求助，Service Charge 没交，收到律师函让交罚款

归档 租房宿舍
#1

老大们，请帮忙看看这事儿该咋办。谢啦！

事情是这样的，我有一个 freehold 的房子，现在是 BTL，已经租出去快一年了。

确实，在买房子的时候被告知每年要交 Service Charge in Advance (物业费？)，但是当时也不知道具体怎么交，不然就设置 Direct Debit 了。

物业公司应该是发了物业费催缴信，但是租客也没跟我说过有我的邮件啥的，所以我也一直没看到，就这样一直拖着没交。

前几天收到 Lender (贷款的银行) 的信，说他们收到物业公司的律师涵，让我主动联系那个律师，把钱交了。outstanding sums 如下

30/06/2017 Service Charge in Advance £31.37
01/01/2018 Follow Up Letter for Arrears £60:00
01/01/2018 Service Charge in Advance £95.45
14/02/2018 Court Action Letter for Arrears £180.00
DEBT_AMOUNT £366.82
Legal Costs for work done by XX (Solicitor) £480.00
TOTAL SUM DUE £846.82

八百多磅难以承受。麻烦老大们支招，怎样少交点钱。

#2

关键问题是已经有court action了吗？如果没有court action，那里来的court action fee和legal fee？其它那三项没办法。

#3

manage company需要有up-to-date contact details，你办btl的时候没更新吗？

invoice是发到property owner，不是发到property。

#4

不好意思，有一个细节我没提到。

那封律师函里面提到 “section 121 notice”。我也不是很确定，但是会不会有一个 “default judgment”? 所以才有了这个 court ation fee ?

关于那个 legal fee，那个物业公司是雇佣了那个律师的，他们肯定是付了 legal fee 的，所以他们现在是让我来付他们的 legal fee 了。信里也有一个很长的list（17项），说明律师都干了啥，但是并没有给出每一项是多少钱。那个 list 大概是这样的：

[ul]

  • Receipt and perusal of instructions
  • File opening
  • Searches at the Land Registry
  • Copy Lease/Transfer obtained
  • Consideration and perusal of searches
  • Setting up the full claim details in accordance with the firm’s case management system
  • Analysis and interpretation of the searches and Lease/Transfer
  • Analysis and interpretation of the arrears information provided to us
  • Consideration of the case and planning of claim tactics
  • All necessary communications to our client
  • Advising our client
  • Any further communication with you and/or any mortgagee regarding payment
  • Inputting of information for spreadsheet reporting
  • Processing of payment within the required time limit
  • Accounting to our client
  • Any further communication regarding payment
  • Case archiving and storage
    [/ul]
#5

只是我买房子的时候，被告知要交 Service Charge, 但是并没有告诉我怎么交。然后就啥信息都没有了。

我从来也没有跟那个manage company 联系过。

manage company 应该是每次都发信到那个property来催缴。

我这个freehold的房子是new build。是从开发商手里直接买的。是不是 开发商，或者给我过户的律师 要跟那个 manage company 联系么？把我的contact details 给他们？

我更用这个理由跟他们 argue 么？

#6

写封信，解释一下没有叫的原因，看看能不能免掉 legal fees。是不是更应该叫 adminstration fee?

#7

应该写给 manage company 还是 他们的律师 比较好呢？

#8

看起来人家确实干了活，去查怎么联系你。。。。，既然贷款银行都惊动了还是交吧，但你需要搞清楚court action是什么，会不会影响到你的credit history。

#9

我贷款的银行说，如果我不自行解决，他们会把这个欠款算在我的贷款里面，再加上 £50 的 admin fee。只有在这种情况下，会产生一个 mortgage arrears balance 影响我的 credit rating。

那封律师信里面有个章 “Service & Operations 22 FEB 2018”，然后让我在21天之内把钱交了，所以我想问问大家这事有没有商量，实在不行，在第20天或者21天我就把全款打过去（律师信里面有汇款信息）。

