英国理财攻略：投资农场田园？收益多还享受税收减免
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2023-11-10 16:00
在英国，如果您手里有闲钱，可能有人会建议您投资一片农业用地或者任何以农业为目的的房产或建筑物。没错，农田一直被视为比较稳健的长期投资。
受到借贷以及生活成本增加的影响，英国住宅房产的市场有点冷清。根据最新分析，住宅房地产价格已经连续五个月下跌。但是，英国的农田和林地价格似乎正在逆势上扬。
随着英国农业市场的发展以及粮食增长的需求导致土地价值稳步上升，英格兰的农田土地平均价格已达到每英亩10,000英镑或更高。第一太平戴维斯预测，2023年，农业用地、可再生能源用地和林地将成为买卖双方的 “首选”，未来五年的需求仍然将持续。
对于投资者来说，英国的农业资产还有一个好处：巨大的税收优惠。1984年《遗产税法》提出一项遗产税减免规则，农业资产减免（Agricultural Property Relief ）。农业土地以及土地内的房产持有人者可通过申请它获得税收减免，让家人或亲朋好友免税继承这些资产。当然，它也有一些限制。今天的干货，我们带大家简单了解什么是农业资产减免。
01
什么是农业资产减免？
在英国，纳税人可以在有生之年或作为遗嘱的一部分将一些农业资产传递给亲人，并免除遗产税。按照目前的规定，符合该减免规则的“农业资产”是指用于种植农作物或集中饲养动物的土地或牧场，包括：
种植农作物
用于繁殖和饲养马匹以及放牧的马场
短期轮作的灌木林
目前不在 "生境计划 "下耕种的土地
目前未按轮作计划耕种的土地
一些农业股份和证券
农场建筑、农场小屋和农舍
不符合 “农业资产减免”条件的农业资产包括：
农场设备和机械
废弃建筑物
收获的农作物
牲畜
受有约束力的销售合同约束的财产
正如上文所说，适合遗产税免税规则的农业资产包括农舍（Farmhouse）和农场小屋（Cottages），它们是有额外规定的。根据农业资产减免的要求，这些房产必须由从事农业工作的人、退休雇员或已故雇员的配偶/同居伴侣所拥有。并且，他们作为其前雇佣合同一部分的租约下的租户，以及享有法定权利的受保护租户。
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然而，多年来，英国法院对农舍的资格标准一直争论不休，特别是关于什么是 “适合的特征”。农舍的性质和规模必须与正在进行的农业活动相适应。同样重要的是要考虑农业经营的地点；如果农舍被用作农场办公室，则有助于申请农业用途补偿，因为这证明了农业用途。
英国税务局也会密切关注年长的农民，因为他们可能会选择将农舍视为 “退休之家”，而不是农业业务的运营中心。在这种情况下，允许年轻一代居住农舍通常是明智之举，只要他们继续在农舍中经营农业业务。
02
农业资产的地点有限制吗？
以上符合条件的农业资产可以是业主自用或出租，但必须是在英国境内经营的农场的一部分：
英国
海峡群岛
马恩岛
欧洲经济区
请注意，根据 2023 年春季预算的公告，从 2024 年 4 月 6 日起，位于欧洲经济区国家的农业财产将不再有资格获得 农业资产减免。2023 年 7 月发布了一项立法草案，将减免限制在英国境内的资产。
03
农业资产持有时间有规定吗？
根据《遗产税法》规定，在转让之前，这些农业资产必须一直为农业用途所拥有和占用：
如果由所有者、其控制的公司或其配偶或民事伴侣占用，则为 2 年
如果由其他人占用，则为 7 年
04
什么是农业资产减免税率？
农业财产减免（APR）为农业财产的农业价值提供 100%或 50%的减免。减免率取决于财产的类型，我们给大家总结一下。
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请注意哦，如果某些公司股份和证券的价值符合以下条件，则可享受农业资产减免
使死者在去世时拥有公司的控制权
来自构成公司资产一部分的农业财产
05
如何计算农业资产的价值？
和其他资产一样，100%或50%是农业资产价值的基础。然而，不一样的是，任何农业财产的农业价值都是指如果该财产只能一直用作农业财产时的价值，它不等于市场价值。在估算房产的农业价值时，要假定房产受到限制，即只能用于农业目的。
在这里我们举个例子：
老王是一位农民，他拥有一块按当前使用价值计算价值 5000 英镑的田地。已获得开发规划许可，这意味着其市场价值为 80,000 英镑。只有 5,000 英镑可享受年利率，其余的公开市场价值均可征收年利率（除非可享受商业地产减免）。
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对于农舍或平房来说，通常假定农业价值为市场价值的 30%。支持这一假定的判例有限，因此根据房产的具体情况，农业价值不打折扣可能是合理的。我们建议，大家在计算价值之前一定要咨询税务专家。
