长期居住中国，在英国有租金收入；海外房东如何缴税？
Original TB Accountants [英伦会计汇](javascript:void(0)
2024年08月30日 17:01
英国的房产市场一直受到中国投资者的青睐，不仅仅是那些在英常住的华人房东、还有很多长期居住在中国的“海外房东”也希望在这里购买房产做出租。您是否了解？海外房东是需要受到“非居民房东计划”监管的 。
大多数情况，英国不会对非居民征税，但如果非居民有来自英国的收入，那么就得要缴税了。在这样的税法环境下，英国政府在1996年成立“非居民房东计划”，该计划允许税务局提前向长期住在英国境外的房东们扣除税金。该计划不仅仅适用于房东本人，如果您代表海外的朋友或家人在英国管理房产，您也可能承担非居民房东计划的义务。
该计划如何操作呢？
什么是非居民房东计划？
“非居民房东计划”的英文名是Non-resident landlords scheme（行内人一般都叫其缩写：NRLS ）。很多房东可能早有耳闻，它是一项对那些“非居民房东”（也可以叫海外房东）征收税金的计划，并对租户或者出租代理人也都施加了义务。就非居民房东计划而言，纳税年度从4月1日到下年的3月31日。
简单理解，如果您居住在海外，但是从英国的出租房产中获得收入，那么这笔收入通常是需要在英国纳税的，就像任何其他英国来源的收入一样。然而，和长期居住在英国的人不同，英国税务局很难追查居住在英国境外且不履行英国纳税义务的个人。所以，英国税务局则希望通过该计划提前扣除税费。
如何确定自己属于“非居民房东”？
根据非居民房东计划（NRLS）的定义，如果您每年有长达六个月及以上的时间居住在英国境外，但是在英国境内拥有出租房产，则被视为“非居民房东”。需要注意的是，它与作为英国税收目的下的“非居民”定义有些不同。
在实践中，英国税务局通常将“离开英国六个月”或“更长时间”的人视为在英国境外有惯常居住地。即使您拥有英国国籍，但是如果不满足英国境内居住的时间条件，您也被归类为非居民房东。此外，“非居民房东”不仅适用于任何个人，它还适用于其他实体。比如，在英国境外注册但拥有英国租赁业务的公司以及信托受托人也可被视为非居民房东。
如果您确定自己属于“非居民房东”，必须立刻注册加入非居民房东计划，以管理您的纳税义务。房东需要遵循以下三个步骤来注册该计划：
-
NRL表格：填写非居民房东计划表格（个人：NRL1表格；公司：NRL2表格；受托人：NRL3表格）
-
提供文件：房东海外居住的证据，包括水电费账单、租赁协议或银行信息
-
提交给英国税务局：发送填好的表格和文件给其进行审核
租赁代表和租户负责？
作为海外投资者，您可能不会亲自来到英国来管理您的出租房产，您可能会聘请中介公司或者邀请朋友、家人来帮助管理——不管是谁，这类人都属于您的出租代理人；或者说，您不需要人代表管理，您在海外直接与租客沟通。
如果非居民房东属于以上这些情况，您的出租代理人和租户则有责任遵守“非居民房东计划”，他们负责帮助您向税务局来发送季度报表以及其他相关的文书工作；同时，他们负责从您的租金收入中扣除税款来汇给税务局。
预扣税款如何操作？
英国税法规定，在根据非居民房东计划支付给“非居民房东”之前，先要按照其租金收入征收20%（基本所得税税率）的预扣税。按照该规定，海外房东的英国出租代理人（有的话）或租户必须在向其支付租金总收入之前扣除掉这笔钱，并提前缴纳给税务局。打个比方，A女士替B先生管理英国的房产，A女士每月应该要给B先生支付1000英镑的租金。现在，A女士需要从中扣掉200英镑（20%）的税款。然而，A女士向B先生支付800英镑；随后给英国税务局支付200英镑。
该规定设置的目的是为防止租金收入流向海外导致英国税基流失。然而，对于这些海外房东来说，如果他们在收到租金收入的时候直接扣除这笔税款，这会严重影响了他们的现金流。为了缓解该问题，英国税务局给非居民房东提供了机会。如果他们希望拿到租金总数，他们需要根据该计划在税务局寻求“领取全额租金”的批准，这样他们就可以不被提前自动扣除20%的税款。然而，他们必须要自行解决以及准时缴纳税金。
