被评为77亿英镑的市场！英国养老房产究竟有何魔力？
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2023-11-02 16:00
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伴随着英国人口老龄化不断加剧，老龄人口增多。目前，英国养老地产的需求和供应之间存在巨大缺口。一份数据显示，2021年8月，英国政府宣布由Homes England注资4000万英镑来打造养老房产。然而，养老房产的供应仍然跟不上需求。
据了解，目前给退休老人们选择的住宅仅限于几家大型开发商打造的养老房产——包括McCarthy&Stone、Churchill Retirement以及Birchgrove Retirement Villages Group建造的养老房产项目。最新的数据显示，到2030年，适合退休老人居住的房产可能缺少16万套或以上。
鉴于预计未来十年65岁以上人口比例增长趋势，英国和欧洲的养老市场仍处于相对欠发达状态。那么，对于那些渴望投资英国房产的投资者来说，养老地产市场没准会是新的投资风口。本期内容，腾邦就与大家唠一唠英国的养老房产。
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一、Lottie：英国养老住房严重缺少
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Lottie是一家类似于房地产网站Rightmove和Zoopla的公司，帮助大家寻找优质的房产。不过，Lottie的房产资源主要是英国各地养老房产，他们给老人群体提供一个平台，寻找适合他们的养老房产。Lottie的创始人Chris Donnelly 和他的好友Will Donnelly告诉媒体，他们创立这家公司的原因，来自于之前他们为自己祖母寻找养老房产的坎坷经历。
他们意识到，英国老龄化人口数量已经 超过当前养老地产的可覆盖数量 **，或者说，养老地产长期存在供给不足的情况并且增长速率远低于养老人口的增长速率。在这种情况下，人们想要快速找到一家优质满意的养老院绝非易事。**Lottie的建立正好有效解决了这一难题。
也正是两位创始人兄弟抓住机遇，创业一年后，在最新的融资中筹集了超过600万英镑，目前的估值已经升至4500万英镑。
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（Lottie 联合创始人 Chris 和 Will Donnelly）
然而，在经营这一家公司的过程中，两位创始人发现，人们对养老房产的需求还是大过可供应的数量。 根据 Lottie（晚年生活市场）的最新研究，随着人口不断老龄化，退休房产的需求也在激增。随着这些住宅的需求增加，伦敦成为英国养老住房危机的重灾区之一。到2041年，全英国的退休房产数量必须增加两倍，才能有大量的养老住宅供应，以满足老年人的需求。
该公司表示：“过去12个月，伦敦养老住宅的在线搜索量激增250%。我们的研究显示，伦敦只有5%的退休人员能够入住专门给老年人设计的独立住宅。随着英国人口持续老龄化，加大养老房产的开发是解决英国住房短缺问题的解决方案。我们必须要将住房供应量增加两倍，才能满足这些人的需求。”
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（Lottie首页列表）
二、英国养老房产有哪些选择？
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正如上文所说，如今的养老房产存在缺口。未来十几年，全球房地产投资主题之一是应对人口结构变化的投资，包括学生公寓的投资以及养老地产的投资。也就是说，英国养老市场在未来的增值潜力值得期待。 当然，在您选择进入该行业之前，请一定要做好功课，详细了解英国养老住房市场的方方面面至关重要。
在英国，和普通住宅一样，养老房产也分为不同的类型，比如：公寓（Apartments）、房子(Houses)——包括Bungalows和Cottages、单人、双人或者三人住宅以及一些可租可买的退休公寓楼。
目前，开发商基本以这些方式来打造养老住房项目：
养老住宅社区（Retirement Villages）
养老住宅社区也可以称之为退休村，它相当于咱们理解的小区，小区提供各种各样的私人住房——只是说这个小区里面的私人住房全是提供给老人的。通常来说，开发商会选择一个比较理想的村庄环境来打造这类型的小区，小区内汇集各种类型的养老房产，包括公寓、房子以及平房等等。
这些养老住宅小区还会有一些比较适合老年人社交以及使用的设施，包括健身房、水疗中心、健康中心、图书馆、餐厅、酒吧、社区会堂甚至理发店等等。
庇护式住房（Sheltered Housing）
庇护住房鼓励住户保持独立，同时在需要时提供支持和护理。庇护性住房包含一些共用设施的私人单元和一个看管人，但通常不像退休村庄那样有很多共用设施。
辅助生活（Assisted Living）
辅助生活与庇护性住房有点类似，它们是给老年人提供日常生活辅助服务的居住单位或社区。辅助生活住宅可以是公寓、平房或小洋楼，居住在那里的老人可以获得独立的一间住宅，并且过着独立的生活。与其他养老综合设施一样，规模较大的养老社区还会提供商店、餐厅和理发店等理想的设施。
辅助生活养老住房与其他养老房产的不同之处在于，它们通常会在现场或附近全天候配备指定的管理人员，以满足住户的需求。物业还配有监控报警系统。
三、英国养老房产市场的利弊
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那么，在英国投资养老房产的利弊有哪些呢？
