向大家请教投资买房建议：如果手上的资金池足够全款买5套房子，或是只付首付剩下的申请房贷可以买20套房子，大家会怎么选？
如果是第一个选择的话会比较轻松，每个月净收租金，但最终也就是5套房子。如果是第二个选择的话每个月的租金都会用来还房贷，但是若干年后房贷还清可以拥有20套房子，到时候可以卖房靠房产增值赚取利润或者净收租金退休。
有没有熟悉投资理财的朋友可以给到些建议？谢谢
看你怎么操作了，建议先贷款买两三套，感受一下，然后逐渐再多买。一般来说虽然BTL mortgage都说最高LTV 75%,但是现实中很少有能达到的，因为租金达不到要求， 尤其是大城市。 很多时候要付出30%甚至更多的押金，这些都会影响投资回报率。原则上讲如果全款五套房你的投资收益率会非常低，所以适当应用杠杆是不错的选择。即使单纯从租金收益的角度来看，用杠杆肯定也比不用要好，加上地产升值，收益差距就更可观了。另外出租房一般不还本金的，用的是interests only mortgage。 这样多出的收益可以继续投资，收益率会高很多
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这里先不讨论可行性，只讲讲风险管理。贷款20套的前提是如果经济环境恶化（例如房价大跌、利率暴涨、租客难找、税务变化等）你仍然有足够的现金流支付贷款直到走出困境。杠杠不仅能放大收益，也能放大损失；房价长期趋势是上涨，但短期仍会有波动。每一次的危机都会死一批高杠杆的炒房客。
目前英国政府打压房东，房价又在高点，实在不是入行的好时机。当大家都在讨论buy to let is dead的时候，你却要批量高杠杆入市？Section 24 和 new CGT proposal 了解下。
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房子多很烦人，除非都让中介管理。中介会派自己人去维修和保养，每个月七除八扣后剩下的现金流没有预算中的多。自己管五套都累，何况二十套？ BTL 用LTD操作根本贷款不了75%，60%还差不多。LTD和银行贷的利息还贼贵。
除非动手能力很强，主业又很多私人时间又乐意时常修漏水换灯泡处理煖炉不热。
现在政府杀地主分土地，CGT看涨。不如买多点股票靠ISA免税额收股息省心
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现在不少伦敦的1室公寓还是可以贷到75%的，但是1室公寓租客流动性最大（每换一次租客都是一笔巨大的损失），想到需要付出的时间精力和潜在风险，只拿那点租金还是觉得不值。如果无法保证能长期持有至少10年，最好不要在现阶段投资房产。
举个例子算一下，大家觉得值不值得投吧？先假设income tax band是20%，400K的1 bed flat，月租金1400，75% LTV，interest only每月还贷款500的情况。
年租金收入：15400 （11个月）
年贷款：- 6000
物业费：- 1000 （先按最便宜的算）
招租费：- 500（openrent包括各种check）
维护费：- 600
保险：- 200
毛利润：6100
净利润：4880 （20%税）
首付：100K
印花税：22K
律师：2K
修缮：2K
总投入：126K
投资回报率：3.9%
这是最理想的状态，一年收入最多不到5000，实际回报会比这个低，例如交给中介full management是20%租金少3000，40%高税率人群多交3000，房子租不出去一个月少1400，房客不交房租亏一年，房子旧了要装修等等，只要这几项随便占一项，一年基本就是白干了。
所以杠杠买buy to let实际就是把赌注全压在了“房价涨”这个信念上了，而房价什么时候涨，涨多少都是看不见摸不着的，很可能你还没等到一轮房价上涨就已经死在高杠杆的压力下了。
另外房产流动性差，维护和交易成本高，末了还得被政府收割一波CGT，最终收益可能离你想象的相差甚远。跟股票类似，长期持有20年才能看到可观的收益，不然跟赌博无异。
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算法好像有点问题，还贷款不可以从毛收入剪掉，所以最后的税会扣的更多然后净收入应该会更少。
我可能会全款买两套，剩下的钱投BTL。最近很多拿BNO的华人来英国的，感觉短租房还挺有市场的，后续还会有买房的需求
因为算的是20%税率，先扣再补还是放到后面一起扣实际是一样的，为了方便计算就放一起了。如果是40%税率，差额大约是20%。
我可能会先升级自住房，再投一部分基金，最后再少来几套BTL。
还是没看懂。按照你的假设，taxable income 是大约12千，20% 税的话就应该交£2400 的税，抛出你毛利润的六千，净利润£3600。 投资回报率应该是更低在3.4%左右
还贷款不可以从毛收入剪掉，有能力买几套房子的本身都是高收入群体。本身都有高额的税要交，这个算法不是很实际哦。要是没有收入的群体比如刚从海外没有遗产税的国家得到大笔遗产又过得了英国的资金证明的才有这税的优惠。
贷款部分缴纳的税政府会返还20%。也就是说如果你income tax band是20%，你交了总租金收入的20%再返还20%的贷款部分，等于你交贷款那部分的收入没有交税。但如果你是40% tax band，你租金收入交40%，贷款部分只返还20%，你就多交了20%。
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例子1: 老公高收入，老婆低收入，老婆贷款买BTL。
例子2: 专业房东，主要靠租金收入。
年租金收入：15400 （11个月）
年贷款：- 6000 (利息多少?)
deductable expenses
物业费：- 1000 （先按最便宜的算）
招租费：- 500（openrent包括各种check）
维护费：- 600
保险：- 200
(£2300)
毛利润：6100
净利润：4880 （20%税）
首付：100K
印花税：22K
律师：2K
修缮：2K
总投入：126K
投资回报率：3.9%
15400-2300=13100treat as taxable income (before 20% of interest rebate in example 20% of £6000= £1200)
13100-1200= £11900 taxable income -40% = £7140
£7140 minus actual interest expenses (£6000-£1200) £4800= £2340 net income for the year
£2340 的收入动用126k 首付ROCE 太低了不？
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我这例子不就是为了证明，即使你是低收入人群都不值得买BTL，高收入人群就更不合算了嘛。所以大家都在说 buy to let is dead！
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有一日富人们不再买房子了，原来不是买不起房子而是交不起税。
可不是嘛，听说政府正在讨论以后CGT和遗产税要收双茬。
风险房东一人背，利润大家一起分，哈哈！
想income最大化，当然是要把投资变成生意来做，例如承包一整套B&B，以后退出了把生意转让赚取转让费。
想做甩手掌柜的话，就全款5套吃租金也可以生活无忧了。
看你野心，能力有多大了。
贷款20套也得看lender同意不，很多银行只给个人贷款5套。
贷款5套，其他钱全款买房也行。看你爱不爱折腾了。
很多东西你不开始做，也很难讲清楚能赚多少钱，变数太多了。
同行之间赚的也有天差地别，看个人运气和能力了。
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楼主说五套没说地点
要是 https://www.zoopla.co.uk/to-rent/details/56169522?search_identifier=fa7ee5b8fc8b5c7936aba3cb2464718f
半套都够活了。 median £1200 -£1800 PCM的五套交税后不足以活得滋味。
这房子，一年租金就是1M，不可想象啊。