家人还在睡，我醒的早了没事干，总结分享一下我这次卖房买房的经历。
背景，
现住房买了十年了，但格局限制，即使改造也达不到我们需要的居住空间，而且不在我们想送孩子去的学校catchment area 。我们真正想搬去的地方，最满意的就那么三五条街。我关注了三四年了，两年前出来过一套满意的，出了价但没成功。
也是因为两年前那次打算卖房，跟另一家中介签的合同里有一行小字，防止我找到买家又跳过中介直接交易，合同终止两年内卖房的话需要跟中介证实不是他们之前介绍的买家。所以我到接近两年期满才开始比较集中的看房。
看房
九月初的一个周五下午看到一套房子上线，位置满足我的需求，我打电话给代理中介约看房，本来看房的slot已经都约满了，给我挤了个slot，第二天周六一早9点。当天看完我们就打算要了。
竞价
周六下午我们给了asking price，周二早上被告知收到好几个报价，最高的三家都是asking price，让给个最终价格，我加了一万五。但心里觉得系不大。没想到中介第二天告诉我中标了。(后来跟中介熟了，知道当时的最高报价比我高一万，第三名比我低两千)，卖家并没有选最高报价，感觉资金来源的稳定性，占一定因素。
签约卖房
一般的做法是先把自己房子挂出来，找买家的过程中开始看房，这样也比较有利于看到心仪的房子时，证明自己的资金比较有保障。
但我这次卖房意识到，把房子交给谁卖也是一个你手中的权利，中介都想挣那几千镑。这次我能中标，我自己分析，一定程度上是这个中介也想代理我的房子，最大化他的利益。所以虽然我的出价并不是最高的，但他建议卖主选择我。这里有个碰巧的地方，出价最高的买家不在伦敦，他的房子虽然挂出来了但多久能卖掉不好说。中介用的这个借口说动了卖家，这些都是我事后慢慢才知道的。
另外，每个中介的代理费百分比不一样，网上中介能做到很低，有实体店的一般在1%～1.5%。
找买家
签了合同，中介会约摄影师，提前收拾干净。拍照花了三四个小时。(比较了一下我两年前跟另一家中介签的合同，中介条款差异还蛮大的，如果房子没卖终止合同，拍照就没有任何费用；如果卖掉，我之前的那个中介是要跟我收摄影师的费用的，不同档次一百到四百之间。这次的中介不用我支付这笔账，房子卖不卖掉，这笔费用都不用我出)
同时我要找人做EPC报告，网上一搜一大堆，50～100镑。半小时查看，第二天给简易版报告，付钱后会帮你登到相关机构，就算正式报告了。我家达到C。
然后就是中介带人看房了，我们因为全职上班，家里孩子送各种班，提前跟中介列出了合适和不合适的看房时间，同时提供一些灵活度，主要看房在周六，我们躲出去，他们带人集中看房。
收到报价
十月初房子挂出来，我的asking price就是我的底线，低于不考虑。房子挂出来十天，最后收到三个高于asking price的报价，最高和最低相差7万。我也没选最高报价，最后选择的是一个first time buyer，高于asking price。
这时我的链成型了，ABC三家，C是第一次买房，不需要等他卖房找买家，我在中间同时买卖，A卖给我的房子本身闲置，所以我们这是一个比较简单的链。
贷款
我上次申请贷款是自己找的Santander，这次还是直接找的他们，没有请broker。但我跟几个broker谈过后，感觉他们并没有最大化我的利益。我在跟Santander 谈的时候才发现，之前的贷款可以带到下一套房子，然后再另外申请第二笔贷款，这样就不用交几千镑的处罚金。没有任何一个broker跟我提到这个。但也有人说broker能拿到更好的利率。我跟几个谈过后，他们都说给我找的高街银行。而我自己谈的，拿到五年0.99%的利率，自己很满意了。
申请贷款时，我才发现有很多我将将满足的条件，真的是这个房子早出来一个月我可能都买不了。。。。试用期不太适合申请贷款，而我老公七月初换的工作，九月底申请贷款时他刚刚过了试用期。 另外，如果是Contractor 需要为同一个雇主工作满一年，而且后续合同要六个月以上。我就是这种情况，2020年九月中，通过中介找到现在的工作，合同一直是每两三个月续一次，申请贷款时，我刚好跟同一个雇主干满一年，而且正好要续合同，我跟公司和介绍工作的中介提了这个问题，中介和公司把我的下一份合同续到明年四月，而且两家都出抬头信表示四月之后会续约。
提交了工资单，工作合同，公司写的续合同的抬头信等材料后，贷款很快批了。
律师
我上次买房是我自己网上找到律师，非常不满意。这次是用的中介介绍的，很满意，有效率而且给了很好的建议。感觉上中介也是希望交易顺利成交，不好的律师对他们也没好处。
最终交易
我这次才发现，贷款并不要求做房子survey。我们本身住过是同款房子，比较了解，看房时没有发现大的问题。因为工作关系，我认识很多结构工程师，聊了一下我最后决定不做survey。
但还是建议第一次买房子的人做一下survey，花钱买个放心，而且能学到不少东西。
倒是我的买家，陆陆续续请了好几个surveyor，中间等他的surveyor约时间和报告，大概浪费了两三周时间，最后阶段还提各种要求，虽然没讲价，但还是搞得我有些郁闷，最后我通过中介告诉他最近房价又涨了，给他们下了deadline。
交换合同后，我赶在成交前，安排了清洁公司给新家做了深度清洁。
最后在十二月初，也就是我接受我的买家的offer后的八周半，也是我最早看中这套房子差几天满三个月，完成交易，搬入新家。
需要额外考虑的花费
英国卖房不上税，但买房要交印花税，按房价百分比算，网上有免费计算器。中介费按房价提成，不要忘了20%VAT。律师买卖俩个合同，每个合约都是一千到两千之间，还有就是搬家公司一千多。另外，买的房子的10%首付和卖房子收到的10%首付，这两笔之间有差额的话也要预留出来。如果打算之后装修改建，可以在贷款时把这笔费用算进去。
了5000就拿到了，现在半年多过去了，涨了至少30k