以公司名义买房，如何登记和申报年度住宅物业税？
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2024年08月23日 17:00
如果您计划以公司名义买房产，您的SPV公司则可能涉及一笔**“年度住宅物业税”（ATED）**。很多房东们对该税种的概念有些模糊，不太知道它的征收规则是什么？有哪些减免措施？今天的文章，我们来给各位房东送干货来啦。
什么是年度住宅物业税？
年度住宅物业税的英文名字是：Annual tax on enveloped dwellings（缩写ATED），大多数业主以个人名义持有住宅物业，它不适用于个人购买的房产，这是英国税务局对非自然人 (NNP)（例如公司、与企业合作伙伴的合作关系、集体投资计划等）手中持有的英国住宅征收的年度税金。也就是说，如果您是以公司名义购买和持有“住宅”房产，您的企业则可能涉及该规则。
如何确定房产是否属于“住宅”的定义呢？
如果公司持有的房产例如房屋（House）或公寓（Flat）全部或部分被用作或可用作住宅住所，则该房产属于住宅。住宅包括花园、庭院和其中的建筑物。有些房产不属于住宅，例如酒店、招待所、寄宿学校宿舍、医院、学生宿舍、军人宿舍、养老院和监狱。>
如果公司拥有的住宅的应税价值超过以下数额，则适用年度住宅物业税规则：
| 50万英镑 | 自2016年4月1日起 |
|---|---|
| 100万英镑 | 自2015年4月1日起 |
| 200万英镑 | 自2014年4月1日起 |
也就是说，从现在起，如果您的公司在英国拥有价值超过50万英镑的住宅，您则需要填写ATED申报表。
ATED 根据财产的应税价值计算：
- 每五年会根据 ATED 的要求重新评估一次房产价值。
- 不同类型的交易可能会触发新的估值日。
年度住宅物业税的截止日期？
英国税局要求，您需要在任何应税期间的4月1日至4月30日之间在网上向其提交申报表。比如说，2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日期间的纳税申报表必须在 2024 年 4 月 1 日或之后的30天提交。符合 ATED 规则的公司可以自行注册和提交报表，也可以委托会计公司代为注册。
需要缴纳多少税金？
ATED 的年度应缴税金每年都会根据消费者物价指数来调整。2024 年 4 月 1 日至 2025 年 3 月 31 日纳税年应缴金额如下：
| 房产价值 | 年度税金 |
|---|---|
| 50 万英镑以上 |
至 100 万英镑|4,400英镑|
|超过 100 万英镑
至 200 万英镑|9,000英镑|
|超过 200 万英镑
至 500 万英镑|30,550英镑|
|500 万英镑以上
至 1000 万英镑|71,500英镑|
|1000 万英镑以上
至 2000 万英镑|143,550英镑|
|超过2000万英镑|287,500英镑|
款项通常须在任何收费期内于 4 月 30 日前支付。
ATED 的减免机会？
和其他税收一样，年度住宅物业税也提供了一些减免措施，您可能还有机会将纳税额降至零。
以下是一些可享受的减免示例，其中财产为：
- 以商业基础出租给第三方，并且在任何时候均不由与业主有联系的任何人占用（或可供占用）；
- 每年至少有28天向公众开放；
- 由房地产开发商开发用于转售；
- 由房地产交易商持有，作为企业股票，其唯一目的是转售；
- 因经营贷款业务而被金融机构收回的；
- 根据受监管的房屋回购计划获得的；
- 被贸易企业用来为某些符合条件的员工提供住宿；
- 农场工人或前长期服务的农场工人居住的农舍；
- 由注册的社会住房提供商拥有。
如果您符合以上条件，您需要准备一份减免申报表并在截止日期前在线提交给英国税务局，才能申请减免。
以下人员可免于缴纳ATED税，也无需提交纳税申报表或申请减免：
- 持有财产用于慈善目的的慈善公司。
- 公共机构。
- 为国家目的而设立的机构（例如大英博物馆的受托人）
ATED 处罚
请记住，如果您没有及时报税或付款，可能会被处以罚款和利息。如果报税表不准确，也可能会被处以罚款。这些措施遵循了《2009年财务法案》第 55 和 56 条附表中针对延迟申报和延迟付款制度的处罚制度，并且还遵循了《2007 年财务法案》第24条附表中针对导致税收损失的错误或失误所规定的处罚制度。
如何申请年度住宅物业税过程？
步骤1：登记ATED
在您提交ATED申报表之前，您必须在英国税务局的网站上提供的在线表格来注册ATED 。您需要提供有关该房产和拥有该房产的实体信息，以及该房产的预期价值。您必须在购买房产或首次接受ATED后的30天内注册ATED。
步骤2：确定财产价值
您可以选择自行评估房产价值或聘请专业估价师。有几个要求：估价必须以英镑计价；估价必须反映自愿买方和自愿卖方之间的公开市场交易，并且必须是确定的金额；如果您没有拥有无抵押的永久业权，则估价可能不是空置占有估价；要使用的估价日期取决于您拥有该房产的期限。
估价日期有两种类型：
- 首次估值日
- 重估日
对于在 2012 年 4 月 1 日或之前拥有的房产，初始估价日期为该日期；如果是在 2012 年 4 月 1 日之后拥有的房产，则初始估价日期为您取得房产的日期。对于所有房产，无论何时获得，在 2012 年 4 月 1 日之后每五年都有一个固定的重新估价日期。
步骤3：计算应缴税款
您欠缴的税款金额取决于房产价值和任何适用的减免。如果您有资格获得减免，您的欠税金额可能会减少或免除。
步骤4：提交您的 ATED 申报表并缴纳所有所欠税款
您可以使用税务局网站在线提交纳税申报表，并且您需要提供有关房产、其价值以及任何适用的减免或豁免的详细信息。您还需要提供房产所有者的相关信息，例如其名称、地址和登记号码。提交纳税申报表后，您将获得应纳税额的计算结果。然后，您可以在线或通过银行转账缴税。请务必确保在截止日期前提交纳税申报表并缴纳所有欠税，以避免罚款和利息费用。
腾邦有话说
登记和申报英国年度物业税 (ATED)可能是一个复杂的过程，您必须要确保自己遵守英国税务局的规定，如果您不太清楚 ATED 申报义务、税金计算方法、相关截止日期以及可用的减免，您可能由于出错受到处罚。我们建议，您最好选择一家靠谱的会计师事务所来帮助您处理年度住宅物业税 (ATED) 相关问题。如果您有关于该税种的任何问题以及申报需求，可直接扫描下方二维码添加我们的联系方式哦，我们团队会给您提供专业的建议。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
