在英国当房东，您一定要知道这些减税方法！
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2023-10-04 17:00
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大家都知道，在英国出租房产的房东需要涉及几笔税费：租金所得税、资本利得税以及印花税等等。这几年，一系列的税收变化给房东们带来不小的打击。例如，英国税务局以及取消房贷利息的所得税减免政策；此外，当房东在出售住宅物业时，应缴纳的资本利得税已增加；同时，房东在购买物业时还引入3%的印花税附加费。因此，房东现在只能依靠基本税率税收减免，来减少所得税账单。
千万别气馁，税务局还是保留了一些减税机会，符合条件的房东是可以从其他的政策中减少税务账单。今天，我们给大家总结总结。
租金收入税和减税方法
1.首先，让我们来了解房东的租金税收是什么？
您在英国成为一名房东后，就有了一个持续的经济收入来源：租金。与其他月收入一样，您需要为这笔“租金收入”缴税。那么，什么算作租金收入呢？租金收入是指您从租户那里获得的任何收入，包括：
-
租金（Rent）
-
家具使用费（Use Of Furniture）
-
房东提供的额外服务费用：
公共区域清洁费（Cleaning Of Public Areas）
供暖费（Heating）
维修费（Repairs）
热水费（Hot Water）
通常来说，房东为“租金收入”缴纳的税费是：所得税，该税种还有很多名称：房东所得税、房产所得税、购房出租所得税等。
2.接下来，房东怎么算这笔税费呢？
按照租金所得税的规则，房东需要根据净租金收入（您赚取的利润）来纳税。一般来说，“租金净收入”的计算方法如下——
- 房东把从不同房产中获得的所有租金相加
- 租金总和减去任何租金所得税免税额
- 减掉税务局允许的支出（专门用在出租房的支出）
- 最后算出净租金收入
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3.在什么情况下可以申请减税？
正如上文所说，在计算应税租金时，您可以从租金总收入中扣除一些支出，只要这些支出完全且专门用于出租房产。
房东可以扣除的其他支出类型包括：
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房产的一般维护和修理，但不包括装修（比如，将厨房的层压板台面换成花岗岩台面）
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水费、市政税、煤气费和电费
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保险：房东的房产保险、财物和公众责任保险等
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服务费用：园丁和清洁工的工资
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租赁中介费和管理费
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租期一年或一年以下或续租50年以下的法律费用
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会计费
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租金（如果分租）、地租和服务费
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直接费用：电话费、文具费和新租户广告费
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车辆运行费用（仅限于用于租赁业务的部分）
房东不能申请扣除的支出类型包括：
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全额按揭付款（只有按揭付款中的利息部分可以从收入中抵扣）
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私人电话费：您只能申请与房产租赁业务相关的电话费
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服装
关于服装费用为什么不能报？税务局举例：如果您买了一套西装，准备穿着它参加与您的租赁业务有关的会议，您是不能报销这笔费用，因为穿这套西装部分是为了您的租赁业务，另外一部分是为了保暖——任何可识别的部分是为了您的租赁业务
