今天这篇文章来说说要如何在英国投资房产，常见的几种投资方式以及购买房产的流程。
首先简要介绍一下投资房产最主要的两个好处
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现金流(现金流)。
购买的房产出租后每个月会产生现金流，等到投资者每个月收到的租金多于或者等于自己每个月的开销后，就达到了财务自由，就是常说的包租公，包租婆。 -
Capital Gain。
长远来看，房子的价格会随着时间的推移而上涨，在抵消通货膨胀的同时通常也会给投资者带来回报，相较于租金而言，这部分的回报往往更加可观，但是等待回报的时间相对较长。
具体的优点已经在我的公众号“腐国漂一代”中一篇名为“在英国如何让你的储蓄与时俱进，水涨船高”的文章中分析过了，这里不再复述，有兴趣的朋友可以去看看之前的文章。
在开始介绍购买房产的几种方式之前先来聊聊有关于投资回报的问题。
最通常的粗略算法是租售比(Gross Rental Yield)，就是年租金收入除以购房价格。比如购房价格为£100,000，租金为每月£800，那么租售比就是800*12
100000=9.6%，但显然这么算并不能反映出真实的投资收益。
第二种算法是净租售比(Net Rental Yield)，这个的算法是(年租金收入 - 所有开支)除以购房价格。同样以上面的例子来看，购房价格为£100,000，租金为每月£800，每月的开销为£500(包括房贷，管理费，维修费等)，那么净租售比就是(800-500)*12100000=3.6%，这种算法比第一种要准确许多，但也有一定的局限性，例如如果投资者想要知道多久能够收回投资成本的话用这种算法就不行。
第三种算法是投资回报率(ROI:Return on Investment),计算方法是(年租金收入 - 所有开支)除以投资者实际投入的资金。这里的投资者实际投入的资金和房价有很大的差别，大部分时候投资者购买房产的时候并不会全款买房，而是会通过贷款来增加杠杆而达到最大收益比。就英国来说，投资房产大部分情况下投资者只需要付25%的首付，剩下的75%使用贷款，下面以购房价格£100,000为例列举了一些买房时的主要款项。
首付25% £25,000
印花税3% £3000
律师费 £900
其他杂费 £500
总计(投资者实际投入资金) £29,400
由此可得投资回报率ROI=(800-500)*1229400=12.24%，换句话说，假设投资者在购买房产用于出租后，在不卖房子前提下需要8.17年的时间可以收回投资成本。当然如果房子升值后，投资者可以通过Re-mortgage从房产中套现升值部分，从而缩短回收投资成本的市场，这个在下面的文章中具体介绍。
下面来谈谈今天的主题，英国常见的几种房产投资方式。
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Single let
这是最常见，也是最简单的房产投资方式。投资者买一处房产，可以是Flat也可以是House，然后将整套房产通过一份租约出租，对象可以是个人，夫妻或者家庭。这种方法的好处是申请贷款相对比较简单，在房产出租的过程中也比较方便省事。缺点是投资回报率相对较低，需要较长时间才能收回投资成本。 -
HMO(House in Multiple Occupation)
这种投资一般用于房间数大于等于3间的房产，相比较于上文提到的Single let将整套房产通过一份租约出租，HMO是将房产里的卧室一间一间的出租。这种方法的好处是房租高，投资回报率好。以上文提到的价值£100,000的房产为例，假如该处房产有4间卧室，每个卧室的租金为£400，那么每月租金就是£1600，每月开支假设为£1000，那么可得投资回报率为(1600-1000)*1229400=24.5%，投资者只需要4年左右的时间就可以收回投资成本。
HMO也有不少缺点。
首先，申请贷款相较于Single let而言比较困难，对于申请人的资历要求比较严格，有时还需要拥有房东经验，因此对于菜鸟房东来说申请难度较大。
其次，当HMO超过4间卧室的情况下一般需要额外申请执照，甚至在有些地区4间卧室以下的HMO也需要额外申请执照(具体情况请联系当地的City Council确认)。
第三，在出租的过程中投资者维护管理的工作量也会比较大，毕竟租客数量比较多。
- Flipping
这种方式通常情况下指的是投资者购买房屋状况较差，需要大量维修的房屋进行翻新然后卖出去赚取差价，好处是投资者可以通过这种方式快速的积累财富，毕竟一套房产一买一卖之间的利润少则几万磅，多则几十万磅。
但是高回报也意味着高付出，这种方式相较于前两种方式而言也有不少缺点，下面介绍几个主要的缺点。