如果您的资产是有贷款的，在计算农业减免之前，需要扣除未偿抵押贷款或财产上的任何其他担保债务。
06
申请减免失败的几个常见问题
英国税务局每年都会非常严格地审查减免申请，申请者应了解关于申请农业资产减免的常见问题以及误区。
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1. 农舍和小屋
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任何农舍、小屋或者天地的附属建筑想要满足 "农业资产"的定义，它们都必须要满足测试条件，具有与农业资产适当的特征才可以申请成功。很多人对特征的定义不太理解，所以，这也常常是申请失败的原因。那么，什么才是适当的特征呢？许多税务案例都考虑过 "适当特征"的含义，根据这些案例，英国税务局认为在确定农舍是否具有适当特征时应适用以下主要因素：
①根据农舍的大小、布局以及与农场建筑和所耕种农田的特定区域的内容，农舍是否合适？
②农舍的大小和性质是否与农田上进行的农业活动的要求相称？
③在农用地内，土地是否占主导地位，从而使农舍成为土地的附属物？
④人们会将该房产仅仅视为有土地的房屋还是农舍？
⑤如果你看到它，你能认出它是农舍吗？
⑥农舍和农业用地有多长时间的联系，是否有农业生产的历史？
这些平房、农场建筑和农舍之间必须有一定的联系或关联。它们的历史联系也很重要，如果有证据表明过去100年中，该资产一直是农场的房屋，那么，这个证据就很有用。
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2. 多样化
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农民通常面临着创造其他形式收入的压力。虽然新的投资项目可能会带来可喜的收入，但从遗产税的角度来看，它们也可能产生重大问题。
租赁房、大篷车营地、改建为度假别墅的农场建筑，以及用于风力涡轮机和太阳能电池板等可再生能源项目的土地，都有可能失去申请遗产税减免的机会。这些问题在土地不是在手耕种的情况下尤为突出，例如，如果土地属于农场商业租赁，而承租人从事的活动导致土地不再用于农业目的，在这种情况下肯定无法获得农业资产减免。
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3. 价值
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农业资产减免仅限于房产的农业价值。对于在城镇附近土地的所有者来说，农业价值的减免限制可能会是一个问题。通常情况下，房产或土地在市场的公开价值会远超过农业价值。
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4. 马匹
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这个也是纳税人的一个误区。饲养马匹从事农活可能与农业有关，因此用于放牧马匹的土地应符合农业资产减免的条件。但是，放牧马匹用于休闲骑马则不属于农业。所以，请记住——不管您饲养什么马匹，关键是必须与农业有关，才能获得相关遗产税减免。遗产税将农业的含义扩大到包括马匹的繁殖和饲养，因此种马场应符合条件。
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5. 废弃建筑物
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农业资产减免适用于为农业目的而占用的建筑物，如农场附属建筑。废弃的农场建筑和结构不太可能为农业目的而占用，因此不符合农业资产减免的申请条件。同样，作为农场一部分但未使用的建筑物也不符合条件。英国税务局提供的例子是，土地出租用于割草/放牧，但却有大量的农场建筑，可能并非所有建筑都用于农业目的，因此不能享受减免。
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腾邦温馨提示
农业资产减免是一项相对比较宽松的减免政策，但相关的规定是非常复杂。随着农业格局以及税务规则不断变化，我们建议您一定提前咨询专业的税务人员，他们会针对您的个案来分析可获得的任何税收减免机会。如果您是股份农业或承包协议的一方，这一点尤为重要。如果有需求，可在下方留言或者扫下方的二维码添加我们的微信。英国腾邦事会计事务所可以帮助您了解自己的税务状况。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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