我们先来看看它的优势：
01
理想的生活地点
通常来说，养老房产都会建立在一些迷人、风景如画的地区，包括英格兰西南部和东南部。居住者可享受比较安静以及节奏较慢的生活，周末的时候还可以随时前往著名的公园以及观赏美丽的海岸线。
02
人口老龄化
前面我们也讲到了，英国老龄化人口数量已经超过当前养老地产的可覆盖数量，养老地产长期存在供给不足的情况并且增长速率远低于养老人口的增长速率。 老龄人口的增长意味着养老人口的增加，进而扩大了对养老房产的需求。
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在Demos进行的一项民意测验中表明， **老年人想要更换住房用于养老的潜在需求水平很高，**但是英国的养老住房存量却很少。供不应求的市场环境为投资者提供了优越的投资条件。
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03
磨损少
由于每个房产内一般居住1到2人，没有儿童，磨损少。
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04
经济激励
目前，英国政府的首要目的是解决住房危机问题，其中老年人的住房是重中之重。所以，政府会有大笔资金投入进养老市场的开发，比如说，2021年，英国政府就注资4000万英镑，鼓励开发商建立养老住房。
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05
租金收益
可以肯定的是，随着英国人口老龄化的加剧，对住宅单位的需求始终存在。对于那些还没有准备好卖掉自己的家庭住宅搬进养老村的人来说，如果购买一套养老房产并用来出租，良好的租金回报是有保证的。据了解，位于达勒姆郡的 Park Avenue 豪华养老院的单元每年净收益率为 10%，保证期为十年。
那么，养老房产投资有哪些劣势呢？
01
地点有限
近几年，英国出现越来越多的养老房产项目，但它们往往局限于典型的养老城镇和村庄。这可能意味着，如果您选择购买以后入住，您可能得搬到离亲友相当远的地方。
02
额外管理费
和普通住宅不同，养老房产通常设置有许多适合老人使用的设施以及地点，您可能会有一笔比较高昂的管理费。此外，如果您是一名房东，投资养老房产用来出租。那么，您可能需要聘请一家管理公司负责监督养老房产的日常运作，同样，由于养老住房的管理要求比普通住房更高，您可能需要花费的管理费用会更多一些，从而降低了您可以获得的总体租金收益。
03
市场有限
这可能是最大的限制，由于这些养老住房仅限于55岁以上的老人，因此潜在住户是比较少的。幸运的是，英国目前有相当多的老年人口，因此预计入住率较高，但还是值得谨慎，以防未来这一数字有所下降。
04
购买价格高
养老房产给老人们提供一个奢华的生活方式，这也意味着养老房产的价格通常高于同等面积的普通房产，请做好准备。
05
转售价值
这也是大家常常担心的问题。老人住宿咨询委员会的研究表明，约有50%的养老房产在转售时出现亏损的情况。所以，请您一定要事先做一些调查，有助于避免这个问题，包括查看附近养老房产的转售价值。您最好能够聘请专业的养老房出售中介来帮忙销售，搞清楚几个问题，比如：管理公司是否有自己的转售服务？您是否必须通过管理公司转售？如何决定转售价格，您是否可以自主决定卖给谁？
四、投资英国养老房产适合我吗？
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看完这篇文章后，大家可能想问：养老房产是一项好的投资吗？它适合我吗？腾邦认为，这个问题还是得因人而异。大家可以做做功课，好好研究英国的养老住房市场，并且根据自身情况来分析以上提到的利与弊。
从经验来看，很多人购买养老房产很少是为了资本回报。由于在出售养老房产时，您不太可能获得非常可观的利润。不过，随着市场的需求不断上升，长期稳定的租金收益还是可以保证。所以，大多数人购买退休房产的目的是满足晚年生活的需求，或者投资房产来做出租。
需要提醒的是，由于每个退休房产开发项目会有着不同的出售规则，通常与买家的年龄有关。这意味着除非您符合这些规定，否则不太可能购买到房产。
总之，不管您是想要以开发商的角色来打造养老房产，或者自己投资养老房产来入住或出租，您必须清楚了解市场走势、购买规则以及转售房产的流程等等。
请不要忘记，和普通房产一样，您需要为养老房产缴纳一笔印花税（SDLT）。也就是说，除非您在购买养老房产时卖掉现有的住房，否则养老房产还是会被税务局视为额外住宅，因此，在正常印花税税率之外，您还需要额外缴纳一笔3% 的额外税费。不过，如果您在购买养老房产后三年内（通常）处置旧房，则可申请退还3%的税率的。如果您购买养老房产作为投资房产，而不是取代您的主要住房或拥有其他投资房产，那么 3% 的额外税费将不予退还。
此外，英国目前没有与年龄相关的资本利得税豁免规定，因此退休人员和老年人不能自动免税。也就是说，在您出售这些养老房产的时候，还需要缴纳一笔资本利得税。
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大家还有其他想要了解的内容可以在文章下方留言，或者私信客服。本期关于英国养老房产咱就先讲到这儿啦，小编要去努力搬砖为以后的养老生活努力奋斗了！
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（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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