-
个人开支：您不能报销任何并非纯粹为物业租赁业务而产生的开支
-
资本支出：如购买房产
另外，房东可以在更换为租客提供的家具和厨具时申请减税。 按照规定，这项税收减免涵盖了诸如椅子、床、衣柜、沙发、其他家具、电视、窗帘和地毯等物品的重置成本。扣减仅适用于重置成本，而不适用于初始购买成本。 大概率会出现三种情况，小编一一为大家举例说明。
第一种情况：房东为出租房产更换相同项目的资产
比如房东认为出租屋里的电视或者沙发老化，于是更换了新的电视或者沙发，那么就申请扣除重置电视或者沙发的费用。
举个例子——
鲍勃出租了一套家具齐全的房子。租金为每月1500英镑。租户支付水电费和市政税。鲍勃计划在不久的将来更换沙发、扶手椅、窗帘、冰箱和洗衣机。他预计更换费用为2,900英镑。那么他将能够根据这一减免要求扣除上述替换的实际费用2,900英镑。
税收减免的依据是替换物品的成本，加上处置旧物品的成本，再减去出售旧物品时收到的任何金额。 替换资产必须与被替换的项目实质上相同。它必须是完全及专门为出租房屋等房地产业务目的而导致的资本性开支。
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第二种情况：房东为出租房产更换改进类的项目
如果房东在更换为租客提供的家具或家电时，是改进类的项目，即更换的不是同一项目的资产，或其功能发生变化，或您升级了项目的质量时，新项目将被称为改进。这种情况下，算法又有所不同。
举个例子——
房东把沙发换成了沙发床。他只能要求扣除购买与原来一样的物品的费用，即更换新沙发的费用为500英镑，但沙发床的费用为650英镑。他只能要求500英镑的扣除费用。
但是，如果更换是一个合理的现代等价物，那么更换的全部费用将是允许的。
第三种情况：房东购买房屋出租，然后更换家具
举个例子——
房东玛丽将出租公寓出售给房东弗雷德，作为交易的一部分（包含在收购价格中），玛丽留下了衣柜，窗帘，地毯，沙发，电视和厨具。玛丽在完工后向英国税务局报告了该单位的资本收益。
弗雷德详细地准备了他购买的所有上述家具、家电和厨具的时间表。他还拍摄了所有物品存在的照片。当他更换上述每一项家具、家电厨具时，他将能够在应税租金利润所得税计算中申报重置成本的费用。以达到减税的目的。
印花税（SDLT）以及减税方法
1.首先，让我们来了解房东要交的印花税率
当个人购买房屋时，除非是首次购房者（首套房，12.5万英镑以下无需交税），否则应按其购买价格征收一定的印花税，相关税率如下——
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但是，如果他们是房东，购买住宅物业出租，他们将为每个 SDLT 等级支付 3% 的附加费。
用于购买出租住宅物业或第二套住房的 SDLT——
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苏格兰和威尔士也有相当于 SDLT 制度的附加费，尽管费率不同。如果购买此类房产的房东是非英国税务居民，则将额外支付 2% 的 SDLT 附加费。
2.房东有哪些印花税减税方法？
- 多处住宅减免
（Multiple Dwellings Relief）
如果您有足够的资金同时购买多处房产，您可以节省一笔印花税。多处住宅的印花税计算方法与单套购买的不同：先计算所购房产的平均价值，然后按平均价值征收印花税。这在购买多处价值不同的房产时特别有用。在符合特定的条件下，多项住宅减免也符合一套拥有多个住所的房产，比如说：这套房产里面包含一个：Granny Annexe。
- 混合用途
(Mixed Use)
如果说您购买的一套房产不完全属于住宅性质，您所要缴纳的印花税税率会稍微低一些。比较典型的混合用途房产：地下是一间商铺楼上是居民住所，或者一套公寓附带商业或农业用地。有些时候，它还可以延伸到带有商业出租的附属建筑的房产、当地农民用于放牧的土地等等。
- 不适合居住
(Uninhabitable)
如果您的预算较少，并且有足够时间重新打造一套房产，可以考虑购买一套失修无法居住的房产。如果房产在购买时被归类为不适合居住，那么就可以免交 3%的额外住宅印花税附加税，这相当于节省了一大笔费用。不过，税务局对“失修”房产有着比较严格的规定，还不一定能够申请到，请查看我们的旧文《在英国购买破旧房产可避免更高印花税率？》
- 考虑小小户型房产
购买价格低于40,000英镑的房产可免征印花税以及3%的附加费。因此，较便宜地区的小型房产可能是成为房东的一个很好的入门。
- 考虑流动性房产
3%的附加费也不适用于一些"可移动 "房产，如大篷车、游艇或活动房屋，该政策为希望投资假日出租房产的投资者提供一次节税机会。
