房东年均注册5万多家公司，以公司名义买投资房更好？
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2024-01-24 16:01
2023年，英国房产市场发生了一些波动。随着利率飙升，房价略有下跌，很多人不得不暂时停止自己的购房计划。在这样的背景下，出租市场出现了一些热闹的景象。您看，人们不买房了，都赶着找出租房。房贷成本升高，很多房东又急着卖房。于是吧，市场上可供使用的租赁房产严重短缺，以至于租金飙升。
一份有意思的数据显示，去年，房东以个人名义买房的数量急剧下降，但以公司名义来买房的数量却持续上升。2023年，房东们纷纷努力开公司，全英共成立了50,004家住宅租赁公司（本文简称房东公司），该数据创下了历史新高，比2022年的最高纪录（48,540 家）高出 3%。
为什么会发生这样的现象？英国未来几年的租赁前景如何？房东以公司名义来买房到底有什么好处？我们一一给大家分析分析。
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房东在哪些地方开公司？
最近，英国一家房产中介公司汉普顿（Hamptons）做了一份调查报告，揭露了英国出租行业的一些情况，越来越多房东通过成立有限公司来投资房产。数据显示，2023年房东公司的成立数量比2022年同期高出9%。
其中，苏格兰的回升幅度最大，苏格兰新成立的房东公司数量同比增长了8.4%，高于英国其他地区。该公司分析，这主要是由于个人和有限公司购房所缴纳的税率在当地有着很大的差异。
此外，西南部和东北部新成立的房东公司数量略有下降。在东北部地区，58%房东公司是其他地方成立的，这反映出英国各地的房东都在瞄准收益较高的购房贷款，尤其是在英格兰北部。
随着越来越多的房东开公司，2024年初，英国共有345,426家房东公司，比2023年初的309,643家增加11.6%。
总体而言，这些房东公司在英格兰和威尔士共拥有615,077套房产，与2016年底相比增长了82%。
在这些Buy-To-Let房产中，458,838 套（75%）房产是有按揭的。2023年，未偿还的有限公司抵押贷款数量上升了 10%，尽管同期的买房出租抵押贷款总数下降了3%。也就是说，与以个人名义拥有投资房产的投资者相比，有限公司房东更有可能获得抵押贷款的批准。
数据显示，去年成立的房东公司大多数是小业主。在过去12个月中，以公司名义持有单一房产的数量增长了 21.9%。相比之下，拥有 20 多处房产的房东公司数量仅仅增长了3.8%。
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未来租赁市场如何？
从以上数据可以看出，投资者还是依旧看好英国的房产市场，在经济比较低迷期，他们选择另外一种方式来投资房产以节省一些成本开销。那么，未来几年英国的租赁市场前景如何？
数据显示，2023年是租金增长破纪录的一年。12月，英国新上市的出租房产的平均租金同比上涨了10.2%，创下了自 2014年以来最强劲的增长率，打败了2022年12月创下的7.7%的最高纪录。也就是说，租客现在想要签署新租约，平均每月要多付124英镑的租金，相当于每年多付1488英镑。
在2023年3月到11月之间，房租的涨幅超过了英国的通货膨胀率（CPI）。租金的增长速度平均每月超过通胀率 3.5%。在疫情发生之前，租金平均每年仅仅以比通胀率快1.1%的速度上涨。
数据显示，租金增长速度从2023年8月份12.0%的峰值略有回落，但并未像通胀那样迅速放缓。几乎没有任何迹象表明，租金增长速度会在短期内明显放缓。
该机构称，英国的租金上涨主要反映房东房贷成本的增加以及可出租房屋的缺乏，这种情况在中短期内不会发生很大的改变。
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我们再从不同的地区来看，东英格兰的租金涨幅最大。12 月份，英格兰东部新出租房的平均租金达到每月1299英镑，年度上涨了13.3%（153 英镑）。大伦敦地区、中部地区和北英格兰地区的租金在 2023 年也出现两位数的上涨速度。
