公司必须在3月31日前重新对房产估值，并申报税务局
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2023-03-09 17:40
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业主们请注意！您将面临一个“截止日期”，错过就要支付罚款啦！
如果您是通过公司来持有房产，请必须在3月31日之前对您的居民住宅房产（Residential Properties）进行重新估值，以符合ATED年度住宅税的相关规定，该规则要求每五年重估一次房产。重新估值由业主或专业估价师进行，必须以2022年4月1日的房产价值为基础，如果是2022年4月1日之后，则以收购日期为基础。
英国税务局印花税政策主管莫里斯-格雷厄姆说：
"公司必须迅速采取行动，完成对其住宅物业组合的重估，无论大小，并支付他们所欠的款项。我敦促那些刚接触ATED年度住宅税的公司必须熟悉该政策的情况。”
确实，可能很多业主还有点糊涂，不知道什么是ATED年度住宅税？重估价格的具体要求是什么？我们通过本篇指南来一一回答。
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什么是ATED税费？
ATED是英国的一种年度房产税，全称：Annual Tax on Enveloped Dwellings，我们在文章中简单称之为：ATED年度住宅税。
大多数投资者都是以个人名义持有住宅物业，但也有很多情况，住宅物业是以“非自然人”的名义持有，比如说，通过公司或者组织以及其他投资工具形式拥有。针对这类“非自然人”拥有房产的群体，英国政府在2013年的时候引入了ATED税种。按照目前规定，一旦这类物业估价超过50万英镑，并且符合ATED的其他纳税标准，您必须向英国税务局申报ATED。
总的来说，只要房产属于以下情况，业主需要完成年度ATED申报表：
-
您的房产属于住宅（Dwelling）
如果您的物业全部或部分被用作或可用作住宅，例如：房屋或公寓，该物业则被定义为住宅（Dwellings），它包括任何花园、地面和其中的建筑物；有些物业不被归类为dwelling，这些物业包括：酒店，宾馆，寄宿，医院，学生宿舍，军营，护理院，监狱等。 -
该住宅在英国境内
-
价值超过50万英镑——从纳税年2016-2017年以后的所有申报；
（或200万英镑——适用于2013年至2014年起的申报；或100万英镑——适用于2015年至2016年起的申报）
- 完全或部分地由以下情况拥有：
A.公司
B.合伙企业，其中任何一个合伙人是公司
C.集体投资计划-例如，单位信托或开放式投资工具
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哪些住宅（Dwellings）不受影响？
然而，并非所有以公司持有的高价值住宅都要缴纳ATED，有几项减免措施可以适用，这些措施包括：
-
房地产开发、投资、租赁和贸易企业
-
每年向公众开放至少28天的商业性质的住宅物业
-
为员工住宿而持有的住宅物业
-
由慈善机构拥有并为慈善目的而持有的住宅物业
-
由社会住房提供者拥有的房产
-
工作中的农舍
-
外交房产
-
其他一些公共拥有的住宅物业
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ATED税率
ATED费用取决于房产的价值，税率会有一些变动，具体可以参考以下税率表：
这是最近两个纳税年的ATED等级和收费金额：
| 房产价值 | 22/23 | 21/22 |
|---|---|---|
| 50万英镑 |
到100万英镑|3,800英镑|3,700英镑|
|100万英镑
到200万英镑|7,700英镑|7,500英镑|
|200万英镑
到500万英镑|26,050英镑|25,300英镑|
|500万英镑
到1000万英镑|60,900英镑|59,100英镑|
|1000万英镑
到2000万英镑|122,250英镑|118,600英镑|
|超过2000万英镑|244,750英镑|237,400英镑|
与其他税费一致，2023年-24纳税年的ATED税率在8%至12%之间增长。以下是2023年4月1日至2024年3月31日的应计费用金额：
| 房产价值 | 费用 |
|---|---|
| 50万英镑 | |
| 到100万英镑 | 4,150英镑 |
| 100万英镑 | |
| 到200万英镑 | 8,450英镑 |
| 200万英镑 | |
| 到500万英镑 | 28,650英镑 |
| 500万英镑 | |
| 到1000万英镑 | 67,050英镑 |
| 1000万英镑 | |
| 到2000万英镑 | 134,550英镑 |
| 超过2000万英镑 | 269,450英镑 |
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估值周期
根据ATED立法，公司需要每5年对其房产进行重新估值 ，重新估值可能会导致房产跳到比以前更高或更低的区间。一旦房产被重估，每年的收费将适用于未来五年。
请注意，如果该物业是混合使用的，例如住宅和非住宅，则只需对住宅部分进行估值。对于有一个以上住宅的物业，如独立公寓，每个单位都是一个住宅，必须单独估值。
最近的估价日期分别是2012年4月1日、2017年4月1日和2022年4月1日。重估对估值日期后开始的第一个ATED收费期（纳税年）有效。因此，2017年4月1日的估值被用来计算2018/19年度和随后四个ATED收费期。
2023至2024年的收费期是一个重估年。因此，公司必须使用2022年4月1日的估值日期或收购日期（如果更晚）来重估其房产。任何尚未对其2022年4月1日的财产进行或委托进行重估的公司，应立即进行重估。 这是为了确保他们未来的ATED负债是基于正确的估值。ATED申报应在相关收费期开始后的30天内完成。
也就是说，在2023年4月1日至30日期间，向英国税务局提交ATED申报并支付2023年至2024年期间的任何款项的截止日期是2023年3月31日。我们建议大家要加快速度来进行重估并缴纳税费。如果错过了这个期限，英国税务局将在到期日的31天后发出罚单。
未能按时全额支付ATED的处罚是：
- 初始罚款为罚款日未缴税款的5%；以及
- 在处罚日期后的5个月和11个月内未缴纳的税款，再处以两次各5%的罚款。
我们猜测，2023年3月15日的财政预算案可能会对未来几年的税率和应征税额做出改变。我们会跟进并且更新最新消息。如果您已经收到了英国税务局的信件，或者需要帮助了解你公司的ATED责任，请联系英国腾邦事务所的专业人士。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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电话：0208 349 3939 or 0208 349 9988
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