首先，这种投资的初期投入比较大，因为适合这种投资的房产一般是现况比较差，需要大量翻新装修的，因此一般无法申请到贷款。所以投资者需要先一次性支付全款把房产买下，待房产卖出后才能收回投资少则几万英镑，多则几十万英镑也是常有的。当然，市面上有些专门针对此类房产的Bridging loan，但是利息通常高到吓人，投资者需要精确安排好整个装修计划以求在最快的速度下完成工作，尽快脱手，以减少支付的贷款利息，否则很有可能忙活了半天都在为你的lender打工。但是根据我在英国生活这些年的经验，英国压根就不是一个崇尚效率的国家，施工以及在最后卖房过程中遇到的各种delay也是在所难免。
其次，在翻新装修过程中涉及到的工作一般相对比较专业，投资者一般无法自己完成而需要聘请专门的人，而这些专门人才的费用一般比较高，如何找到便宜又靠谱的装修团队就是个大问题。
- Buy, Renovate, Rent, Refinance
这种投资方式跟上一种类似，都是购买需要翻新装修的房产通过将房屋升级来获利，但是不同的是相较于上一种方法最后将房产卖出，这种方式最后将房产出租来创造现金流收入，并通过向银行贷款来回收自己的前期投资。好的情况下，投资者可以通过向银行贷款完全回收自己前期所有投资甚至贷出额外的现金而将投资回报比变成“无穷大”，因此有许多投资者将这种投资称为“No Money Down Deal”。
这里举个例子说明一下，假设一套房产价格为£50,000，投资者买下后花了£10,000将其翻修，所以总投资为£60,000。翻修完成后假设该房产经评估该房产价值为£90,000，投资者根据这个估值向银行申请抵押贷款，通常可贷款的比例为房屋价值的75%，也就是£67,500。投资者不但完全收回了自己前期的所有投资，还额外获得了£7500的现金。不管最后这套房产的租金是多少钱，投资回报率都会是“无穷大”，因为投资者最后留在这套房产上的投资金额为“£0”。当然，这是在理想状态下的完美例子，此等机会可遇而不可求，结果往往可能是“理想很丰满，现实却很骨感”。
通常情况下要在市面上找到适合这种投资方式的房产相对比较困难，拍卖会是一个很好的选择，但是相对于一般的Buy-to-Let来说，拍卖过于专业，对于投资者的要求也要高很多，这里简要的列举几个，
a. 首先是要在拍卖会开始之前聘请专业人士，比如律师和装修团队做好尽职调查(因为大多数时候被拍卖的房子存在的问题都比较多，比较大)，如果在调查中发现了问题就要对该问题进行估价，把这考虑进前期的投资成本，如果最后因为问题较大或者成本较高而放弃拍卖，投资者依然要向律师等支付费用。
b. 拍卖会现场竞争激烈，大部分的情况下每个房产都会有多人竞争，在那个环境氛围里再通过拍卖师的推波助澜，最后成交的房价有可能要比该房产的实际价格要高，所以投资者在拍卖会一定要坚守自己事先设定的价格底线。
c. 如果投资者在拍卖会顺利拍下自己心仪的房产，一般情况下是会要求立马支付房款并让双方律师尽快完成法律流程，所以投资者必须保证从资金到团队各方面都准备就绪，否则不但有可能会失去拍到的房产还有可能要付上相应的法律责任。
- Service Apartment/酒店短租
这是一种随着这几年网上酒店预订网站的高速发展而流行起来的一种房产投资方式，通常比较流行于适宜旅行或者商业较为发达的大城市，例如伦敦，曼彻斯特，利物浦等。投资者将房子登录到网络上(Booking.com, Hotels.com, AirBnB等)，房客可以通过网络预订房间。
这种投资方式的好处是，出租时间比较灵活而且月租金通常会比普通的Buy-to-Let高。举例说明，一套在利物浦市中心的一室的Flat一般情况下的月租金介于£600 - £800之间，而短租一室的Flat每晚的价格最低为£40，那么一个月30天就是£1200。当然这是在假设的理想状态下，实际的收入会因为入住率的高低而有所浮动。
当然这种投资方式也是有明显的缺点的
a. 入住率
前文中提到的入住率就是最大的不稳定因素之一，入住率会受到季节以及经济大环境甚至是一些不可预估的因素的影响，例如现在全球的健康安全问题就给短租投资带来了巨大的打击。
b. 管理维护的工作量大
从在网上发布房屋的信息到客人的Check In/Check Out，以及房屋的打扫清洁，投资者需要花费大量的时间精力，这相当于是一份全职工作，对于一些想要通过房产投资达到财务自由的朋友来说并不合适。当然，投资者可以把所有工作委托给专门的网站和清洁公司，但是这就很大程度的增加了开支，投资者需要根据实际情况来选择。
c. 法律以及贷款的限制
首先，大部分情况下，英国的Flat都是属于Leasehold，大部分的Lease都不允许房屋所有者将房屋进行短租，投资者需要跟Freeholder协商，修改lease。
其次，如果投资者是通过房贷来购买房产的话，很多Lender都不允许投资者将房产用于短租。
以上就是目前英国比较流行的几种房产投资方式。这里要提一下的就是方法四中提到的Refinance或者叫做Re-Mortgage适用于上文提到的所有房产投资方式。投资者每次贷款到期后，在申请新贷款的时候都可以要求Lender重新评估自己房产的价值，如果价值上涨了，投资者可以申请按照比例贷出房价上涨的部分。当然，总贷款比例不能超出各个Lender所规定的的LTV(Loan to Value),各个Lender的LTV是不一样的，介于65% - 95%之间。
