租赁生意涉及VAT？一房东被税务局追讨450万镑税金
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2024-01-10 16:00
在英国投资房产，无论您是购买居民住宅还是商业住宅，无论您是准备出租房产还是出售房产，增值税（VAT） 是一个必须要考虑的问题。
英国一家公司被起诉！
英国税务局要求这家公司立刻返还欠下来的一笔VAT税费，**税费高达450万镑！**这家公司哪怕要申请破产也得想办法凑到这笔钱，要不然将会面临更高额的惩罚。据说，这家公司也觉得自己很无辜，说好的出租“居民住宅”不需缴纳增值税，为什么得交呢？咱们来看看税务局的解答。
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到底属于居民住宅还是酒店？
1989年，伦敦的一名房东成立了一家名叫Reelreed的有限公司，专门投资房产做出租生意。该公司在英国各个地方都拥有房产，光在伦敦西边就有600套房产。资料显示，该公司这一次与税务局的纠纷涉及其在伦敦切尔奇的200多套居民住宅。
Reelreed公司认为，他们出租的这200套房产并不涉及增值税范畴。所以，该公司并没有申报增值税。然而，英国税务局认为，这200套房产提供的服务与酒店一模一样，必须要缴纳增值税。最初，英国税务与海关总署对未缴纳的税款发出了480万英镑的增值税评估，但后来减少到 457.2415 万英镑。
在这里，我们想给大家简单科普一下，在英国，大多数居民住宅房东确实不需要担心增值税的。
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这是为什么呢？
根据目前的税法，英国税务局不对“居民住宅“（Residential Accommodation）增收增值税。无论是单一出租、HMO（House in Multiple Occupations）还是 Rent2Rent住宅出租，都可免征增值税。此外，商业地产的租赁或出售通常也是免征增值税的。
然而，这个问题并不是那么简单。有些居民住宅——比如说，如果您的居民住宅用来做短期出租房，并且作为度假住宿使用则需要缴纳增值税。一些提供服务的商业房产，比如酒店，也需要涉及增值税的。税务局要求，这些特殊的出租房产需按照标准税率（20%）来收取增值税。
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在这样的背景下，这家租赁公司就不服气了。他们辩称，他们出租的这些房产都配备白色家电——也就是一些家用必备电器，如滚筒式烘干机、洗衣机、冰箱和冰柜。此外，公寓不提供客房服务，不按人收费，也没有对额外的客人收取额外费用。该公司还指出，这些公寓确实属于短期出租的，但是使用方式与普通的居民出租住宅类似，与酒店住宿根本不同。
另外，他们的租客并不属于“游客”。客或旅行者的概念必须被理解为前往酒店或在类似行业寻求住宿的游客或旅行者。这样的游客通常会寻求休闲或度假设施，并在短暂停留期间寻求高度综合的服务。但是他们的租户留在那里的时间挺长的，不属于这类游客身份。
他们还提交了资料，这些住宅都在市政府那里登记为住宅用途。即便这些房产内有几套改建的酒吧、两家餐馆和附属办公室，但是它们也在议会税中被归类为商业用途，根本不涉及增值税。
税务局否定了这一立场。于是，这家公司只能上诉法院，让法官来评理。
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到底是谁的错？
法院在审理资料时发现，该公司的网站确实是以“酒店“的形式来宣传涉及的公寓。在宣传册上，这些短期住宿有女仆服务、理发和美容沙龙、保姆/婴儿床出租、洗衣服务，他们还能为客人预订剧院门票，这似乎与 "不像酒店 "的说法自相矛盾？
此外，广告词中还特别提到这些住所为来伦敦游玩或者商务旅行的人群提供场所，并声称这些公寓每年接待 "成千上万 "的租户。
法庭称，根据税法对于住宿游客的定义是指在某一特定地点逗留但不以此为家的人，即他们并不是长期逗留在那里，而是在某种情况下或出于某种目的来到某一特定地点，这意味着他们需要相对短期的（在某种程度上给他们提供服务的住宿）。
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所以，这家公司出租的Chelsea Cloisters（200套公寓的名字）是一个类似于酒店的机构。因此，Reelreed公司需要缴纳增值税，总计457.2415万英镑。
税务局还是赢了，哎，这家房东公司得想办法凑钱啦~
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腾邦有话说
正如我们前文简单提到的，英国税务局不对“居民住宅”的租金收入增收增值税。也就是说，签订了保证短期租赁协议（AST）的那些住宅房东不需要注册增值税，承租人不需为租金缴纳这笔增值税。
但是，不同类型的居民住宅的增值税会不一样。比如说，自营假日住宿（Self-Catering Holiday Accommodation）的收入属于增值税的征税范围。如果您的带家具的居民住宅不是作为长期住宅出租，而是作为游客的短期、或者度假逗留地，您的房产属于带家具假日（FHL）的房产，它也属于增值税缴纳范围，房产收入将按 20% 的标准税率缴纳增值税。
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还有一种服务式住宅：Serviced accommodation （如Airbnb等短期租赁）也不在免税之列，这类居民住宅属于标准税率。如果您的房地产企业出租这类服务式居民住宅，且营业额超过增值税的登记门槛（85,000英镑），则必须进行增值税登记。
在投资房产的过程中，很多环节都可能涉及到增值税的内容，比如（但不局限于）：
①商改住增值税
商业建筑改建为民用住宅（如办公楼改建为公寓、商店改建为住宅、谷仓改建为住宅）可享受与改建成本相关的5%增值税减税率。但在获得第一笔大额利息时，将实行零税率，以收回全部增值税。改建合同中单独提供的建筑材料将按 20% 的标准税率征收增值税，但您可以收回增值税。
②住宅数量变化的增值税
当改建工程改变房产内的住宅数量时，可减按5%的税率征收增值税。例如，将House改建为公寓可享受优惠税率。
③改建为多人居住房屋（HMO）的增值税
将单人住宅改建为多人住宅可享受5%的增值税减税率。因此，举例来说，如果您将一栋有四间卧室的房屋改建为 HMO，则改建工程符合减免增值税的条件。
④商业地产增值税
商业地产的租赁或出售通常免征增值税，这意味着租户或购买者无需为交易支付增值税，这降低了购买或租赁商业地产的成本。不过，这也意味着房东或商业地产买家无法收回所有相关成本的增值税。虽然大多数商业地产免征增值税，但房东可以对租金收入收取标准税率的增值税，这就是所谓的选择纳税权。
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如果对租金收取增值税，他们还必须对与商业租赁相关的所有其他费用收取增值税，如定期维修费。这对房东有利，因为他们可以收回向他们收取的与房舍有关的增值税。例如，商业房东可以对向租户收取的物业翻新相关费用进行增值税抵扣。
从上面的内容可以看出，关于住宅/商业地产以及地产租赁的增值税规则非常复杂，不是一两句话就能说得清楚。为了避免发生本篇这样尴尬的局面，搞了半天才发现自己需要注册增值税或者涉及缴纳增值税，最后得靠东凑西补才能解决，那损失可就很大了。所以，我们建议，不管在什么情况下，您必须要提前寻找税务专业人士的帮助和建议。如果您在投资房产中涉及任何税收问题，都可进一步联系英国腾邦会计事务所，我们的税务专业人士可以为您提供建议。如果您需要帮助，请通过扫下面二维码来添加我们的微信咨询。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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