在英国买房卖房，如何计算增值税？
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2024年07月19日 17:00
大部分人都以为，在英国买房和卖房子不涉及增值税，它似乎只是和印花税以及资本利得税有关。
其实，无论是商业房产还是住宅房产，增值税是一个关键因素。在英国买卖住宅物业，您不需要缴纳任何增值税。但是，房产交易的其他环节以及后续的改建则涉及增值税。此外，住宅地产和商业地产的增值税规则不同 ，您需要做好不同的预算准备。今天，我们来和大家探讨一下关于增值税与英国房产交易之间的关系，以及哪些环节需要涉及增值税？
0 1
购买和出售住宅物业
在英国，您在购买或出售住宅物业的时候（Residential Properties）无需缴纳增值税。根据房产价值以及利润的具体情况，买方可能需要缴纳印花税，卖方可能需要缴纳资本利得税。不过，如果您在房产交易中聘请房地产经纪人、律师、贷款中介或其他服务，他们的费用将征收增值税。
02
住宅租赁的增值税
大多数房东在出租房产的时候不需要担心增值税，因为住宅出租免征增值税。无论是单户出租，还是多户住宅出租（HMO），均可享受增值税豁免。
然而，服务式公寓（例如：Airbnb）并不豁免，由于它被视为度假住宿，因此属于增值税的标准税率评级，需缴纳 20% 的增值税。如果您的企业销售额超过增值税登记门槛（2024/25 纳税年度为 90,000 英镑），则必须登记增值税。
销售额低于增值税登记门槛的企业无需登记，但可以选择自愿登记。一方面，自愿登记允许您收回支付给供应商的进项增值税。但另一方面，客户可能不愿意支付额外的增值税。因此，自愿注册并不总是有利的，您需要自己衡量。
现在还有一种叫Rent To Rent形式，它指的是投资者从房东那里租下房产，装修好后统一以短期租赁形式出租给租客。投资者可利用在线平台和预定渠道吸引客人并有效管理预定。如果这类形式的业务年营业额超过增值税起征点，您也需要注册增值税的。不过，如果您属于旅游经营者利润计划 (TOMS)。根据 TOMS，增值税仅在业务利润上支付。
03
住宅物业的拆除和/或重建
如果您要拆除整个住宅物业，在这个过程中所产生的费用和重建预算均免征增值税。但是，如果您仅拆除部分物业，增值税的问题可能会有所不同，这关系到后续重建工程是否被归类为“对剩余结构的改建、扩建或延伸”。如果是这样，则不予豁免，并且将对服务和材料征收增值税。与之相似，新建房产的材料和劳动力成本也免征增值税，后续销售也是如此。
04
翻新和改造住宅物业
一般而言，除非特别豁免，否则在改建和翻新住宅物业时涉及的所有产品和服务均需缴纳 20% 的增值税。因此，个人在自家进行装修工程时，材料和服务均需缴纳全额增值税。在某些情况下，增值税可能会减少，包括：
- 安装节能材料
- 安装补助金资助的安全/供暖系统
- 安装老年人助行器具
- 对空置两年的房产进行翻新
如果住宅物业空置至少两年，您将有资格享受20%至5%的增值税减免——这将涵盖劳动力和材料成本，但不包括电视、地毯等日常用品。政府推出这项增值税减免政策是为了鼓励翻新之前空置的住宅物业。
在这里想提醒一下，在房产转换为 HMO（多户住宅）的情况下，如果您是把单人居住住宅改建为多人居住住宅并符合建筑规则，则可享受增值税减免。
05
将商业物业改建为住宅
如果您想要把非住宅物业（比如说车库、谷仓、商店等商业物业）改建为住宅，可以享受增值税减免。但是，有附加条件：
-
该建筑从未被用作住宅
-
该建筑在过去 10 年中从未用于住宅用途
在这种情况下，开发商可以在出售房产时索回所有增值税。或者，如果房主将其保留为私人住宅，他们可以根据 DIY 建筑商退款计划索回增值税。
06
商业地产
正如正文开篇所说，商业地产与住宅地产的增值税规则完全不同，英国的商业地产交易的增值税规则有点复杂。总的来说，商业地产交易的增值税分有三种情况：按照标准税率征收增值税、免征增值税和选择按照标准税率征收增值税。
- 按照标准税率征收增值税
按照目前的规定，未建成或新建的商业建筑的出售价格将要按照20%的标准税率征收增值税。未完工的建筑很好理解，什么建筑被视为“新建商业建筑”？税务局给出的解释：建筑时间少于三年的商业场所都被视为新建商业建筑。也就是说，当您直接从开发商那里购买这类未建成或者新建的商业建筑永久产权的时候，需要缴纳20%的增值税。
- 免征增值税
在英国，出售或者出租已建好的商业建筑（即超过三年或以上的建筑），通常无需征收增值税。但是，当商业建筑的业主在出售或出租他们的商业物业时，可以选择“征收增值税”。如果业主选择征税，则将按标准20%的税率征收增值税。
- 选择按照标准税率征收增值税
商业地产的租赁或出售通常免征增值税，所以，未来的租户或购买业主的人是不必支付增值税，这降低购买或租赁商业地产的成本。房东或商业地产的买家将会无法收回所有相关费用的增值税。
然而，正如上文所说，每当有免税的商业用地或建筑物供应时，业主可以通过“选择征税”来将其更改为标准税率来出售。这样的好处是，业主可以向税务局收回之前为常规开支和建筑工程支付的增值税。
打个比方，您购买了价值50万英镑的新建商业建筑，开发商将适用于20%的标准增值税。也就是说，您需要支付10万英镑的增值税。如果您选择纳税，您可以从税务局那里收回10万英镑的增值税。否则，您将损失10万英镑。在这种情况下，选择“选择征税”是明智的。
然而，“选择征税”并不总是最好的选择，您要从长期来考虑，您以后打算怎么处理这套商业房产？假设您之后打算出租该商业房产给一些小型企业。当您选择“选择征税”时，您必须在租金中收取增值税，这可能会增加未注册增值税的小型企业的成本。您的租客只有在能够收回进项增值税金额的情况下才会乐意支付增值税。
打个比方，如果您的租户经营餐饮服务业务，那么这是应税供应，他们可以收回进项增值税。但是，如果您的租户是药剂师，他们的供应就不是应税供应，无法收回进项增值税。因此，“选择征税”有时会对企业不利，应谨慎选择。换句话来说，您的租客群体选择有限，可能很难找到租客。
腾邦有话说
大家从上文提到的不同关键点就可以看出来，英国房地产的增值税问题比较复杂。特别当住宅物业需要改建或装修，以及交易涉及到商业房产时，客户经常会误读一些法律概念，最后付出昂贵的代价。腾邦认为，无论您是业主、房东还是准备租一套商业地产的企业主，您最好可以提前咨询税务专家，专业人士可以帮助您全面了解增值税的相关问题，它对于您的财务规划很重要。
如果您对房产的增值税问题有疑惑，可以扫描下方二维码添加我们的微信。我们的专业会计团队可以为您提供专业的建议，并协助客户解决问题。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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