这时就已经到了reservation end date了，开发商通融了2周。这时Help To Buy的申请还没下来，结果broker还没发出去我们的information form给Help To Buy Agency。终于发出去了，过了2天和我说表要重新填，因为他们搞错了county。我签字了新的表格，等了一周还是没信，我就自己联系HTB Agency，结果broker把我们收入信息填错，算出我们承担不起HTB的金额，所以拒绝了我们。我马上又找broker改，等一周后，我就自己找Agency，还是说被拒因为broker只改了错的那页，而Agency要求发全新的表格，又废了一周，我联系开发商告诉他们我们这边有问题，要耽误多点时间但是offer有了，他们说ok。全新表格发出去又等了一周，我打电话问又是被拒，这次因为broker一开始没有说我们有个房子，再买的是第2个房子。这时开发商等不了取消了我们的reservation。我们就慌了，不想失去房子，各种联系开放商，去找他们经理谈，都没用，他们就说过期不候。我贷款都拿到了，还有一周就可以exchange了，这时候取消我，太过分了吧! 开发商说一个plot不可能卖给一个人2次，其实都是借口，他们relist那个plot涨价3万。知道房子是要不回来了，我就专心想办法把损失的钱要回来。开发商拒绝退还定金，还有我们交的给房子加的东西的钱，mortgage的survey fee也要不回来。
最最重要的, 在买卖过程中，一定要记住，和任何一方协商决定的事情，任何相关条款，尤其与钱有关的，一定要有email来往记录。口头答应的事情，回来马上要发个email confirm同意的事情。不管大小事，任何细节都要有black and white，emails来记录。亲兄弟都要明算账，这些东西都是保护自己权益的武器，不要怕麻烦，不要认为所以然。律师，broker， 开发商，卖家 and 卖家都是为自己的利益，不会痛体谅你的情况，所以都要有记录下来。不confirm绝对不要妥协，不能just let it go。
先说一说HELP TO BUY吧，就是HTB。首先，只能用在买新房 new build。也分几种，但是我们使用的是叫Equity Loan，就是说基本上就是政府借给你20%房价，房价不能超过60万，伦敦除外，我不在伦敦。5年没利息（但是每月要交£1手续费），5年后好像1点几还是3点几的利息,我没经历过5年之后的情况所以不确定。要和你的broker确定好。10年后必须还清。当你要还的时候，还钱数要看你房子那时候的市价，有可能高过你当初借的数量，当然也可能低。估价由政府找的2个独立评估师来定，你如果不同意可以自己再找人评估。要拿HTB，名下不可有房产，可以有过房产，或是有但是新房到手时就会卖掉。
不同的county council 有不同的Agency来处理HTB的工作，所以要问好开发商新房是那个council，然后去找对的Agency拿表格。我的那个broker就是没有问就乱弄，一开始搞错council。
律师和broker都可以给你办理HTB的手续，开发商也很乐意帮你的，都是free的。手续其实很简单，最开始填一个Information form，只有4页，有用的信息都是在2页上。大概就是名字,地址，要买的房子价钱，地址，broker和律师信息，工资，还有银行信息(因为每月要交£1手续费)。有一个calculation table算新HOUSE PRICE和你的工资，算出你是不是可以承担这笔借款。一开始那个律师就给我添错，算出我无力承担，非常低级的错误，因为那个表格每个broker律师都有，只要检查一下就可以避免。处理information form一般要5－7working days，不同Agent工作效率不同，你可以联系他们咨询清楚，自己掌握好时间。broker和律师是替你处理但是他们每个人手上都十几个甚至几十个case，英国人又糊涂，所以自己一定要跟紧，要每天email call追他们催他们，不要太相信他们的能力。因为我的那个broker基本犯了所有不可能出现的错误，我想都想不到的低级错误。
Information Form检查过了，Agency会email broker，律师和开发商，发一份Authority to Proceed。之后就是一定要律师做的几个表格和一些documents。交上去后，就是3－5working days等待，之后一分Aauthority to exchange发给律师，开发商的律师，这时你就可以exchange contract。要说明每个Agency要求和效率会有不同，自己一定要咨询清楚，这样broker和律师就不能偷懒，慢了就马上催。
失去想要的房子，的确很上火，可是我们也知道现在新房子到处都是，这里不行去别处，耽误的时间也忍了，毕竟自己也有责任，太放松了。可是花出去的钱要不回来很郁闷，尤其我们mortgage offer都有了，只要再等一周就可以拿到Aauthority to Exchange了，就交换合同了就买成了，所以深深的感到开发商恶意取消我们reservation就是为了多卖钱，不管我们死活呀！所以很气愤，憋着口气一定要把钱要回来。可是讨要退款的路肯定是不顺利的，开发商这种事情干得多了见的多了，理由张口就来，一开始我不懂法律规定和regulation之类的，被顶回来以为几千块钱就打水漂了。幸好男友是干这行的，虽然不是sales但是sales team 就在一个office，他询问了sales team还咨询了公司签约律师，经过他们点播一下，其实很好解决。
首先reservation fee－ 当初签订的reservation form写了，如果取消reservation只退还一半，另一半cover他们律师工作的费用，听起来合理，但是这个条款其实站不住脚的，不符合commerial law的，因为在reservation的阶段律师介入不多，我们的情况根本也没用到他们律师干什么。只要你追问他们出示法律相关规定和他们律师做过的事情花费的时间之类的，一追问他们就会退还。一般情况下开发商不会因为这£200／300的跟你纠缠。我是交£500的，有的贵的高档住宅有的要£2000，这个是相当不合理的，一般情况下£500算多了，伦敦除外。我们是以开发商恶意取消我们reservation为理由要求他们退全部fee，我去他们sale office几次还预约见他们的sales manager，他们可快答应了退全款。
