2021年底,换房总结

家人还在睡,我醒的早了没事干,总结分享一下我这次卖房买房的经历。

背景,
现住房买了十年了,但格局限制,即使改造也达不到我们需要的居住空间,而且不在我们想送孩子去的学校catchment area 。我们真正想搬去的地方,最满意的就那么三五条街。我关注了三四年了,两年前出来过一套满意的,出了价但没成功。

也是因为两年前那次打算卖房,跟另一家中介签的合同里有一行小字,防止我找到买家又跳过中介直接交易,合同终止两年内卖房的话需要跟中介证实不是他们之前介绍的买家。所以我到接近两年期满才开始比较集中的看房。

看房
九月初的一个周五下午看到一套房子上线,位置满足我的需求,我打电话给代理中介约看房,本来看房的slot已经都约满了,给我挤了个slot,第二天周六一早9点。当天看完我们就打算要了。

竞价
周六下午我们给了asking price,周二早上被告知收到好几个报价,最高的三家都是asking price,让给个最终价格,我加了一万五。但心里觉得系不大。没想到中介第二天告诉我中标了。(后来跟中介熟了,知道当时的最高报价比我高一万,第三名比我低两千),卖家并没有选最高报价,感觉资金来源的稳定性,占一定因素。

签约卖房
一般的做法是先把自己房子挂出来,找买家的过程中开始看房,这样也比较有利于看到心仪的房子时,证明自己的资金比较有保障。
但我这次卖房意识到,把房子交给谁卖也是一个你手中的权利,中介都想挣那几千镑。这次我能中标,我自己分析,一定程度上是这个中介也想代理我的房子,最大化他的利益。所以虽然我的出价并不是最高的,但他建议卖主选择我。这里有个碰巧的地方,出价最高的买家不在伦敦,他的房子虽然挂出来了但多久能卖掉不好说。中介用的这个借口说动了卖家,这些都是我事后慢慢才知道的。

另外,每个中介的代理费百分比不一样,网上中介能做到很低,有实体店的一般在1%~1.5%。

找买家
签了合同,中介会约摄影师,提前收拾干净。拍照花了三四个小时。(比较了一下我两年前跟另一家中介签的合同,中介条款差异还蛮大的,如果房子没卖终止合同,拍照就没有任何费用;如果卖掉,我之前的那个中介是要跟我收摄影师的费用的,不同档次一百到四百之间。这次的中介不用我支付这笔账,房子卖不卖掉,这笔费用都不用我出)

同时我要找人做EPC报告,网上一搜一大堆,50~100镑。半小时查看,第二天给简易版报告,付钱后会帮你登到相关机构,就算正式报告了。我家达到C。

然后就是中介带人看房了,我们因为全职上班,家里孩子送各种班,提前跟中介列出了合适和不合适的看房时间,同时提供一些灵活度,主要看房在周六,我们躲出去,他们带人集中看房。

收到报价
十月初房子挂出来,我的asking price就是我的底线,低于不考虑。房子挂出来十天,最后收到三个高于asking price的报价,最高和最低相差7万。我也没选最高报价,最后选择的是一个first time buyer,高于asking price。

这时我的链成型了,ABC三家,C是第一次买房,不需要等他卖房找买家,我在中间同时买卖,A卖给我的房子本身闲置,所以我们这是一个比较简单的链。

贷款
我上次申请贷款是自己找的Santander,这次还是直接找的他们,没有请broker。但我跟几个broker谈过后,感觉他们并没有最大化我的利益。我在跟Santander 谈的时候才发现,之前的贷款可以带到下一套房子,然后再另外申请第二笔贷款,这样就不用交几千镑的处罚金。没有任何一个broker跟我提到这个。但也有人说broker能拿到更好的利率。我跟几个谈过后,他们都说给我找的高街银行。而我自己谈的,拿到五年0.99%的利率,自己很满意了。

