曾经出租过自己的主要住所，出售的时候还能免税吗？
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2024-06-14 17:01
上周，我们聊到如何通过出售个人主要住宅来减免资本利得税的相关知识 《在英国卖房子，不用这个方法就亏大了！》。很多客户提问，如果我被借调到中国工作一段时间，没办法只能居住在中国。在这段时间，英国的主要住宅一直空置着成本太高了。如果我把英国的房产出租出去，还可以从私人住宅减免政策中获益吗？
以前，英国政府专门针对私人住宅减免政策提供出租减免(Letting Relief)，为的就是帮助那些不常居住在自己房产内的房主来减轻经济负担。业主在拥有房产期间，将房产的部分或全部作为住宅出租出去，最终在出售的时候可以通过出租减免来减少出售房产时的收益金额，从而降低税金。
然而，随着越来越多专业房东进入市场，英国政府发现该计划被滥用并且对很多人来说不公平。于是，英国政府在2020年的时候调整了出租减免计划，现在的情况开始受到限制。基本上，其适用范围仅限于业主与租户同时居住在该房产的情况 。
新的改变是什么？
2020年，英国政府引入新版本的出租减免计划。跟最初的想法一样，政府希望可以确保业主可以出租其房产内的闲置房间，在出售房产的时候也不会失去“私人住宅减免计划”的福利。
不过，新规定专门提出了一些限制要求：
- 该住宅的一部分仍然是个人唯一或主要的住所，以及
- 如果个人将住宅的另一部分出租作为住宅，而不是用于贸易或商业目的
也就是说，如果业主的这一处房产是整套房产全部出租，该业主在出租期间将不会享受任何出租减免；只有业主同时占用该房产的时候，与租户同住在一起，才有资格享受减免。如果业主突然搬出该房产并因此不再与租户共享住宅的期间，将无法享受出租减免。
在这里，我们举个例子：
2000年1月1日，小王以20万英镑的价格购买了一套房子。2020年12月31日，他以35万英镑的价格卖掉这套房产。小王拥有这套房产的20年内（240个月），他把这套房产当作是自己唯一的住宅，长达17年（204个月）。后来，他把整个房产出租出去三年（36个月）后再出售。
那么，他的净收益是15万英镑。由于小王是在2020年以后卖的房子，所以他的情况只适用于新的规则。在这样的情况下，私人住宅减免规则仅仅在小王把该房产作为主要住所居住的期间内有效。由于小王没有与租户共同居住，并且他的这套房出售时间是在2020年以后。所以，**他在出租房产的三年内不适用出租减免。**也就是说，根据时间的计算，他的收益中的12.7万英镑有资格获得减免，剩余的潜在收益应该缴纳资本利得税22,500英镑。
当然，小王还可以根据他税务身份来减去个人免税额度以及得根据他是否是高税率纳税人来计算最终缴纳的税金款项。我们仅用这个例子来给大家做一个参考，看看规则是如何改变的。
如何利用出租房间来减税？
简单理解，如果您在拥有房产的期间曾经把自己的房间出租出去，自己也住在里面，您就可以通过资本利得税新的出租减免规则来缓解一下情况，降低税金——或者有一些情况，您会发现您可能都不需要缴税。
新的政策如何操作呢？基本上，如果您与租户同时住在自己的房子内，您需要计算出您居住的房屋比例，您可以根据这部分收益获得私人住宅减免。
您可以获得以下最低值：
-
与您获得的私人住宅减免金额相同
-
4万英镑
-
与您出租部分房屋时获得的应税收益相同的金额
例如，您将一间大卧室出租给租户，该卧室占您的房产面积10% 。在出售房产的时候，您可获得75,000英镑的应税收益。由于您的房屋有10%被出租了，因此，您只能获得67,500英镑的私人住宅减免（占总收益的90%）。应税收益减掉私人住宅减免，您出租房屋部分的剩余应税收入是7,500英镑。
不过，别忘了，每个纳税人在出租自己带有家具的房间的时候，还可以获得另外一项“出租房间”税收减免。根据该计划，一个人每年可以通过出租自己家中带家具的房屋免税赚取7,500英镑。所以，在这个例子中，您最终不需要缴纳资本利得税。
腾邦有话说
按照目前的现状，如果您正在出售自己的房产，并希望就其中一段出租时间来申请出租减免，英国税务局经常会对此提出质疑。因此，我们建议您必须要搜集好相关证据，在申请的时候可以提供明确的“共同占有”证明。
当出售一处即是主要住宅又是出租物业的时候，出租减免和私人住宅减免之间是存在相互作用的。如果某处房产符合私人住宅减免条件，无论租赁情况如何，所有权的期限最后九个月也将免征资本利得税。
如果房东和家庭成员一起居住在一起，比如说，父母或者亲兄弟姐妹租用一个房间，有时税务局可能会采取宽松的方式。税务局会认为住所的任何部分都没有停止成为房主的主要住所，因此，私人住宅减免不受限制。在这种情况下，则无需考虑出租减免，因为私人住宅减免还适用。
然而，如果业主的房产是属于一个独立大房子，情况就会变得有些复杂了 。比如说，房主在自己居住期间出租了一间老奶奶公寓或者附属建筑，那么房客基本上是无权享受该房屋的主屋使用权。在这样的情况下，业主就无法申请出租减免。相反，税务局还可能考虑您把房产部分出租出去，您在申请个人住宅减免的时候将要按照比例来计算。
总之，关于资本利得税减免方式是很复杂的，请务必要提前咨询税务顾问。如果您有需求，请扫描下方二维码添加我们的微信，我们的税务专家会针对您的个人情况给您提供专业的建议，合理规划税务账单。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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