因为感觉论坛上，和谷歌上搜集的各种信息都很零散。
所以慢慢写一篇里程，可能对用 HSBC 的同学也有帮助。打算把细节都写进去，所以字数可能有点多。
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基本选房逻辑：
第一次买房，想选个好点的 Flat，如需翻新的话几年后也能卖掉换。一次到位买 house 后期翻新工程太大（同价位的 house 质量没有 flat 好，而好地段好房型的房子预算也不一定够）。
因为自己工作一直在 East Hertfordshire，候选地区在 Greater Anglia （总体还算靠谱的火车公司） 的火车沿线上（伦敦通往剑桥当中有个分叉），以后如果跳槽到伦敦也方便。终点站是 London Liverpool Street，那么多年来一直用老破车（只有 Stansted Express 或去剑桥的部分用新车），不过终于 2019-2020 要全部换新车了，也是看重这一点。排除了几个 deprivation 比较厉害的小镇和犯罪率高的地区，还是选择自己居住多年的 Ware 首选（中产阶级居多，因为小镇有 GSK 研发基地。没怎么见过黑人或阿叉，有也是西装领带的。风景又巨好，沿河骑车一直可以到伦敦）。高峰时期坐火车 commute 去伦敦的白领很多，以及往反方向都是上学的孩子。目前老火车从 Ware 到 London Liverpool Street 大约 45分钟，Tottenham Hale 站 35分钟 (常用来转 Victoria Line,然后去牛津街飞快，也可以在 Finchley park 直接对面站台换 Picadilly 去希思罗)，或者 40 分钟到 Stratford。采用新车后会快不少。另外考虑到 Elizabeth Line 通车后，从 Liverpool Street 到希思罗会非常快，只有 2，3 站。亮点之一。
西边的 Hertford East 也不错，有新开发的现代化公寓和10年左右的河景公寓，价格非常合理，就是要多10分钟火车。东边的 Harlow 综合评价很差，不考虑。往伦敦方向看， Broxbourne 换乘站也不错，但是距离车站近的好房源不多 house 为主。再往下 Cheshunt 也算是 Overground 的终点站之一，交通/风景不错但是车站周边治安有待商榷，再往下 Waltham Cross， Enfield，Seven Sister 就开始乱了，属于伦敦正北偏东的 deprivation 大片红色地带，黑人不少。
综合考虑还是 Ware 或 Hertford East。能 5 分钟内步行到火车站，生活设施方便为基准。
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注：如果在非伦敦地区的小镇，维基百科上可能查不到人口数据，可以直接谷歌地名+demographics，比如我所在的小镇：
https://www.ilivehere.co.uk/statistics-ware-hertfordshire-41043.html
这个网站搜集了不少各地居住感想（不排除有偏见的，但是看评论反响判断）。房子所带地的人口分布，教育程度分布有一定参考意义（英国出生人有多少，白种人有多少，黑人有多少，外来移民有多少 etc.）
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6 月最后 2 周开始看了十几套房源，6 月底决定给 Offer ，是一个个人比较喜欢的 Flat， 整个楼是 Grade II listed，1850 年造 （维多利亚时代第一次工业革命末期，起初是Railway Storage），2002年 converted 质量比较高。
位置在火车站旁（Ware火车站比较特殊，双向运行单轨站台。进站噪音很低）。
看重的一套有几个特别喜欢的地方：（与同等价位 Flat 相比）
1：这栋楼唯一的 Private Entrance，有点高调，不过门和门牌都很高大上。比起大部分公寓 communal hall 里再进走廊的压抑感舒服多了（ 特别是新建非土豪楼盘，走廊简直小的和学生宿舍一样）
2：位于 building 一角的 2 楼主卧有超级无敌巨大落地拱形窗户，两面墙上都有，全球估计也没多少透光率那么变态的公寓卧室了，因为窗框还是150年前的仓库设计。其他房间和客厅透光率也很高
3：独立厨房（开放式厨房不太适合中国人炒菜油烟），客厅有10米 X 3.7米，一端能放三角钢琴（这价位段绝大部分的 Flat 客厅造型放了沙发电视后就没法放钢琴了，特别是开放式厨房）
总面积 91，属于比较大的 2 bedroom了（小镇其他房源都在70平米左右，伦敦不少就更小气了，按类似价位算），就是次卧略小，只有一个bathroom（还是比较现代化的），瑕不掩瑜。
同一栋楼里还有另有一套面积大很多的（客厅厨房卧室都大一圈，2个卫生间，总面积118平米）ask price 类似，但是有致命缺陷：两个卧室都是开放式能往下眺望客厅 -。- ，两个卧室都是Skylight（虽然窗户巨大）
建议：
Rightmove 查房源地图比较方便（全屏界面设计得舒服），Zoopla 查同一栋楼历史房价信息比较全，可有理有据的议价。学习下 illustreet 上各地区的 deprivation 指数与 violent crime 数据图加强对地段的信心，关注下 robbery 的频率。
最后决定哪套房子后，再 view 一下查看具体细节。如果有需要改造的地方，自己心里估一下价格（网上都能查到各类地板地毯厨房等改造的预估价，中介如果有经验也能帮忙预估）
中介用一天与卖家周旋后，最终成功砍掉 5% 的 Guide Price。自己对买这套也比较有信心，因为 Zoopla 能显示这套房子挂在市面上比较久，还降价了两次（因为近两年的市场），中介说基本很少人给 offer。所以不太可能被 gazump
与中介介绍的 Mortgage Broker 也见了面，了解了他们搜集能给的最好的 rate，心里有数抄下来。了解 lease 还剩 992 年，再记住 maintenance fee 和 ground rent。
也要留意卖家为什么卖房子和有没有 chain。我 offer 的这房子情况是，最初这套房是商用，后来被一对姐妹买下来，现在两姐妹都嫁人了要搬出。