该公司的专家分析，随着抵押贷款利率在新的一年下降，租金上涨的压力应该会有所放缓。较低的利率也可能使更多的租房变成房主，从而减少了租房需求。即便如此，未来几年的租金上涨速度仍可能远高于疫情前的平均水平（2.6%）。该公司预测，2024年英国全国新出租房产的租金将上涨 7%，2025年上涨 5%，2026 年上涨 5%。
汉普顿研究主管Aneisha Beveridge 评论说：
"去年，英国房产市场的销售情况出现放缓，但房东们并没有放弃，他们通过成立公司来投资房产，这表明房东们做出长期承诺。推动这一增长的主要原因是现有房东将房产转移到公司结构中，以规避更高的利率成本。
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只要房东继续将目前的定期抵押贷款转为两倍或三倍的利率，从个人转为公司结构的情况就会持续发生。在可预见的未来，每年的房东公司数量将会持续保持在4万至5万家左右。此外，从长远来看，目前的税收制度可能还会鼓励一半的房东把房产转为有限公司持有。"
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以公司名义来买房有什么好处？
没错，从税收的角度来看，投资者以公司名义买房有着很大的优势。由公司来成为房产的持有者，您就不必再为租金利润缴纳个人所得税。相反，您需要缴纳的是一笔公司税。那么，公司税目前的税率是25%。因此，如果房东属于较高收入群体，税率在40%左右。那么，如果您把房产交给一家有限公司管理，可以大大减少您的税费支出。
还有一点值得一提，英国政府出台了一些打击租赁市场的规则，其中一条是取消了"第24 条——抵押贷款利息减免 "。也就是说，投资者只能获得抵押贷款利息成本20%的税收减免。因此，投资者实际上要比以前缴纳更多的税。好消息是，通过公司持有房产不会受该规则的影响，所有的抵押贷款利息费用仍可从物业组合的租金收入中抵扣。
当然，不幸的是，印花税是无法逃避的。就像以个人名义购买房产一样，您的有限公司也必须缴纳印花税以及额外的3%附加费。如果公司购买价值超过50万英镑的话，则可能被统一要求交付15%的印花税。不过，如果公司购买的物业符合一些条件，可以避免15%的高税率。比如，公司购买的物业是做租赁物业的；用来作为地产开发或者交易；农舍以及雇员宿舍等等。
还有一点是遗产税的问题，投资人的孩子成为公司股东时，公司名下房产出售后的所得可以分配给股东，这一笔分红税的数额会比遗产税有一些优势。
关于税务相关信息请进一步咨询税务专家。
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腾邦有话说
很多投资者都会咨询我们：究竟是否需要以公司名义买房呢？在英国，成立一家有限公司并不是一件难事情，您只需要在公司注册处注册，并且缴纳少量的费用，以及提供一些基本信息，包括董事和见证人的签字即可。
然而，在成立公司后，您可能需要面临很多管理工作。比如，您需要向公司注册处提供年度账目，并将公司的任何变动（如新员工）通知公司注册处。您可能还需要准备更多的文书工作，比如申报PAYE工资计划、公司纳税申报表，如果您雇佣了员工，还需要申报工作场所养老金。从这个角度来看，以个人名义持有房产可能不会那么多麻烦。从税收的角度出发，在一些情况下，以公司名义买房是有好处的。不过，也要记住一点，通过公司持有房产会涉及一笔年度住宅税（ATED）。
总体看来，如果您只是有一两套房产，那么将房产保留在您的个人名下并以独资经营者的身份进行管理会更好。如果您的房产接近50,000英镑的纳税门槛，或者您的个税比例高，或者您计划建立一个庞大的房产投资组合，也许值得考虑将您的所有房产交由一家有限公司管理。总之，通过公司名义投资房产是有利有弊的，具体还是得看个人情况。在决定是否成立公司之前，您最好要提前和税务专家来探讨不同的方案，了解潜在的费用和当前的税收规则以保证自己的利益最大化。
如果您有投资房产的需求，不知道是否以公司名义投资和管理，可以通过扫描我们下方二维码进一步咨询我们，我们的专业人士可以帮助您分析具体情况，提供建议。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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