在英国购买破旧房产可避免更高印花税率？
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2023-09-20 10:00
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大家都知道在英国买房子需要缴纳印花税（SDLT），需要支付的印花税金额取决于多种因素，包括您为房产支付的金额、房产的位置、您是否是英国居民以及您是否是首次购房者。这还取决于您购买的是主屋、度假屋还是投资物业。一般来说，印花税应在完成销售后的两周内缴纳。
但是，并不是所有情况都需要缴纳印花税。如果您购买的房产价格低于阈值——目前住宅物业印花税的门槛为25万英镑，您就不需要支付印花税。如果您是首次购房者，如果您购买62.5万英镑或以下住宅房产，您的免税额度42.5万英镑。
还有一些特殊情况，就印花税 (SDLT) 规则而言，英国税务局对“住宅”（Dwelling）的定义有着一定的解释，**如果“一栋建筑物或建筑物的一部分，为使用该建筑物的人提供日常私人住宅所需的设施，并具有足够的永久性"，那么，印花税规则就适用。**如果您的建筑不被视为“住宅”，自然，印花税规则可能就不适用了，或者可按“非住宅”申请较低印花税率。
在2019年1月，英国高等法院裁决了一个案子，一家房地产公司P N BABLEY 购买一栋破旧平房进行拆除和重建时，成功逃脱较高税率的印花税（SDLT）。其理由是，在完工之日，该建筑 “不适合用作住宅”，因为中央供暖系统已被拆除，一些地板缺失，石棉的存在使翻新变得不可行。英国税务局没有对这一决定提出上诉。
有了当年成功的案例，现在，很多投资者会希望可以利用**“不被视为住宅”**这一点来合理避税。比如说，他们会购买一些年久失修、非常破旧，半荒废或者全荒废，需要大量翻新才能居住的住宅（对于投资者而言，投资一笔巨大的房产，其缴纳的印花税比翻修房屋的费用要高昂许多，因此，他们宁愿购买破旧房屋进行翻修），因为这类住宅可能不会被视为住宅，就可避免缴纳大部分印花税。
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那么问题来了——
如果一个新购买的房屋需要进行大量的翻新和维修工作才能适合居住，就印花税（SDLT）而言，该房屋一定就能够视为住宅吗？
最近小编看到两个有关于印花税的案子，跟大家分享一下。
第一个案子是说主人公加里·亨德森从前一段时间去世的前业主的遗产中购买了这套房产，在前业主去世后，这套房产在获得遗嘱认定期间一直空置。在购买时，SDLT是由加里·亨德森支付的，理由是该物业是住宅物业，并且是由一家公司购买的，因此适用更高的SDLT费率。
亨德森在参观了这套房产后，认为许多地方需要翻新才能使用。例如房屋中央供暖系统中的水管泄漏，厨房天花板坍塌，泄漏损坏了支撑厨房上方浴室地板的托梁和厨房天花板。
虽然从地面到一楼的楼梯在整个装修工程中仍然可用。其余两间卧室和整个客厅都没有限制。但是由于损坏，他认为有必要放置Acrow道具来支撑厨房和相邻餐厅的上层，因为受影响的托梁贯穿了两个房间的长度。
基于大量的翻新工作，亨德森就印花税提出了退税申请，HMRC（英国税务局）经过调查后驳回了申请。HMRC的立场是，要使建筑物不适合用作住宅，有关建筑物必须是废弃的，需要拆除。如果房产可以在不拆除的情况下进行翻新，则该房产仍适合用作住宅。 亨德森在不拆除的情况下进行内部翻新，因此，该房产依然被视为住宅，需要缴纳印花税。
后续亨德森提出上诉，上诉依然被驳回。
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而一个案子的情况是一对夫妇花了1多万英镑买了一栋独立式住宅，该住宅过去曾被出租，但在收购前已经空置了几个月。在被破坏的迹象中，该物业内散落着垃圾，厨房散发出难以忍受的气味。锅炉挂在墙上，地下室被漏水的水管淹没，公用设施无法安全使用，物业的电线处于生命危险状态。
这对夫妇在购买该房产时支付了177,000英镑的SDLT，但随后声称他们有权获得近100,000英镑的退税，理由是在购置之日该房产不适合用作住宅。 在税务海关总署采取相反观点后，此事提交给了初级法庭（FTT）。
在就此事做出裁决时，金融交易委员会承认，该物业的状况确实需要大量翻新才能搬入居住，但是否适合用作住宅并不等同于立即准备好入住。 在 SDLT 的背景下，只有非常严重的基本问题（例如放射性或即将发生结构坍塌的风险）才可以不被视为住宅。 因此，这对夫妇上诉失败。
讲到这儿，大家应该也明白了，通过“不被视为住宅”来进行合理避税是比较困难的。
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那么，究竟哪些情况下，房产可以不被考虑成住宅呢？
根据英国税务局给的官方解释，房产不适合用作住宅的情况包括：
-
因含有大量石棉而无法安全进行维修工作，且在不拆卸房屋的情况下无法清除石棉。
-
存在高放射性污染的地方。
-
墙壁极有可能倒塌。
-
存在可能导致地方当局发布禁止通知限制使用该场所的危险。
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因此，如果想要以“不被视为住宅”来进行避税，业主们可能需要根据以上列出的条件来好好考虑建筑物是否足够废弃或危险。但是，腾邦想要提醒的是，即便您购买的房产的确存在以上问题，也不一定会被认定为“不是住宅”。英国税务局以及法院基本都会按照个案来分析，不会有一个统一的答案，可能还需要根据您房产危险程度来进行评判。此外，关于印花税的收取规则每几年都会更新。所以，在做任何决定之前，请一定要聘请专业的税务专家来进行咨询，为您查查最新规则，防止更大的损失。
本期关于印花税的相关内容就讲到这里啦。印花税的税务问题比较繁杂，涵盖了很多方面，大家有不清楚的地方可以在文章下方留言，或者私信咨询。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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