除了以上常见的几种房产投资方式以外，还有一种比较适合囊中羞涩，没有充足的资金支付首付，但又想要通过房产来赚钱的朋友。
这种方式叫做Rent to Rent。这种投资方式和前面介绍的几种方式最重要的不同点在于这种投资方式并不需要投资者购买房产。简单的说就是投资者租来一套房产，再将这套房产租出去，从中赚取差价，比较流行的方式有租一套市中心的Flat，再以Service Apartment的形式出租或者租一套House，以HMO的形式出租。
我之所以没有把这种投资跟前文的5种方式放在一起介绍是因为在我看来这种方式并不是真正意义上的“房产投资”，只能算得上是“与房产相关”的商业行为。因为在本文的一开始我们就介绍过了，房产投资的最重要的两种获利回报是现金流(租金)和Capital Gain，其中Capital Gain是比较主要的投资回报，但是很显然，Rent to Rent的投资者并没有买下而只是租下了该房产，所以并不能享受Capital Gain的回报。
讨论完主要的几种房产投资方式后来简要的介绍一下在英国的买房流程。
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寻找自己中意的房子。英国最有名的网站应该是非Rightmove莫属，大家可以在这个网站上输入自己想要的条件，例如价格区间，地点，房屋类型等等。
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预约看房。这应该是最重要的步骤之一，投资者在看房过程中要仔细检查房产内部，例如任何的损坏情况。当然这也是向中介了解该处房产以及卖家的最好时机，例如如果卖家出于任何原因急着要卖房，这就最好的砍价机会了。我之后会专门写一篇文章来介绍在看房过程中需要注意的事项。当然，投资者要是不放心的话还可以自己付钱请专业的人士做一份详细的调查报告。当然我知道有些投资者光是看到中介登在网上的照片并简单计算了投资回报比就决定购买，并且从来不曾踏足该房产，所有的事物都交给中介打理。对于这样的土豪我除了献上我的膝盖并大喊一声“土豪，我们做朋友吧”之外，无话可说。
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看房以后如果满意的话通过中介向卖方报价。这个阶段就是买卖双方斗智斗勇的时候了，买家可以通过看房时了解到的情况或者调查报告上发现的任何问题压价，卖方自然也是不会轻易就范，最后就看谁棋高一着了。这里推荐一个可以用于查房价以及房产销售历史的网站，Mouseprice，登录该网站后输入相应的地址就能够查询该处房产的销售历史以及预估的房产价格，有许多Mortgage Lender也会参考这个网站的价格来确定最后的房价估值，类似的网站还有Zoopla。
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如果卖家接受了报价之后，买家通常需要立马向中介提供自己的首付资金证明，律师以及Mortgage Broker的资料，提交这些资料以后中介才会将网络上的房屋信息改为“已售”。在这里建议给大家提个小建议，大家在打算买房投资后就可以先和银行或者Mortgage Broker联系，讨论一下自己的经济状况，这样就可以根据自己的经济情况确定什么价位的房产是自己可以接受的，以及大概可以从Lender那里借到多少钱，也可以请Lender给自己出具一份Mortgage Principal，这样在之后的买房流程中就能省下不少时间，而且卖家和中介也有可能因为这样而优先考虑你的Offer，毕竟时间就是金钱。
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等待Mortgage Broker联系Lender，完成对房子的估价并发放贷款同时等待律师和卖方律师完成法律上的流程并确定最后的Completion Date。通常情况下这个步骤需要投资者做的事情就已经很少了，投资者能做的就是及时提供所有需要的材料以及在适当的时候询问进度以加快整个过程，但是在询问的过程中要拿捏好分寸。
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Completion Date当天把买房首付款转账给律师，等待律师完成交易后就可以从中介那里领取房子钥匙，至此买房交易完成。
以上就是在英国投资房产最主要的几种方式以及流程，希望这篇文章能对想要在英国进行房产投资的朋友有所帮助，如果有朋友对于文章的内容有任何问题也欢迎与我联系交流。
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