接下来就是交的给房子加的东西的钱，我们要了2卧衣柜，down lights package。钱在网上交了，是sales催我们交的。网上的确写明，交了钱不退还。我也以为要不回来，因为交钱前我们的确看到了。可是律师说，他写了不代表就是合法的，commercial law里清楚写的，客户没有拿到商品不能收客户的钱，所以我们网上购物，都是Shipped out他们才收钱，收到货不满意全额退款。我们的那个plot， roof都没on，用料肯定没定，也没安装，我们买的衣柜 和灯都还没安装，就算安装，房子都不是我的了，我为什么要交钱，如果不退就把料给我吧！我花钱了，你必须给我货的，而且我交的钱包括安装，你要派人给我安装到我要的地方。所以律师当初就说，房子你们是买不成了，但是花出去给开发商的钱一分也不会少，他们肯定会退还，我当初都不相信，结果我发了email给他们的director，把相关不合法的地方指出来，第2天director就回复我说钱可以全部退还，但是我们不能再追究了。我同意了，等了一周没见退款，我就又发email给director说你们这样言出不行的，哄骗买主，我要flood to social media。当天director回复，第2天支票邮寄出来。我们的确也把男友公司签约律师信息给了开发商，吓唬一下他们主要是，因为律师说根本不用他出面，一提到相关法律条款，他们就站不住脚，而且那些sales 就算director对于法律他们也不是很懂的，所以他们不会因为他们还没花出去的钱跟我们纠缠。就算东西安装了，他们一样卖给下一个买家，他们永远不赔钱。总之，自己不追讨不坚持肯定要不回来。开发商就是利用大部分人对那些相对专业的法律不熟，而且大部分人在reservation期间没有花出去钱，取消就取消了，再买其他的。要重申一点，开发商随时可以取消reservation的，所以办手续自己要抓紧，尤其是抢手的盘，我男友他们公司好卖的盘，过4周就取消，不开玩笑的。
2周时间我们把开发商那里的钱全部要了回来。然后就是罪魁祸首－broker。开发商自然可恨可是broker才是祸首。broker服务是免费的，但是由于他们的失误造成客户的损失，他们是要赔偿的，而且这些金融相关的机构监管很严格的。所以我联系了broker索赔，她表示mortgage survey fee交给银行退不回来，但是他们可以赔偿给我，其他费用他们不负责，不满意可以联系他们的代理调查公司。所以我自己整理的事情经过，全写了下来，时间点和相干人名一定要清楚整理了证据材料，email给他们complain的部门。过了2周broker公司的代理调查公司的信和表格post给我，我填写了forms，attached相关证据，claim的钱数理由收据这类的。8 weeks的等待，回复了答应我们的赔偿要求，并且给£800的精神赔偿。agree处理就签个字他们给钱，不同意可以申诉，他们如果不能解决就可以联系financial ombudsman Service。他们是免费的服务部门，处理客人不满意的finacial交易行为。商家和客人解决不了的纠纷，FOS会接受处理，还是书面讲述和提供证据，也是8weeks的时间，FOS会给你个合理的解决办法，并且会监督执行。我给FOS打了电话，他们当时不能受理我的case因为我还没有和broker尝试解决，但是给我意见，说broker in fault应该向他们提出claim，之后再联系他们。
Timing－时间也是关键。买房是5－8月是高峰，冬天圣诞新年就是淡季。还有另个timing买新房的人要记住，就是开发商的end of financial year。就是年终结算，这一年赚多少，有没有达标就在这时总结。所以这是last push。开发商基本是the end of June。有的公司是12月末。我们买的5bed CML就是在the end June，所以卖了我们这户算在他2016－17年度的业绩，他们应该是就缺这么一笔来达到他们年度目标。这些开发商每年都会制定目标，能不能达标关系到他们的奖金，开放商员工都是有年终奖。所以多给我们几万的折扣和全公司员工的奖金比，就不是大事了。sale manager himself也想拿奖金的。
part exchange很多买家不喜欢，因为开发商那个给的价钱都要比市价低1万－1万5，而且这市场价格也是个范围价，可高可低。很少像我们这样刚好有个一模一样的刚卖掉，这样市场估价肯定就是刚卖的房子的价钱。房主都对自己的房子有感情，自己收拾打理每天，都觉得值钱，谁说我房子不值钱我就跟他急的架势，所以开发商给的价钱就肯定比卖房的心理价格低1万5－2万左右，所以都不会想走part exchange。我们得到的price比我自己当初认为我能自己卖掉的价钱多1万，全感谢我的邻居！！！而且省去了很多麻烦，开发商要我们4 weeks完成，不part exchange也不行，所以当时能买那个5bed的买主真的是不好找。不能用Help To Buy的房子，就少一部分感兴趣的买主，感兴趣买主基本都有chain，很少有谁能拿大笔现金买房子，伦敦除外。而且，不是所有房子都可以part exchange，首先市场估价不能高于新房的价钱的60%，每个开发商规定不同，但是差不多这个范围。位置不好，condition不好的房子，开发商不要。最好是拿来他们直接就能卖的，那种要收拾才能put on market的肯定不行。男友的公司就很少take part exchange，一不小心就砸手里。负责part exchange的和sales是分开部门，每个公司每年都有固定一部分钱用来part exchange，所以有的时候你想exchange，你房子也很好，可是开发商没预算也不行。
