跟building control打交道经验分享

今天building control终于sanction车库改成卧室工程的completion certificate,颇有感叹,英国的building control真是严格了,但另一方面也是对房东的负责。对builder来说,真是一点也不能马虎,因为根本跳不过他们的监督。

这次碰到的building control officer是一位老人,一看就知道非常有经验,头发苍白,下车都要驻着拐杖。第一次约他来, 我们兴致勃勃地接待了他,房东英语不好,我的英语也只有半桶水,因此,他很不高兴地说了一通,生气地离开了。后来我让助理打电话过去跟他道歉,他说我们需要设计师在场以便交流。他还说我们的墙面一些提前做的木方也需要拆除,因为加保暖层的厚度不够,他不满意我们提前动工,感觉他的权威受到了挑战似的。

第二次,我们学乖了,花了100镑请画图纸的设计师现场来解释,我也把会英文的助理请来。老头子下车的时候,我们几个人包括房东像迎宾一样,欢迎他。他感觉受到了尊敬,因此态度好了很多。他说了很多技术层面的术语,我的助理翻译得很不专业,不过也不能怪她,毕业太专业了。还好设计师在场,他根据图纸向老头子讲解了我们的施工计划,老头子毫不留情地指出图纸里的问题,比如所使用的材料标注不明确之类的,要更换材料。这意味着我们之前买的保暖材料要做废,重新再买。他建议地面要用水泥铺而不能用木方,厚度要足以到水平面 (车库地面比水平要低10MM左右),但是问题是该房子原来的地面是不平的。他担心如果水泥铺不够厚,有可能断裂。 这次他也不满意走了,总结两个事要做 1 拆除已做的墙壁木方;2,设计师需要修改图纸。强调两点1 墙体保温需要30MM+,共有墙部分也需要加保温;2 房子所处地段有flood的隐患,虽然说他30年经验告诉这里从未发生过洪水,但是也需要做防水措施,而且用的材料都很贵啊。临走的时候,建议我们拆墙要用专门的切割机,这样反击力度就小一些,对操作工人来说比较安全。我感觉他还挺细心的。

第三次,有两次经验之后,我们就比较了解老头子的脾气了,所有的工作必须要按他的要求做,否则后果很严重。因此,他指出的点,我们都毫不含糊地做了。这次他来检查的时候,没有说什么。左看看,西敲敲。这次总算没说什么了。我们最担心的就是反工重做。因此我们把施工的每一个步骤都拍照片,包括水泥地铺的厚度都拍照片发给他,问他要不要来检查。如果不问继续做下去,达不到他的要求,反工是很麻烦的。因此我们每一步都请教他,发不同阶段的工程照片给他。他回复说他只需要做最后一次检查就好了。我们约了一个星期五,带上我的翻译。

第四次,验收阶段,气氛很紧张,我们没人说话。他看来看去,还拍了一些厨房的照片。我们做的明明是车库,为他拍厨房呢?我问他,他微笑着说,隔壁邻居改变了屋内的结构,但是没有通知他们,问题多多,明明做了一些改造,说成原来就是这样的。他要拍我们的格局留档。这一次,他的微笑多一些,告诉我们做得不错,最后他同意结我们发证书,不过建议需要把门改成防火门或是安装smoke alarm。我们才终于松了一口气。

总结以上,我们觉得与council打交道,一定要按要求来,不同地区的规定严格程度会不一样,但是流程都是要按要求,否则就将面临反工,既耽误人工和材料成本,又增加时间成本,吃力不讨好 。还不如在做之前就规划好图纸,预算好材料,而不能在未得到他们同意之前提前动工。本来这些都是房主应该与 council打交道的,可是由于我们的房东不懂英文,只能自己处理,总不能无视问题存在吧。

在这里跟大家分享一些经验,希望有经验的人一起讨论,想出更多应对council的办法。

英国building control对事不对人,这点比听到国内的那些街道管房屋的要和蔼公正很多。

我个人体会,跟building control打交道,自己学到了很多知识。

很多garage 都是单层墙,100毫米厚,打不到council要求的低于0.3kw的热量散失度。呵呵。买保温材料的时候,都会有个热量散失度指标的。买 小于0.40kw 的就可以了,加上墙因该足够了,大概 40mm厚。还有, 那个building control的人没叫你们在墙上刷隔水层吗 ? 英文叫waterproofing compound,黑黑的跟沥青差不多。

