英国房东必知必会！房东们如何自己报税？
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2022-11-02 17:28 Posted on 英国
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Hi，英国房东们，如果你通过出租房产赚了不少钱，记住哦，你需要在每年1月31日前完成房东报税。
房东们需要通过**自我评估****（**Self Assessment **）**来完成纳税申报，这项工作对第一次做纳税申报的人会有点复杂，因此我们做了这篇简易指南，帮助你了解房东自我评估程序的不同部分，并找出你需要做的事情。
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和房东相关的税
首先，大家留意一下，有以下几种不同类型的税，需要房东支付：
- 租金收入税（个人所得税）
- 国民保险费（NICs ）
- 印花税土地税
- 资本利得税
但并非所有这些税都要每年通过自我评估缴纳。例如，你只需要在购买或出售房产时缴纳印花税和资本利得税。
而租金收入税和国民保险费NIC是需要每年缴纳的。这两笔税款是根据你出租房产的收入来计算的。要缴纳所得税和国民保险费，就需要通过开头我们提到的自我评估。
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什么情况下需要为租金收入交税
根据GOV.UK的政策：
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房东每年有1,000英镑的租金免税津贴，你可以在报税时申请。但只有当你的租金收入低于1000英镑时，该津贴才会有用。
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如果你的房产收入每年在1,000英镑到2,500英镑之间，你需要联系HMRC。
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你需要在自我评估中报告租金收入，如果你的年度租金收入在以下任一范围：
- 2,500英镑至9,999英镑（扣除可允许的费用后）
- 10,000英镑或以上（扣除可允许的费用前）
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什么情况下需要交国民保险费
根据GOV.UK的政策，如果你的租金利润是每年6725英镑或更多，并且出租房产是你的主要工作，你就需要支付第二类Class2国民保险。从本质上讲，只有当你把经营房产出租作为一项工作时，你才需要支付国民保险。
在以下几种情况下，出租房产将被视为你的工作：
- 作为房东是你的主要工作
- 你出租了不止一处房产
- 你正在购买新的房产来出租
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房东自我评估怎么做？
简单地来讲，房东自我评估可以分成六个步骤：
- 注册自我评估
- 记清房东报税的截止日期
- 整理你的信息
- 计算房东的减税额度
- 填写房东自我评估报税表
- 支付你的房东税
下文，我们将详细给大家介绍每个步骤的做法和需要注意的一些事项：
1. 注册自我评估 Self Assessment
作为房东，你通常需要在你开始收到租金收入后的那个纳税年度的10月5日之前注册。举个例子，如果你在2021-2022年期间开始收到租金收入，你需要在2022年10月5日前注册。
如果你没有在截止日期前注册，HMRC可能会对你进行罚款，所以房东们一定要尽快先去注册自我评估。
注册自我评估时，你会得到一个政府网关（Government Gateway）的用户ID和密码。通过政府网关的用户ID，就可以建立你的个人税务账户，在线管理你的税款。一旦注册完成，你就可以通过在线或纸质方式填写自我评估报税表来报税。
2. 记清房东报税的截止日期
每个财政年度提交自我评估报税表的截止日期通常是：
- 纸质报税——本年10月31日
- 线上报税——次年1月31日
举个例子，对于2021-2022年期间的房东收入，纸质报税的截止日期是2022年10月31日，线上报税的截止日期是2023年1月31日。
提交税款的截止日期与线上报税的最后日期相同，因此，支付2021-22年税款的截止日期是2023年1月31日。错过最后期限会受到惩罚，所以千万不要耽误了交税日期。
3. 整理你的信息
为了在填写自我评估报税表时不出错，房东需要整理好在整个报税年度收到的所有收入的信息，以及可以扣除的费用的信息。
HMRC需要房东提供以下信息：
- 你出租房产的日期
- 你所花的所有钱（包括现金、支票、信用卡和借记卡交易）
- 所有收到的租金
HMRC需要以下证明文件：
- 租赁或出租合同
- 租金簿
- 收据
- 发票
- 银行对账单
- 里程记录（只为房产出租的出行）
- 用于房产出租的车辆成本及其二氧化碳排放量
- 对于带家具的假日出租房和商业楼宇，物业中使用的任何其他资本项目的成本
- 所有与你购买房产有关的文件
此外，你还需要唯一纳税人参考号码（Unique Taxpayer Reference Number）。唯一纳税人参考号码是在注册自我评估时，分配给房东的，通常会印在HMRC发给房东的报税单的通信上。
4. 计算房东的减税额度
房东有一些可允许的开支。房东可以扣除这些费用来计算出应税利润总额。一般来说，你的支出需要完全用于出租房产的目的。
一些主要的可允许支出包括：
- 物业的一般维护和修理，但不包括装修；
- 水费、市政税、煤气和电费；
- 保险，如房东的建筑、财产和公共责任保险；
- 服务费用，包括园艺师和清洁工的工资；
- 出租代理费和管理费；
- 一年或一年以下的租赁或50年以下的续租的法律费用；
- 会计师的费用；
- 租金（如果您是分租的）、地租和服务费；
- 直接费用，如电话费、文具费和为新租户做广告的费用；
- 车辆运行成本（仅指用于租赁业务的部分），包括商业驾驶费用的里程率扣除。
5. 填写房东自我评估报税表
当你填写在线自我评估时，HMRC的系统会在你输入信息时做出反应，自动删除不相关的部分。它将会询问你的收入类型，根据你的情况定制报税表。
英国的房东将需要填写英国的财产部分，在这里你要告诉HMRC以下信息：
- 来自英国土地或房产的租金收入和其他收入
- 在自己家里出租带家具的房间的收入
- 在英国或欧洲经济区的带家具房间的假日出租收入
- 租用英国土地的溢价
对于纸质自我评估报税，每个人都需要填写SA100表。房东还应填写英国房地产补充表格SA105和任何其他相关补充表格（例如，如果你也是自营职业者，则填写SA103）。
6. 支付你的税款
完成自我评估报税后，HMRC将计算你所欠的金额，并向你寄送税单。如果你寄送纸质报税表，你会收到邮寄的账单。如果你在网上申报，你可以在"查看你的计算结果"下看到你需要支付多少钱。
房东可以通过以下方式支付税单：
- 网上或电话银行
- Chaps自动支付系统（Clearing House Automated Payment System）
- 借记卡或公司信用卡在线支付
- 在你的银行或建筑协会
- 通过Bacs、支票或直接借记支付（时间通常会更久）
如果你要支付的税款的账单超过1,000英镑，英国税局会假设你第二年的税金也会有至少1000英镑的税款。因此，税局会要求你预付下一年的税金。这笔预付款的税金称为POA。这笔税金会分成两次支付，一次1月31日，一次在7月31日。
最后，如果你的账单无法在1月31日截止日期前付清，并且需要付款的额度低于30,000英镑，你可以使用HMRC的Time to Pay服务。使用Time to Pay服务，你可以在接下来的12个月内结清你的账单。Time to Pay系统是为那些有经济困难的人设计的，但是加上利息后也会更加昂贵。
房东们，学会了吗？还有什么问题可以留言给英伦会计汇哦！
END
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