如果一套房子有两个中介宣传，那么按照他们的行规，谁给第一个带看房的，就归谁卖……防止产生矛盾（同一个买家）。
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7月1日，Offer accepted, 卖家第二天就挑好了律师，中介给我 3 个推荐律师。自己在google上也用门户网站报价了一下，收到了 10 个报价。
综合分析后选择了一个好评比较多的（Google review 点名表扬某律师至少几次，不能有 buyer 的差评，特别是有批评 slow 或者难沟通的）
报价也合理，律师行也不是远得离谱的（这点要注意，其实伦敦和非伦敦的律师行开价也不会差太多，算上其他各种 fee 浮动范围在 1000-1500 磅左右，leasehold 会贵一点点）
律师行不能太远的原因是因为，所有的律师合同都需要你 ID confirmation （护照/驾照/ILR等等），要直接去律师行扫描（很少有人冒险邮寄吧）。注意在 http://solicitors.lawsociety.org.uk/ 上查一下律师资质
另外因为用 HSBC 贷款，所以律师得是 HSBC 认可的（以前叫作 HSBC Panel，现在所谓符合它们的 criteria），否则要额外程序与费用。这点律师行会直接告诉你是不是。
准备就绪后预约 HSBC Mortgage Adviser （ 先选定律师，因为银行在你申请贷款的时候会索要你的律师信息，这点网上的买房流程图都含糊不清 ）
因为怕电话 appointment 太久（ 2小时+，不确定因素太多，还得自己邮寄东西 ）, 约了 branch appointment （最近的几个和伦敦的还没有近期的slot，跑到隔壁老远的小镇去）。
Adviser 还挺给力，电话邮件都沟通的很舒服，去之前一天提前电话给我问了不少问题。（ 口齿清晰很重要，HSBC 也有好多苏格兰口音严重的人员，电话里简直 $%*&@ ）
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7月5日去 appointment， 遇到小插曲。Adviser 旁边还坐着个 Line manager 给他测评 -_____- 。把该给的都给了——【ID，工作合同，Payslip，P60，如果刚换过工作+P45】
因为之前做了学习工作，所以很快吧贷款选项确定下来。LTV 60%以下所以是最好的利率了。最后斟酌后选定年限（20年），fixed 2年 （1.89%），no booking fee。
（ HSBC Premier 有更低的 1.3几%，不过要 1500 booking fee, 总共算下来 2 年后也得多出几百大洋。这点要多比较注意 ）
最后电脑莫名给了个 Declined，对方也二丈摸不着头脑，后来和 manager 出去花了 20 分钟才搞定，原来他们系统里我拿到永居信息还没更新（ 明明去年已经办信用卡的时候在别的分行更新过了 ）。
之后一切顺利，还介绍了几个附带保险，思考了下 Critical illness cover 还是挺实在的（26磅/月，不过还未决定），Home insurance可以之后决定，Income protection 暂时就不用了（ 只cover sick pay 期间 50%的月供 ）。
Adviser 解释了一下，他们的电脑会自动计算 affordability ( HSBC 不需要你提供太多的 outgoing 细节，除了小孩和交通费，其他都是系统根据房产地址自动分析的 )，所以如果电脑没有显示出问题那就没 affordability 问题（如果有问题，比如不能贷给你那么多，那么电脑会给出别的选项，比如延长年限，或增加首付）。加起来一共搞了2个半小时，最后，说 48 小时后 underwriter 会出结果
注：
HSBC 的利率的确比 Broker 给出的最好的还要好那么一点点（Broker算出最好的是Nationwide）。
HSBC 提供 1: 免费 Valuation，2：Valuation + Homebuyer report ( 就是点到为止的survey ) 300磅左右，3：Valuation + Building survey ( 适合house ) 600磅左右。因为这个 Flat 感觉没必要，中介里的人也觉得不需要，就选 1 了
同时收到律师行的 Term of business
7月6日去剑桥的律所提交下 ID 和所需签字文件。（好在新公司夏天周五 3 点下班……在 Broxbourn 车站还碰到个售票阿姨中国人，说做了34年了）
尽管律师合同上提到律师的收费是160/小时，但这只是形式得提，最后价格还是以最初的整个报价为主，如果预约见律师不会有另外收费。
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7月9日，中介通知说 Mortgage Valuation 预定在7月12日。律师确认一切程序开始进行，已经向卖方律师索取合同文件
7月13日收到纸质 offer document
7月19日收到律师信件，回答一些关于钱的问题（父母支援部分律师会直接写信寄中国），同时索取3个月银行账单，以及 mortgage offer。
8月6日，开始准备 Gift letter 相关的文件资料（律师直接寄信回中国）
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注：
个人在 HSBC 有一半的首付款在 Fixed Rate Saving 里，照HSBC一般规定超过 50K 的存款到期前不得取出，除非极端情况。
不过打电话咨询后，Premier helpline还是有可能让你取出的 （扣多少利息或者要手续费暂时不知道，case to case bases.
基于网上说的大部分 Exchange of contract 只要求汇给律师 10% 的总房价，目前还是没什么大问题，主要等和律师商量 Final completion的时间
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未完持续
一切顺利的话，等完全 completion 后上图 
有对HSBC程序有疑问的童鞋也可以问我哈。
