求教：假如贷款买房后回国，如何处理贷款和续Lease？

我爱我家 买房贷款
#1

如题，最近一直在想着买房，也看了也报价了，但是发现关于上面这个问题，之前没有仔细考虑过，想问问群里各位好手有无解决方法，谢谢！
也查了之前一些帖子，有说不划算的也有说不方便管理要亏钱的，但是还是想把自己的情况和想法说下，想请大伙儿看看~

个人情况和想法：暂时计划在英国再待2年或者更短，现在有存款50K，想在狗岛买个400K上下的一室户，一方面这两年可以节约租金，另一方面当做一笔投资，在回国后如果能一直贷款，那么收益率应该也不错，大概25年左右整套房子就是我的了。也算大类资产的合理配置，万一以后孩儿们来英国读书呢？
关于回报率计算：
初始投入50K，房租前两年每年可以节约140012-3000上下的物业费，大概就是节约14000，相当于28%的收益率；
如果回国后贷款能保持，那么假设租金水平不变，扣除10%的管理费和一定的空置时间，假设一个月。那么每年收入在140011*90%-3000，大概在11000不到，那么收益率也有20%，应该稳超贷款利率；
换个角度从整体看，400K的房子首付50K上下的话，如果后续完全靠以租养贷，大概贷款25年可以全部还清，相当于整体25年7倍收益，应该也不算差？

问题如下：
1、看了一些朋友说的，如果是在现有贷款银行内换产品，似乎不查，也就是说贷款这块没有问题？是说我可以继续选一些例如2 years fixed 的产品吗？还是说要换成buy to let ？
2、如果没住到2年，就出租了，后面续Lease会有问题吗？看说续Lease要2年以上，这个是只要持有2年以上就行，还是说必须要自己住2年以上？续Lease如果人在国内，是否也可以通过律师完成一系列操作？
3、是否会有其他潜在小问题？比如如果长期不在英国，那么银行卡过期了怎么收租金和还银行贷款？
4、之前看论坛上说伦敦首次购房免税金额已经提高到500K以上了，是否属实，今天收到律师的一个报价，似乎300K以上部分还是计提了5%的税，难道我弄错了？
谢谢大家！ {:5_148:} {:5_148:} {:5_148:}

#2

1、看了一些朋友说的，如果是在现有贷款银行内换产品，似乎不查，也就是说贷款这块没有问题？是说我可以继续选一些例如2 years fixed 的产品吗？还是说要换成buy to let ？

很多银行buy to let要求在UK有两套以上住房，可能有lender没有这个要求。 residential mortgage 利率更低，如果楼主deposit比例40%+可以考虑5年 fixed term，后续可以申请 consent to let, 利率低。

#3

2、如果没住到2年，就出租了，后面续Lease会有问题吗？看说续Lease要2年以上，这个是只要持有2年以上就行，还是说必须要自己住2年以上？续Lease如果人在国内，是否也可以通过律师完成一系列操作？

楼主为什么要续 lease ？ 自住两年是 free holder必须同意续lease的条件，很多flat 带了900多年的lease没有续的必要， 如果有100多年的lease话，短期内续lease的必要性不大。

#4

3、是否会有其他潜在小问题？比如如果长期不在英国，那么银行卡过期了怎么收租金和还银行贷款？
如果长期不在英国，也不打算未来回来，那楼主要好好考虑是否要买这个房了。确实会有各种问题，而且伦敦目前的BTL，基本是在做公益。

4、之前看论坛上说伦敦首次购房免税金额已经提高到500K以上了，是否属实，今天收到律师的一个报价，似乎300K以上部分还是计提了5%的税，难道我弄错了？
不属实，今年的budget里没有stamp duty的优惠，侓师给你的没错。

#5

非常谢谢老哥的具体逐条回复，还是想追加问一下， {:5_148:}
1、如果可以肯定是想用 residential mortgage，我的意思是如果现在我用 residential mortgage贷款买房之后，如果2年不到我就回国了，后面我可以继续用申请这个贷款吗？因为后面肯定就没有收入证明啥的了，看之前论坛的帖子，如果继续用同一家lender，不会怎么查，可以直接网上申请换后续的贷款产品，想问是这样吗？
2、因为看的有些房子是100年出头，据说90年以下以后，续Lease费用也会高，同时新买家买房也很难获得贷款不利于出售。但是又怕买了在英国住不到两年就回国，是想问回国以后，能否通过律师远程续lease？因为一回去，可能很长时间内就不会再来英国了
3、就是打算长期不在英国，本身也不想申请高利率的BTL，就是想像前面测算的那样，当成一笔财务投资。如果能持续获得 residential mortgage 然后我持续人在国内但是把房子出租出去，以租养贷，不知是否可行？如果可行，那么相当于20%的单利投资回报，我觉得还不错呀？ {:5_143:}

#6

1、如果可以肯定是想用 residential mortgage，我的意思是如果现在我用 residential mortgage贷款买房之后，如果2年不到我就回国了，后面我可以继续用申请这个贷款吗？因为后面肯定就没有收入证明啥的了，看之前论坛的帖子，如果继续用同一家lender，不会怎么查，可以直接网上申请换后续的贷款产品，想问是这样吗？

