投资的话，买商铺还是住宅？有没有买过楼下商铺楼上住宅的朋友给点建议！？

我爱我家
#1

投资的话，买商铺还是住宅？有没有买过楼下商铺楼上住宅的朋友给点建议！？

预算不多（应该说很少），大概200-250K吧。可以cash buy也可以贷款。因为疫情加上家里两个很小的娃的关系，最近2年我跟队友都不准备全职工作。手上有一些之前的存款，准备投资一下房产。现在是两个方案。

方案一：我们这里是三线小城市啦，市中心附近大学附近的mid-terrace的两房两厅一卫大概在200-220K左右。租金最少一个月900。好处是最近Natwest说政策变了，只要每月租金是贷款的110%就可以做BTL的贷款。我们去年去咨询的时候，是根据收入算贷款的，所以没谈成。

方案二：听朋友推荐说现在商铺价格很低，因为经济不景气。去看了一个商铺，下面是一个pizza外卖店，上面是两室一厅的公寓。ASK Price 249K，但是可谈。现在pizza店租金1000/月，而且中介说这个店开了15年了，应该问题不大。上面的两室一厅现在租金一年7K，加起来差不多一个月有1600的租金收入吧。但是因为属于半商业性住宅，银行表示贷款比较困难，大概率要cash buy，不过可以省去3%的二套房的stamp duty。

现在有点纠结吧。我个人倾向于第一个方案，因为如果贷不到款要cash buy的话，还需要国内出几万镑的gift money，感觉现在查的很紧。如果可以贷款的话，哪怕贷款50K就行了。不过我队友比较赞成第二个方案，他说现在店铺正抄底的时候，过两年肯定涨价，反而是这里的住宅现在疯长，高位入手不合算。

有没有朋友买过商铺的给点建议啊？非常感谢各位了！

#2

你咋确定居住房产目前是高位？

#3

涨的太快啦！2019年年底买的现在的房子，当时不到450K，今年邻居家刚刚成交的价格是530K，他们还是mid terrace, 我们是end of terrace, 多一个车位而且院子大了不少。就两年涨80K，我觉得这在我们这种三线小城市是难以想象的事情…

#4

你干嘛不买三套btl?

#5

房源很少现在，而且想自己管，不想交给中介。主要是这几年过渡一下，我们是想过个五六年，把手里的房子都卖了，整合整合cash买一套更大的自住房子，一劳永逸，住到退休的那种。怕手头房子多了，之后不太好卖。

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#7

Mixed use commercial property有两个rental income，挺不错的，而且不用交3%stamp duty surcharge。此类房子的价值和租金直接挂钩，这个就和location有关，但是和住宅的location考虑因素不一样（你给的信息还是比较模糊，租金的长远稳定性不好说，所以不好估价）。只要有稳定的rental income，按你给的信息，annual yield 7.6%也还可以。
不过房子的状况还是要看一下，外卖点的店面一般都是常年失修，有问题也是各种cover，房东一般不会修的，店铺都是business owner负责renovate。ps按房东的意思，租金还挺稳定，换我是他/她，我估计不会卖。

关于店面，问下房东和现pizza owner lease 的具体的情况。签了多少年？break clause 是如何的？lease 到期续签如何安排？commercial的租赁，房东有更大的话语权，被欠了房租，evict房客很容易。但是一楼flat的租客是residential use，就不那么好赶人了。

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#8

按楼上说的，应该选2
但我感觉楼主会去做1

#9

谢谢您的建议。因为我们是小白，所以不太懂，看上去店铺后面很破，乱七八糟的样子。楼上的两室一厅也比较破，外加位置一般，所以我有些犹豫。您说的很有道理，我需要再跟中介去了解一下，谢谢！

#10

是哇，我确实想买一套住宅，觉得比较好控制，也比较好出手。队友听他们朋友的建议，说买店铺好。店铺比住宅还要少，符合要求的这种一半住宿一半店面的少之又少，都没啥比较，觉得很迷茫。

#11

要省心的话就选1， 选2除非你们中一个人能腾出大量精力研究和整修。反正你们是Cash buy，烂在手里一段时间压力也不大。

#12

我是这样想的啊，因为现在钱放在银行里，基本上都没有任何利息，一个月就几十镑。谢谢建议哇！

#13

能透露一下大概城市吗？如果三线的城市，中间房都能卖500k 以上，那真不像三线了，还是我out了？

#14

我看到你在另一个评论里回复以后想卖掉所有的房产，然后卖一套诚心的自住房。那我建议你买住宅，因为店铺或者mixed use property不好贷款，特别是这个店铺还是外卖店，一般需要cash buyer，所以可能不好卖。如果买居民房，那怎么选哪些因素比较重要你们心里也清楚一些。
ps 250k 三线城市的mixed-use property我觉得不太值，特别是你说condition还不太好。

#15

不是你理解的那个维多利亚式的town house或者terrace house, 现在住的是新建的town house，2010年建的比较新的房子，而且很大，我们是5 bed 四层楼 + sitting room, dinning room + open kitchen，而且地理位置是这里最好的区，才能卖到500K+，但是住的不是很舒服，主要就是楼梯太多，这个房子1/3的面积被楼梯占了，导致房间不是特别大。而且很难恒温，楼上热，楼下冷。所以确实打算过几年置换一个楼层低一点的房子的。

#16

谢谢您的建议，如果这样的话，我就肯定要说服我的队友买住宅了！我也考虑商用住宅不好出手，会砸在手里。现在的房子四层楼，太高了，现在30岁还能住，我真的觉得我40岁住不了了。一直要上上下下，特别累。

可能之后等不准备置换房产了会买商铺，主要是我那天跟我队友讨论觉得我女儿可能书读不好，万一以后考不上大学可以留个铺子给她开个蛋糕店什么的。她现在三岁半，我们真是太急了！

#17

那听上去是挺大的，不过这价位也算是很高了，就三线城市看来。
我也是在考虑怎么投资，你的问题对我也很有借鉴意义，以前从没想过投资商铺，这倒是给我些想法，不过难出手是个硬伤

#18

我是一直想买个商铺的，主要是觉得我女儿可能将来就是开个小铺子的命，想给她以后有个店铺，好养活自己。等以后在观察一阵子，看她到底是个啥样子，再考虑把这个事情提上日程。

#19

如果是要自住在商铺楼上，不是很理想。店铺都在比较吵杂的位置，治安系数不高，出租给人住:ok:自己一家跟小孩还是谨慎一点。当然有这种选择已经比很多人强了。

#20

谢谢！我们是想做投资用的，但是听了各位的建议，觉得还是买住宅比较好，容易出手，情况不负责。不过将来还是会考虑买商铺的，主要是给我女儿留个后路，万一她学习不好，可以自己开个蛋糕店什么的。

#21

你为女儿考虑买商铺还不如买住宅，谁知道她长大后要在哪里开店或者上哪工作。买住宅她要是想住还可以住不想住就出租或者卖掉。我一朋友就是投资住宅三处，其中一处是留给她女儿的。