房东们注意了！英国税务局明令禁止这种行为！
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2023-11-08 16:02
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10月4日，英国税务局向房东们发出警告——
“任何采用混合商业模式进行避税的房东，将最终只会缴纳更多的税款、利息以及罚款！”
这是怎么回事呢？
原来是英国某公司利用“混合商业模式”成功让房东们避税了快5000万英镑！
英国税务局了解到，此“避税计划”的特点在于：
①可以绕过抵押贷款利息减免限制，允许增加抵押贷款利息扣除额
②减少物业业务产生的利润应缴税款
③减少出售房产时应缴纳的资本利得税
④减少死亡时应缴纳的遗产税
看到这儿，小编也确实不得不赞叹该计划的“精妙”。那么，混合商业模式究竟是如何进行避税的呢？我们接着往下看。
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一、“混合商业模式”兴起的背景
首先，我们来了解一下该模式兴起的背景。
根据相关政策规定，英国房东在购买第二套住宅或投资出租房时需要缴纳额外3%的印花税，并且从2020年开始，出租房抵押贷款利息免税额取消， 所有房东的免税税率统一限制在20%。
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在此之前，英国房东在缴纳租金收益的税款时，可以扣掉纯利息型贷款成本，再进行纳税。而现在因为房贷利息将不再作为费用抵扣租房收入，因此，需要纳税的部分增加，这将使得很多业主本来是属于基本税率的纳税者结果将变为高税率的纳税者，缴纳更多的税款。
在各种税收压力下，英国房东们开始寻找可以“合理避税”的方法。英国的这家公司嗅到了这个商机，向数百名房东推销一种可以“合理减少房东税收”的商业结构，这种商业结构就是我们今天要说的“混合商业模式”。
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二、“混合商业模式”是如何进行避税的？
该投资模式的发起人通常会跟个人房东或业主从以下几个方面进行宣传避税。
首先，从该模式的运作流程入手。
“混合商业模式”的运作流程一般是——
个人房东/其家庭成员（或两者一起）成立一家有限公司，然后个人房东再与这家有限公司成立有限责任合伙企业（LLP），此时，有限公司被视作企业成员。在企业运营中，个人房东将其房产转让给LLP成员（个人房东&有限公司）自行分配利润，以确保个人（会员）仍为基本税率纳税人。
剩余利润分配给企业成员，企业成员在申报纳税时可以要求扣除与财产相关的商业成本费用（例如抵押贷款利息），以净利润缴纳税款。
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也就是说，通过这套流程下来，将需要缴纳的税款分配在了个人房东和企业成员上，但企业成员不受抵押贷款利息减免政策的限制，因此在确保了个人房东为基础税率纳税人的同时，企业成员也可以缴纳更低的税款。综合来说，比起个人出租房投资，“混合商业模式”减少了房产业务利润的应纳税额。
而在向有限责任合伙企业（LLP）出资房产的有关交易中，没有前期税收成本，并且在出售房产时，使用房产进入该公司之日的上调基准成本来计算资本收益，与使用原始购买价和装修成本相比，可以减少所要缴纳的资本利得税。
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如果房东去世，想把财产给自己的孩子的话，可以就从事物业租赁业务的混合结构申请商业财产减免 （BPR），只需要把公司title转给孩子，**而不需要交遗产税。**相比起来，如果你想把遗产正常传给自己的孩子的话，则可能要交巨额的遗产税。
关于如何通过申请商业减免来规避遗产税，可以查看上期文章——
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三、腾邦有话说
如果你对这种投资模式感到好奇，想要参与这种投资的话，小编劝你趁早打消这个念头！
开头我们已经提到了，英国税务局明令禁止这种投资模式！并发出了具体声明：“如果您正在使用此或类似的计划或安排，HMRC 强烈建议您退出并解决您的税务事务。您可以通过发送电子邮件至 [email protected] ，我们会告诉您需要哪些进一步的信息。”
并且税局也解释到，受到相关法律因素的影响，房东不可能拿到减税机会，该避税计划是行不通的，大家可千万不要抱有危险的侥幸心理！
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同时，对于该“避税计划”的发起人来说，他将面临更为严重的处罚，HMRC的声明中写道：
如果发起人未能在计划提供或实施后 5 天内向 HMRC 披露该避税计划，他们将受到处罚。最初的罚款是每天高达600英镑。如果这被认为不足以起到威慑作用，发起人可能不得不支付高达100万英镑的罚款，并且还可能进入税局的“黑名单。
当然啦，合理避税的投资方法也不是完全不存在，不过要视公司具体情况而定，流程可能较为复杂，建议咨询税务专家之后再进行相关投资操作。祝大家投资顺利~
有不清楚的地方可以在文章下方留言，或者私信咨询英国腾邦会计事务所，我们下期再见啦！
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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