请记住，印花税的规则是相当复杂的，以上提到属于“减免机会”，并不代表您一定能减免税金。税务局的要求很严格，他们会按照个例来仔细审查，看看您的房产是否符合相应规则。比如说，即便您购买失修多年的房产，但是没有达到税务局规定的“不适合居住”的要求，该减免机会也不一定合适您。如果您购买的房产里面有多套附属建筑，这些附属建筑也不一定被考虑为“多套住宅”。所以，如果您希望使用以上规则来减免税单，必须提前寻找税务专家来帮助您查看您的交易是否符合任何减免条件，避免更大的损失。
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资本利得税（CGT）以及减免方法
1.什么是资本利得税？
除了印花税以外，房东还需缴纳资本利得税。
当房东出售他们出租的房屋或公寓，并获得应付CGT的应课税资本收益时，收益必须及时报告给税务局（HMRC）。收益一般按照购买价和销售价之间的差额计算。另外，CGT必须在相关物业完成销售之日起60天内支付。值得注意的是，2023年的秋季预算宣布的最新税收变化，从2023年4月起，出售房产的房东将需要缴纳更多的资本利得税。
以前，该税率设定的免税额为12,300英镑，但在2023年降至6,000英镑，预计到 2024年将进一步降至3,000英镑。对于高税率和附加税率的纳税人来说，房产收益的CGT税率为28%，其他资产的CGT税率为20%。
在本财政年度（2023/2024）出售出租住宅物业的房东可能感觉到很大的压力，因为处理相关问题的时间会比较紧张。房东需要注意的是：
①及时通知税务顾问，计算收益；
②及时向HMRC申报资本利得税；
③在销售完成60天内及时支付CGT税款；
2.什么是资本利得税减免机会？
如果您在某个阶段出售已出租的房产，您可能有资格享受税收减免，以减少您的资本利得税。
- 私人住宅减免
(Private Residence Relief)
通常情况下，您无需为出售主要住宅支付企业所得税，这属于私人住宅减免 (PRR) 规则。有些时候，如果您是房东，您出售的房产在某个阶段曾是您唯一或主要的住所，私人住宅减免规则也同样适用。打个比方，如果您的房子已经增值20年，但后来只出租了一年，然后您就必须为这21年的价格增长支付资本利得税，这是不公平的。因此，在房产作为您的主要居所的那几年，以及出售前的最后九个月，您都可以有机会享受税收减免。
- 出租减免
（Letting Relief）
如果您只是出租了部分房产，比如说，您和租户同时居住在您的出租房产中，您可能有资格在出售房产时获得出租税收减免。
您可以获得以下最低金额：
- 与私人住宅减免相同的金额
- £40,000
- 与出租的那部分房产获得应计收益相同的金额
打个比方，您将一间大卧室出租给租户，该卧室占您房屋面积的 10%。当您出售房屋时，您获得了75,000英镑的应计收益。由于房屋的10%被出租，您只能获得67,500英镑的私人住宅减免（总收益的 90%）。但是，由于剩余的7,500 英镑收益与出租的卧室有关，因此，您还有权获得7,500英镑的出租减免。这意味着您无需缴税。
注意，出租减免不包括您在房屋空置时获得的任何比例的应计收益。
- 免税额以及收益允许开支
您有一个年度资本利得税个人免税额，就像您有一个年度收入免税额一样——目前为6,000英镑。另外，和所得税一样，在计算资本利得税应税收益的时候，您可以扣除所花费的一些具体支出，这些支出包括：
- 房产中介费和律师费
- 购买房产时支付的印花税
- 测量和估价费用
- 与改善工程相关的费用：如扩建
打个比方，拿20,000英镑的资本收益为例，假设您花了10,000英镑进行小型扩建。您可以扣除这笔支出，扣除后，您的应税总收益为10,000英镑。
腾邦有话说
本篇为大家提供的是关于出租房的基本税务规则，由于英国税收政策每年都会发生变化，以上的规则有可能将不再适用。我们建议，大家请提早咨询会计专家，确保您遵守所有相关的税务法规，申请适用的扣除项目，并提交准确的纳税申报表及缴纳税款，规避税务风险。
另外，如果您居住在英国并且户籍在英国，您可能需要为海外房产收入缴纳所得税。如果您不是英国居民，则不必为这些租金收入缴纳英国所得税——这包括您身在英国，但永久住所在海外的情况。根据您的情况，您可能需要向获得收入的国家纳税，同时缴纳英国所得税。您可以考虑外国税收抵免减免，以减少您的纳税额。
不管您属于哪一种情况，有相关问题可咨询英国腾邦会计事务所。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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