在英国卖房子，不用这个方法就亏大了！
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2024-06-07 17:00
今天，我们继续来关注一些常见的税务问题。在英国，如果您出售房产并从中获得资本收益，您是需要为此缴纳资本利得税（CGT）。不过，如果这一套房产是您的唯一住所或者主要住所，您则可以通过私人住所减免来减掉这一笔税金。
那么，什么样的房产符合唯一住所或者说主要住所呢？
我们有一个非常典型的案例，值得大家一起来探讨。2012年，我们一个客户在英国购买了一套房产，他一直居住在这套房产中直到2020年。接下来，他的雇主将他借调到中国的办事处。在中国的四年时间，他住在公司提供的出租房内。今年，他返回英国想要把原来的房产出售再买新房产。问题来了，他有长达4年的时间没有居住在这套房产内，这套房产还能被视为“主要住所”吗？他在出售这套房产的时候还可以申请私人住宅减免吗？
什么是私人住宅减免？
私人住宅减免（Private Residence Relief：简称PRR）是资本利得税的一种减免方式，它适用于出售（或处置）曾经或者仍然是个人唯一或主要住所的房产。如果您在英国有一套房产并把该房产作为您的主要居所，那么，您在出售这套房产的时候可以考虑使用PRR来减免从中获得的应税收益。
什么才算是个人唯一或者主要住所呢？简单理解，这套房产是您的家庭地址，您长时间居住在那里。在居住期间，您一直把它当作您的“家”，并从来没有出租出去。
在大多情况下，住宅是指个人居住的整栋建筑。有些时候，住宅也可以包括主楼和毗邻主楼的任何相关建筑，比如说整个家庭一部分的车间，室外书房或者车库。除了建筑物本身外，一些位于许可区域内的花园和庭院也可能符合减免条件，不过，许可区域通常定义为小于5,000平方米的区域。按照往年的案例，英国税务局有可能会允许更大的区域，前提是该区域对于房产的合理享用功能是否达到要求。
如果房产全部或部分用于商业目的，比如说办公室、手术室、车间、酒店等，您的减免将受到部分限制，并进行分摊。现在很多公司都采取办公室+远程办公结合模式，每周雇员都会在家里远程办公几天，这样的“偶尔办公”的情况不会被归类于商业目的。另外，如果该房产为共同拥有或者出租，也可能需要分摊，您需要为部分收益缴纳资本利得税。
根据上面所说的规则，我们总结一下，如果您满足以下所有条件，您在出售房屋时可获得资本利得税的全额减免：
- 您正在出售您唯一的家
- 自您拥有该房产以来，您一直将其作为主要居所居住
- 您没有将家里的一部分专门用于商业目的
- 场地和所有建筑物的总面积不到 5,000 平方米
- 购买该房产并非仅仅为了获利
请记住哦，如果其中一个或多个条件不适用，您可能需要缴纳部分资本利得税。
私人住宅减免的复杂案例
如果您仅拥有一套房产并且可以提供必要证据来证明这套房产符合所有条件，您的申请案例则会简单很多。然而，由于这条规则允许业主可在“旧”房产上享受该减免。也就是说，如果您有多套房产或者正打算开发房产，您仅准备出售这一套”主要住所”，那么，这套房产也可能符合“主要住所”的申请资格。所以，如果您手中有多套房产，您的案例则会复杂一些。
通常来说，如果您拥有两套或以上住所，您需要向英国税务局报告并作出选择，您可以以“提名”的方式来申请将哪一处房产作为您的主要住所，以用于资本利得税目的。此外，您必须要在获得房产的两年内提出，如果您不进行此类申报，税务局会将根据事实决定哪处房屋是您的主要住所。
我们在这里举了例子，小丹拥有两处房产，一处位于布莱顿，另一处是 18 个月前从已故姑妈那里继承的小屋，位于伦敦。小丹大部分时间都待在布莱顿的住宅里。同时，他在布莱顿登记为选民，他的所有信件（例如银行、HMRC 和 DVLA 的信件）都寄往他在布莱顿的地址。但是，他喜欢伦敦的小屋，并花时间装饰和布置它。他通常在伦敦的小屋度过周末，并且不将其出租。
根据小丹的事实情况，税务局肯定会认为布莱顿的房产是小丹的“主要”住所。但是，小丹可以提出伦敦的小屋作为他指定的主要住所。前提是，他必须要在获得（在本例中为继承）小房子的两年内向税务局提出。
所以，我们强烈建议多套房产的房主最好能够提前咨询专业人士，这样您就可以通过正确的方法来获得资本利得税减免。
如果您有一段时间不住在里面呢？
正如我们开篇所说的客户情况，有些人由于特殊的原因不能在这套“主要住宅”居住，那它还能算是主要住宅吗？就资本利得税来说，如果您在一段时间内不住在这套主要住宅内，您当时又没有其他新的住所，在此期间该房产仍然可以被视为“居住”，您仍然可以获得主要住所减免。
不过，它有一些特殊的时间限制和特殊要求：
- 您不在该住所居住的时间最长可达三年（可以是连续三年的时间都不住在里面，也可以是断断续续的，总计三年）
- 不居住在房产的时间（缺席的期间），您必须要提供就业证明来证实您是在海外受雇，并且所有职责都在海外履行
- 任何最长长达四年的缺席情况，您需要提供一些特殊证明：A，您工作的地方距离该房产太远，无法将其用作住所；B，您的雇主要求您住在其他地方（符合我们客户情况，他的时间正好在四年，所以需要提供一些证据来支撑）
一般而言，您在离职前和离职后一段时间内将该房产作为唯一或主要住所居住。但是，如果您在上述工作相关离职（第二种和第三种情况）后因工作限制而无法返回该房产居住，您仍然可以将该期间算作居住期。
还有其他的特殊规定？
对于 2015 年 4 月 5 日后产生的收益，以下情况不适用 PRR：
- 非英国居民，如果在一个纳税年度内没有在英国的家中居住 90 天。
- 英国居民，如果申请海外住房减免，并且在一个纳税年度内没有在该住房中居住 90 天。
另外，对于已婚夫妇的规定：
- 未分居的已婚夫妇和同居伴侣将被视为同一个人，他们每次只能指定一处房产作为私人住宅。
- 已婚夫妇和同居伴侣之间的住所转让有特殊规定，这些规定实际上可以追溯所有权的期限。
- 离婚的情况有着特殊规定，可能会延长PRR
腾邦有话说
如果您符合私人住宅的要求，您可以在出售房产的时候至少能省18%或24%的税金，这是一个很不错的选择。然而，当事人在现实情况中还是会碰到一些难题。第一个难点则是本篇文章所说的缺席（不在主要住所居住一段时间）情况，它是比较复杂的。英国税务局对于纳税人需要居住于某处房产以使其符合其主要私人住宅 (PPR) 的最低时间要求，并没有官方规定。
这取决于“居住质量”，即纳税人需要证明他们搬入并居住时具有“一定程度的持久性、连续性或连续性的预期”。有些税务顾问会建议居住满 6 到 12 个月，但其他人会建议不同的时间。第二个难点，如果您有多套房产，或者在出售主要住所的时候重新购买新房，私人住宅的减免规则也会按照特定情况有所不同。第三个难点则是夫妻分居和离婚的时候，如何计算居住时间的情况。
我们建议，如果您想使用私人住宅减免方法来合理规划一份资本利得税账单，请务必要提前咨询税务顾问，避免您多缴税或者少缴税。如果您有需求，请扫描下方二维码添加我们的微信，我们的税务专家会针对您的个人情况给您提供专业的建议，合理规划税务账单。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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