然后就是这个gargae 的地面防潮和保温问题。 garage的水泥地建的时候一般是 1:20 的斜度,原来设计的时候就是专门要这个斜度。可以让水流走。 水主要是从地面返潮来的。所以当你要把garage改成房间的时候要做防潮层。做防潮层要铺层waterproofing memberance。角上和缝隙也要用沥青涂料粘住,跟新刷的砖墙防潮层连在一起。在做地面的保温层,然后墙壁的保温层。买地面的保温层的时候要先结构强度好的。

杂七杂八的还有很多。想通风条件要求啊 ,roof insulation 的要求啊。你可以去council网站上下载些building regulation 读读,免费下的。part h,part p,part l(如果没记错的话)。

应该说,我对英国building control在保暖上高要求是有看法的。没错保暖很重要,可以节省能源费,但building control动则roof和地下都是100mm Celotex这样的高品质保暖要花很大量的金钱,还不是全部转嫁到东家主人身上?这些花出去的银子,要靠多少年的能源节省才能回本?即使按目前已经颇高的能源价格,也肯定赔本。

从这个角度上说,我很同情东家主人。工程队是不会亏的,相反还可能跟building control弄成好朋友。但,这些由于building control导致的额外成本都得东家吐血。

非常有用的帖子。我觉得英国的building control对房子的保暖问题强调的过分了,但对房子的结构检查太粗。

怎么我们的队,感觉跟building control打交道都很容易,就按照标准来吧,就是想找麻烦也得说出理由吧。

Building Control 的人也不懂电和煤。呵呵。只要看到你有证书他们就基本OK了。从2006年开始工作到现在,设计项目小到extension,大到西欧最高楼Shard(我们公司承包了地基设计,施工和拆房部分),没有碰到过building control 的人懂电和煤的。你可以去council的网页上查查,他们有说自己没这方面的足够知识。他们说如果HOUSE OWNER需要building control检查这,电,煤这方面也可以。additional charge 是 397膀子。他们会找这方面有证书的人去检查,估计是跟council合作的Agent。有证书的人检查通过了,他们就会签 building completion certificate.

我是除了水电煤气以外不管其它方面,但是我也常年泡在施工队里,有的时候也给当当翻译什么的。真的,你按照要求做,到时候让他们来检查,对付building control不是个什么太难的事情。

我出的煤气和电工安装证书,给他们时候他们看都不看,估计也看不懂,收起来就拉倒了。

如果你说的是正确的话,这就变相说,你可以没有煤气证就安装锅炉,然后叫交钱给building control,他们派自己的煤气工来做检查,如果合格,就等于有安装证了,也给你发整个加建的building control完成证。

http://www.haringey.gov.uk/u-value_guidance_nov_06a.pdf
以上link包括了好几十种符合保暖要求的墙和屋顶的建法和所需要的材料。有兴趣的话,你们可以看看。

英国能源紧缺啊,貌似最近几年很多发电站就到了使用年限了,新的又没建好。我是研究能源的,表示理解他们这样做。可是没钱配合啊

对。请看以下连接:
http://www.guildford.gov.uk/CHttpHandler.ashx?id=8509&p=0http://www.guildford.gov.uk/CHttpHandler.ashx?id=8509&p=0http://www.guildford.gov.uk/CHttpHandler.ashx?id=8509&p=0

Guilford 政府网上的。

睡觉了,明天8点上班

自己找麻烦的典型案例,多给点钱找Archtiect 接管不好么。

谢谢!:smiley:

谢谢你啊,果然够专业:victory:

我们做了用了waterproofing compound, 还有墙和地面的隔音与保温,否则council不会让我们PASS墙保暖.jpg地面保温.jpgwaterproofing compound.jpg:lol

感觉他提着几点还是比较正常的
因为之前做的都比较仔细,没有被building control找过太多的麻烦

找building control一点都不麻烦。我们中国人在国内被搞怕了,总不喜欢跟政府机构打交道而已。其实building control来回就是几板斧,没大花头。

但building control肯定会带来装修成本的上升,装修本来就是短时间付出的大数字,为满足building control要求的额外付出的很痛苦的。工程队无所谓,但东家有所谓。

其实你这个已开始就应该找一个小的Architecture firm 做一个Traditional contract 或者签署一个JCT for Minor Works 讲明要设计师来做设计和管理施工就好了,设计师会帮你打理一切的。自己来肯定是麻烦啦,这基本是