今天终于收到了solicitor的报告，不过其中一点让我有点担忧：
“The Sellers are selling with limited title guarantee under a Grant of Probate for XXX”。
现在的卖家不曾住过这个房子，所以有不少问题都答不上，譬如像utility provider那些都无法提供。
请问买这种房子有什么隐患吗？
我记得我在一个帖子说过一件事，就是下家花了很多功夫和钱买了一套遗嘱的房子，结果临近exchange时候，上家又突然发现一份新的遗嘱，后面就不知道了，在moneysavingexpert的帖子里，就这几个礼拜的事情，说句实话，能不碰还是不要碰，除非价格很便宜很便宜
有Probate就没有问题的，只不过卖家可能have limited knowledge of the property,
谢谢推荐那个论坛。
其实那个房子价格不算很便宜，像是central heating都没有。花了钱装修就跟其他周边的房子一个价了。
是有一个Grant of Probate。
只要合法且交易成功，风险应该不在我这吧？就算以后又突然蹦出了一个执行人来找我。
另外我想到的一个点就是划清交易日子前后的utility费用。加一条条款即所有未知费用且发生在交易日子之前应全部由卖家承担。
但是你这个是limited title guarantee好像有问题呢，因为不是full title guarantee，你的律师怎么解释的。Bill什么的所有房产交易都是一样的，要清算好。
Limited Title Guarantee
This type of guarantee is most often used when a property is being sold by an executor of an estate – or when the seller might otherwise have no personal knowledge of the property.
This means that the seller cannot guarantee that no other persons have rights on the property or that there are no charges from third parties.
As far as the buyer is concerned it is much more beneficial to have a full title guarantee in place as it assures the buyer that nobody else can claim a right to the property. It may also make it difficult to sell the property in the future if full title guarantee cannot be offered.
遗嘱继承就是limited title。
如果我买了，以后我就是Full title guarantee了吧？
只要有Grant of Probate就没啥问题。
卖家没有住过不要紧，你的律师如果负责任，就要追对方律师去搞清楚所有的包括utility provier 等细节，这是对方应该答复的。
谢谢。
我们律师已经向对方律师提出了这个需求。同时也提醒我，如果到时候拿到钥匙后，要第一时间拍照所有的meter保留证据。
卖家都不知道provider， 那他怎么清算在你买之前产生的bill，
我也不明白呢，我也在买probate的房子，也有executor，但我的律师没有提到limited title guarantee这个事情。
我的需求不是在exchange前要清算所有bill，而是exchange后，如果后续收到账单是发生在交易之前均要由卖家承担。
不知道这个能不能写进合同里。
嗯嗯一定要问清楚律师的，我记得我朋友买房就是交易之前的水电气的meter要读数，卖家要付清的。
completion day 那天你要和卖家中介一起当面把水电煤气表的读数确定一个分水岭。房子到手后你要确定是沿用原来的 energy supplier 还是另起炉灶。后面肯定有原房主或租客的账单， 你要么交给卖方中介要么自己通知原来的supplier，说清楚你从几号成为新的owner,当时的meter reading是多少，且已和卖方说清，原来的supplier会相应行事，否则各种原房主或租客的账单源源不断。
和你title的问题比起来meter的问题太微不足道了
花钱请律师的作用这时候应该有所体现吧
去问你的律师 应该比问我们有用
我问了我们律师，他说limited title guarantee很正常，因为卖家是代表已故死者执行房产交易，不是房产的拥有者，说完全没风险。
所以也就是说还是存在不确定性的
那将来卖的时候你的买家也会有同样的顾虑
建议慎重