你可以选5年fixed-term产品，没有2年到期的问题，利率比2年略高，但5年固定利率， 2年不到回国，跟银行申请consent to let, （这个在伦敦一般需要40% deposit 要求）利率不变，但每年需要申一次。

2、因为看的有些房子是100年出头，据说90年以下以后，续Lease费用也会高，同时新买家买房也很难获得贷款不利于出售。但是又怕买了在英国住不到两年就回国，是想问回国以后，能否通过律师远程续lease？因为一回去，可能很长时间内就不会再来英国了

不一定要等到住满两年再续lease, 满两年的话free holder必须同意续。 另外，楼主也可以尽量避免这种lease <= 100 的房子。

3、就是打算长期不在英国，本身也不想申请高利率的BTL，就是想像前面测算的那样，当成一笔财务投资。如果能持续获得 residential mortgage 然后我持续人在国内但是把房子出租出去，以租养贷，不知是否可行？如果可行，那么相当于20%的单利投资回报，我觉得还不错呀？
伦敦现在的BTL租金上的收益很有限， 一般年租在房价的 3%到4%之间， 除去service charge (1%+），资金成本 (算1.5%)， 中介费 （3% × 0.15 = 0.45%) ， 房子维修， 毛入小于1%，就这还得交税! BTL = 赌房价上涨 :lol

#7

大概给你计算下

房价400k，你首付有50k，也就是按照residential贷款，首付10% 40k+杂费，一共50k
LTV 90%，你需要贷款360k，理论按照1.x% 估算 每月 你大约需要repayment（连本带息）1200镑
如果连续还一辈子，最后房子完全属于你

2年后 你自己不住了，而且也没有英国收入证明了。所以不能remortgage，不能切换到BTL贷款 （这些都需要看你有英国收入），只能在原lender consent to let 一般一次cover一年，每月你还是还连本带息。

但是一直连续多年 还能否一直consent 不好说，这是个雷。 本来consent to let是临时的 不是给长期用的。

还有狗岛那边service charger太高，意味着不管你是否出租 ，你都要承担，风险比较大
何况你不在英国 出租的话 大事小情都让中介做，10%中介费根本不够。

1、看了一些朋友说的，如果是在现有贷款银行内换产品，似乎不查，也就是说贷款这块没有问题？是说我可以继续选一些例如2 years fixed 的产品吗？还是说要换成buy to let ？
====同lender切产品不查你的收入。如果你的英国收入没有了，这是你唯一的办法。 除非房价大幅上涨，否则你没法切BTL 因为BTL LTV最高75% 还有其他要求比如英国收入。

2、如果没住到2年，就出租了，后面续Lease会有问题吗？看说续Lease要2年以上，这个是只要持有2年以上就行，还是说必须要自己住2年以上？续Lease如果人在国内，是否也可以通过律师完成一系列操作？
====自住两年才有资格延长lease，自己持有2年就行。 人在国内 可以远程让英国律师处理 这个没问题。

3、是否会有其他潜在小问题？比如如果长期不在英国，那么银行卡过期了怎么收租金和还银行贷款？
====不是问题，可以给香港账户转账，甚至国际

4、之前看论坛上说伦敦首次购房免税金额已经提高到500K以上了，是否属实，今天收到律师的一个报价，似乎300K以上部分还是计提了5%的税，难道我弄错了？
===stamp duty不用担心，律师会正确的算给你。

更多私信联系

#8

谢谢回复啊，还是想再问下 {:5_145:}
1、如果选五年的产品，外加后面付40%以上的话，算下来就不划算了。我的计算方法写在主贴里了，能看看对不对吗？
如果首付10%，能不停的用2年的这种贷款吗？我看之前有帖子说，可以到期了自动网上申请新的2年期贷款，这样我回去了也没事。
2、肯定不考虑BTL的这种贷款，我核心就是想能否用目前利率比较低的first time buyer的贷款，一直用，就是贷款利率2%以下这种，然后我人回国，这边滚动申请贷款，然后我那边滚动出租收租金还款？
谢谢呀！ {:5_143:}

#9

谢谢老哥，回答得很详细！ {:5_148:}

#10

“在回国后如果能一直贷款，那么收益率应该也不错，大概25年左右整套房子就是我的了。”

在伦敦基本不可能，你可以算一下你的房子的房租能不能conver贷款本和利再加上service charge。

#11

好嘞，俺再算算，感觉如果贷款没问题的话，似乎不会差太多，可能每个月补贴个1、200磅这样，如果拉长贷款时间，到35年这种，似乎没问题 {:5_145:}
就是想问问这种持续申请贷款的，我人在国内。问题大吗？就是用同一家银行，我持续申请2 year fixed 或者5 year fixed.后面会给批吗？如果不批，那我这房子该怎么处理呢？谢谢龙哥！ {:5_148:}

#12

可以看看life track mortgage。

#13

base rate会不会回到07年之前的5.5%??:cn01:

#14

谢谢龙哥！