申请贷款时,我才发现有很多我将将满足的条件,真的是这个房子早出来一个月我可能都买不了。。。。试用期不太适合申请贷款,而我老公七月初换的工作,九月底申请贷款时他刚刚过了试用期。 另外,如果是Contractor 需要为同一个雇主工作满一年,而且后续合同要六个月以上。我就是这种情况,2020年九月中,通过中介找到现在的工作,合同一直是每两三个月续一次,申请贷款时,我刚好跟同一个雇主干满一年,而且正好要续合同,我跟公司和介绍工作的中介提了这个问题,中介和公司把我的下一份合同续到明年四月,而且两家都出抬头信表示四月之后会续约。

提交了工资单,工作合同,公司写的续合同的抬头信等材料后,贷款很快批了。

律师
我上次买房是我自己网上找到律师,非常不满意。这次是用的中介介绍的,很满意,有效率而且给了很好的建议。感觉上中介也是希望交易顺利成交,不好的律师对他们也没好处。

最终交易
我这次才发现,贷款并不要求做房子survey。我们本身住过是同款房子,比较了解,看房时没有发现大的问题。因为工作关系,我认识很多结构工程师,聊了一下我最后决定不做survey。
但还是建议第一次买房子的人做一下survey,花钱买个放心,而且能学到不少东西。

倒是我的买家,陆陆续续请了好几个surveyor,中间等他的surveyor约时间和报告,大概浪费了两三周时间,最后阶段还提各种要求,虽然没讲价,但还是搞得我有些郁闷,最后我通过中介告诉他最近房价又涨了,给他们下了deadline。

交换合同后,我赶在成交前,安排了清洁公司给新家做了深度清洁。

最后在十二月初,也就是我接受我的买家的offer后的八周半,也是我最早看中这套房子差几天满三个月,完成交易,搬入新家。

需要额外考虑的花费
英国卖房不上税,但买房要交印花税,按房价百分比算,网上有免费计算器。中介费按房价提成,不要忘了20%VAT。律师买卖俩个合同,每个合约都是一千到两千之间,还有就是搬家公司一千多。另外,买的房子的10%首付和卖房子收到的10%首付,这两笔之间有差额的话也要预留出来。如果打算之后装修改建,可以在贷款时把这笔费用算进去。

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五年0.99%真是非常低

卖房买房九月和十月同意的offer,可惜三家律师都太慢,目前还在inquiry 的阶段,希望圣诞之后能有进展,2月份能搬家。

我当时在网上找,也去了几家银行要了quote,最后最低的是Halifax的两年1.62. 可是楼主居然是五年0.99.。。。。。另外,Halifax是要求最低home survey的。我上了一个level做了builder survey,对新手买家还是值的。

恭喜恭喜!真是不容易!

是不是首付付超过了一半所以利息这么低?

我在买房中,第一套出价高于asking price 1万5,流标。
第二套高于1万5,还是流标。
第三套,前天出价高于asking price 3万5了,29号通知结果,我想撞墙的心都有了。

现在市场没那么繁忙,大家忙着休假吧

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我拒了一个高出asking price 7万的。感觉她没什么诚意,而且估计卖给她流程会比另一个比她出价低的人慢。坦白说,事后有些后悔,但很多事,既然没选,也就永远不会知道。往前看,顾大局,过去就算了。

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40%

有些时候也是缘分,我记得之前有人分享过,给高不被接受,之后却买到更可心的房子,祝顺利

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两年前我付了20%。利息1.04

恭喜恭喜,这个速度真的很快了!

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这也太夸张了吧,我最近一套就:heavy_plus_sign:了5000就拿到了,现在半年多过去了,涨了至少30k

西南,还从来没见过加价买的,最多原价。伦敦城会玩!

恭喜!!!

因为有些价格合适的房出现后会有不少买家一起出原价,你只能:heavy_plus_sign:上去胜出。

我这里stocks 很少,出一套,稍微好一点的房子都抢破头,每一套铁定5个offers以上。

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加5000就拿到的话,我做梦都会笑醒的。

哈,我们如果出原价的话就是占个坑,知道铁定会进入bidding过程的。