300多镑的保险，这样如果需要恢复原状，保险可以cover相关费用（这一费用本应该卖家出，但他们不肯）。我们的顾虑是，如果一旦要求恢复原状，花园面积会小将近一半，会影响房子的使用和价值。是否应该要求卖家降价？降多少合理?

买个房子，到最后各种问题，头大了几圈 {:5_139:}

#2

planning permission 4 years rule, new build

Planning permission 10 years rules, change of use

要使用这两个rule的前提是(1) 你能证明它存在了4年(或者10年)，(2)存在期间council没有challenge过它的合法性。

#3

谢谢成龙大哥的回复。律师说council那里可以查到是1996年挪的fence，因此第一条应该是可以证明的。现任房主是2002年买的这套房子，如果他们的确是现在才发现fence的permission问题，那听起来council也似乎没有找麻烦。卖家天天催着我们exchange，律师那边也想尽快。您觉得我们应该要求律师进一步调查一下吗？

#4

这样到最后阶段发现没有部分手续的事情很多的，买个保险就算了。

#5

我当年买房的时候，也是碰上这样的时候，最后一刻，说对方没有手续。我当时就对我的律师发火，我雇佣你，你怎么到最后一刻才查这些？

没有办法，买房都是这样的。

#6

不太清楚council有的挪fence的记录是什么记录，难道是申请了planning permission (或者certificate of lawful development)没有批吗？

#7

感觉律师就想尽快了结这桩交易，一些细节不是很上心。

#8

律师说她在council的portal查到fence是1996年挪的，可我在kingston council的网站上能查到那个房子其他的记录，但查不到挪fence的记录。我现在也不清楚她具体查到了啥。明天得再确认下。

#9

又有新邻居了。。。

#10

Definitely, new China Town {:5_142:}

#11

今天和律师电话，又发现新问题。律师说如果对这个房子做任何extension，不仅要经过council同意，还要经过开发商同意。但是1996年挪fence的时候没有经开发商同意，开发商可能会要求恢复原状。律师让买一个300多镑的保险，这样如果需要恢复原状，保险可以cover相关费用（这一费用本应该卖家出，但他们不肯）。我们的顾虑是，如果一旦要求恢复原状，花园面积会小将近一半，会影响房子的使用和价值。是否应该要求卖家降价？降多少合理?

买个房子，到最后各种问题，头大了几圈 {:5_139:}

#12

最主要的问题其实是应该搞清楚围进来那部分的所有权。

#13

所有权应该是我们的。但是builder要求所有对外观的改动经过他们的同意，而卖家没有取得他们的许可。