#10

交了吧，都有court action 的钱了。
我这也发生了一个类似的事情，房子出租，在合同里也清楚的写了bill自理，我也把我的水电气账户都关了，告诉租户自己另开户，租户自己开了电气的户，没另开户自来水公司的，但水是不停的，租户不影响水的使用。

我们那里一年一个账单，直到今年年初一个讨债公司发短信说我欠钱，我吃一惊我还以为是网络诈骗，打过去电话一问才知道是我出租房的水费三年没付了，人家不管用水人要钱管房东要，他们通过地契查到我现在的电话号码的。
自来水公司已经把前两年的欠费送到法院等判决，去年的是新bill还没送，气的我啊。
马上和客服商量settle down吧，别送法院了，客服同意了让我一起付了租户三年的水费，清理干净。

我这面再管租户要回这钱，好悬啊，差一点一个小bill变成一笔大钱。

在这里顺带说一句，如果出租房注意水费，英国是不停水的，租户不交房东就得交，这是2015年的新政策。
不包bill的租户一定要确认他新开了他们自己名字的账户。

#11

不对啊，这个费用有送到court了吗？应该是管理公司的律师自己加上的吧，如果没送达如何charge court 费呢？我觉得还是多问问他们，同时解释一下你不知道，然后选择settle down。

才半年的arrear，没多少钱，管理公司够狠的啊。

#12

@LiLaC52 点评于 大约 3 小时
是settle不是settle down

谢大哥。

#13

我也发生过同样的情况，只不过我是三年的ground rent 没交，我一直以为grount rent和 service charge是一起的，所以疏忽了。也是我的贷款银行写信通知我的，三年一共600，被罚了350，一共950，我一收到信马上交了。

#14

我电话打过去给对方律师，他们同意 legal costs 减半，然后我说钱还是太多了，让他们联系那个managing company看能不能再少点。然后他们回信了（我觉得他们没找那个managing company，也就是这个solicitor的client谈）：

Please note that we will arrange to keep our legal costs halved to £240.00 providing payment is received within 7 days of the date of this email.

We appreciate that the property may be buy-to-let, however this information was not included within the Transfer document that you signed at the point of sale.

In light of the above, we maintain that you hold no valid, legal dispute to withhold payment and the reduction in our legal fees is a gesture of goodwill only.

我感觉还是有希望继续砍价的。确实当时买的时候没buy-to-let，是全款买的。后来用这个房子申请mortgage，就变成BTL了。虽然那个managing company没被update，但是事实上就是BTL。我觉得法庭判的话，应该准照实时吧？

那个cost list上面有Court Action Letter for Arrears £180，你们说，我问问那个 Court Action 的 Reference Number, 或者 Case Number 有用么？其实就是想变现问问他到底有没有 Court Action，如果都没有，何来的 Court Action Letter for Arrears 的 cost，这样能再免去£180？

#15

楼主你作为landlord，有时间有精力搞这个buy-to-let，你就得必须有几项非常重要的事情需要挂在脑子里。

地产的物业管理费。
地产的council tax。
地产收入的税收。这个你可以以某种方式不交，但是一旦有问题，你需要有所心理准备。
水、电、气各种Bill。

基本上就这些，前两项是最重要的，要时刻挂在脑子里面。你有几套房地产，都必须心里有数才行呐！

#16

可以试着和律师商量一下，估计跟management company谈没有什么用。如果不能免那就赶紧付了吧。

#17

如果有court action，你有权问是哪个court，case no是多少。然后你直接联系那个court，court会给你post一封信，告诉你需要给对方多少钱。按那个钱付就OK了。

#18

看这个回复，我个人觉得你还是见好就收吧，一半 两百多也不是很多，不要再砍价了
不然他们legal action， 时间一拖，你说不定credit就有影响，不值得。

settle了来和大家说说，好运

#19

是settle不是settle down