想要买房？出租？2023房东需要知道这些税务情况
TB Accountants [英伦会计汇](javascript:void(0)
2023-01-11 17:34
英国正在遭遇百年罕见的经济衰退，国内面临着一系列经济问题，能源供应、劳动力短缺和通货膨胀三个问题反复出现。另一个令人担忧的领域是住房市场。
纵观英国租赁行业，已经有迹象表明，随着螺旋上升的利率以及税收政策变化带来的压力，房东们都重新审查他们的房地产投资组合，许多房东希望出售自己的房产并退出英国租赁市场。现在，可供出租的房地产和BTL（Buy-To-Let）房东的数量有所减少。当然，还有许多房东留守原地，正在观望局势，等待着春天的到来。
对于房东来说，最头疼的可能是最近的利率上涨，这些已经导致了融资成本的增加，甚至可能是12个月前支付金额的倍数。由于不可能让租户在接近目前所需水平的地方增加租金，所以房东面临租金收入可能无法覆盖的财务成本，这对房东来说是个大问题。
对于那些想要继续留在租赁市场以及正打算进军房地产市场的BTL房东，认真搞懂房东需要涉及的税务内容对您来说是很有帮助的，规划一份合理的税务账单可以帮助您度过经济困难时期，减轻一点点压力。
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房东个人所得税（Income Tax）
房东所得税是房东为租金收入缴纳的唯一税种。房东需要根据净租金收入（您的利润）纳税。利润的计算方法是：您需要从不同房产获得的所有租金收入相加，然后减去任何租金收入的免税额、减免额或允许支出，最后可以计算出利润。
在这里想要和大家提醒一个所得税规则的变化。
以前，房东在计算利润以缴纳所得税的时候，可以扣除融资成本（Finance costs ）——融资成本包括抵押贷款利息、购买家具的贷款利息以及办理或偿还抵押贷款或贷款时产生的费用。该规则在2017年后发生变化，可减免的费用逐年递减。从2020/2021纳税年度起，房东在计算利润时，将完全不可以从他们的收入中扣除融资成本。相反，他们的融资成本将从其所得税责任中获得基本税率的减免。
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如何改变呢？
咱们举一个例子，房东张女士以个人名义出租一套住宅物业，其收入足以使用其年度个人津贴和基本费率范围。张女士获得租金总收入为25,000英镑，其中包含10,000英镑的融资成本和3,000英镑的其他费用。
在2016–17纳税年度，这是与出租相关所花费的融资成本可获得全额所得税减免的最后一年。按照当时的规则，张女士应为12,000英镑的租金利润缴纳40%的税（即25,000英镑减去13,000英镑），也就是说，张女士所需要缴纳的税费为4,800英镑。
具体请参考下表：
| 租金收入 | £25,000 |
|---|---|
| 融资成本 | £10,000 |
| 其他费用 | £3,000 |
| 净利润 | £12,000 |
| 税金40% | £4,800 |
在2022–23年，房东将完全不可以从他们的收入中扣除融资成本，仅可以基本税率的税收抵免时，张女士则需要对22,000英镑的利润征收40%的税（25000英镑减去3,000英镑的其他费用）。然后，她的10,000英镑的融资成本，只可以按20%的基本税率减免。由此产生的税收将增至6,800英镑。税前申报表仍为12,000英镑，但房东必须再缴纳2,000英镑的税款。
具体请参考下表：
| 租金收入 | £25,000 |
|---|---|
| 融资成本 | £10,000（按20%税率减免） |
| 其他费用 | £3,000 |
| 净利润 | £22,000(25,000 - 3000) |
| 税金 | £6,800 |
如果在2023-24年，受到一些影响，张女士的融资成本增加一倍，达到20,000英镑，如果张女士没有提高租客的租金，那么，她的税前租金利润将下降到只有2,000英镑。然而，她所需要支付的所得税只减少到4,800英镑，因为额外的10,000英镑融资成本只可获得基本税率的抵免（2,000英镑）。也就是说，张女士现在实际上在税后损失2,800英镑。如果到了下一年，张女士的融资成本费用进一步增加到，例如到25,000英镑，情况会更糟糕。
不过，房东如果属于基本税率的纳税人，是有另外的减税算法，具体可以咨询会计师。总之，在新的一年里，房东有必要聘请一名会计师为您计算所需支付的税费。按照新的规则来调整您的财务安排，看看是否需要从提高租金或者利用其他支出费用来帮助减少税务压力。
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资本利得税（CGT）
当房东在出售房产所获得收益时，税务账单也会发生变化，因为房东需要缴纳比非住宅更高的资本利得税（CGT），一旦收益超过年度的CGT豁免额，住宅物业的CGT税率为18%（其他资产为10%）。
请记住，2022-23年的资本收益豁免为12,300英镑，但根据2022年11月的财政大臣秋季声明，预计2023–24纳税年会降至6,000英镑，2024年4月6日降至3,000英镑。
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印花税（SDLT）
房东们可能都清楚，由于手中已有房产，咱们在购买住宅物业时还将面临印花税（SDLT）附加费。这一笔税费也是得好好计算好的。
如果您打算在新的一年在英格兰和北爱尔兰购买第二套房产，需缴纳3%以上的附加费。在苏格兰和威尔士，根据其各自的土地税制度，还应支付附加费，尽管税率略有不同。如果房东不是英国税务居民，则还需缴纳2%的海外居民附加费。
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个人与公司持有出租房
现在，一些房东可能选择通过公司名义而非个人名义来购买和持有其投资物业。我们之前在小红书有给大家制作视频，告诉各位房东以公司名义买房的优点和缺点。在这里，我们再一次给大家讲讲。
以公司名义买房的优点一：减少租金税收。
通过公司运营意味着租金利润将缴纳公司税而非所得税，对于利润少于50,000英镑或以下，该税率按19%来算。如果利润超过250,000英镑，您的税率会逐渐递增到25%，这仍优于较高的个人所得税率——对于高收入的个人来说，需要涉及的所得税则为40%甚至45%。
所以，房东们如何想从租金利润税收节约一些钱，可考虑以公司名义持有房产。
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此外，对于住宅业主来说，选择通过公司拥有投资物业还有一个优势：就公司税来说，融资成本（比如：使用贷款利息抵税）通常是可以抵消租金收入的。其他优点还包括，可以规避遗产税、以及减少卖房时的资本利得税等等。
但是，以公司名义买房也有一些弊端。比如，当现金或资产被提取时，需要缴纳所得税或资本利得税。如果把个人名义的房产转到公司名义，您可能还需要缴纳额外的印花税（公司名义买房需要交额外的3%印花税）。另外，如果您的房产价值在50万英镑以上，还可能涉及ATED TAX。别忘了，成立公司还会增加行政管理的成本。
总的来说，随着政策的不断变化，现在的税务规则对未来租赁住房的可用性以及影响还有待观察。腾邦在这提醒您，如果您是在英国拥有出租房的房东，需要时刻关注税务政策变动，审查自己的税务状况。在新的一年里，如果您需要聘请会计师，请立刻联系腾邦。我们的会计师可以为您提供建议，我们可以协助您计算费用，查清税收减免以及帮助您规划一份合理的税务计划。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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电话：0208 349 3939 or 0208 349 9988
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