接下来，我们具体来分析两种情况的操作方式：
未申请领取租金总额的情况
如果非居民房东未根据NRLS计划申请或未获得领取全额租金的批准，则其收到的任何英国租金收入均须按照基本所得税税率 (目前为20%) 缴纳预扣税。任何应缴预扣税均由出租代理或租户从租金中扣除，预扣的税款必须在每个日历季度结束后30天内支付给英国税务局。
（*请记住，如果您有人在英国帮助管理出租房，税款将首先由出租代理人来操作。如果非居民房东没有出租代理，且租金超过每周100英镑，则租户必须收取应缴税款。如果每周租金为100英镑或更少，税务局可以发出书面通知，要求租户在源头扣除税款。）
在计算应缴纳预扣税的租金金额时，收款代理或租户可以扣除代表非居民房东支付的可扣除费用，例如代理费和维修费用。如果非居民房东直接遭受了额外费用，他们可以通过每年的纳税申报单申请减免。
除了季度申报总结该季度预扣税款之外，出租代理人或租户还必须完成每个财政年度（截至3月31日）的年度申报，该申报必须在年度结束后的 7 月 5 日之前提交给税务局。收款代理或租户还必须在同一日期（年度结束后的 7 月 5 日）之前向房东提供预扣税款证明。
申请领取全额租金的情况
一旦非居民房东向税务局注册了“非居民房东计划”，非居民房东可以向英国税务局申请批准不在租金收入内自动扣除税款，前提是：
-
税务情况是最新的，或者
-
从未承担过任何英国纳税义务，或者
-
预计在提出申请的纳税年度内无需缴纳英国税
通常来说，税务局会评估房东的申请，并根据其提交的文件和税务合规历史来决定是否批准。如果税务局对非居民房东履行纳税义务的能力感到满意，并认为他们已经满足以下条件，批准的可能性会比较大：
-
英国税务事宜是最新的
-
非居住证明
-
税务局合规历史纪录
-
无欠税务局的未偿债务
一旦获得批准，英国税务局将通知非居民房东。批准并非一次性保证的，未来房东可能还要被要求提供更多信息，不遵守规定可能会导致批准被撤销。
请注意的是，即使英国税务局已经批准不提前扣除税金，出租代理人还是需要在非居民房东计划范围内填写年度纳税申报表。不过，如果英国税务局已经批准按全额支付租金，并且您在没有出租代理人的情况下，租户则无需填写年度申报表。
如果房产有多个房东呢？
如果房产由多个房东拥有，则每个房东都必须单独注册非居民房东计划，这样税务局才可以确保准确追踪每个房东从所拥有的房产中获得的纳税义务和收入。每个房东还需要提交自己的自我评估表，因为纳税义务可能因个人税务状况而异。
对于每个单独注册非住宅房东计划的房东，他们必须：
-
获得单独总收入批准：每个房东都必须申请总收入税管理批准。
-
提供非居住证明：每个房东必须提供证据来支持其非英国居住权主张。
-
提交个人 NRL 表格：每个房东必须分别提交自己的 NRL1、NRL2 或 NRL3 表格。
在共同所有权安排中，NRLS下的税收减免是根据每个房东在租金收入中所占的百分比来计算和支付的。如果NRLS的管理权落在出租代理或租户手中，他们必须：
-
确定房东股权分割：确定房产的所有权百分比。
-
按百分比扣税：从支付给房东的每笔租金中扣除正确的百分比。
-
确保向税务局付款：出租代理或租户必须向税务局纳税，并根据每个房东在房产中的份额提供租金收入和税款的明细。
腾邦有话说
我们想要提醒大家，即便房东成功申请到不自动扣税的缴税方式，这仅仅只是代表他们选择了自行处理税务的形式，并不代表减少了其任何纳税义务。所以，海外房东必须要尽快审查其居住国的税务状况，并且准时缴纳税金。此外，如果您的业务是需要由出租代理和租户来负责，您也需要确保他们充分了解NRLS的规则，不遵守规定可能产生严重后果。
在英国腾邦会计事务所，我们提供一系列服务来支持非居民房东们来申请和注册该计划，确保您完全遵守税收法规。我们已经帮助许多非居民房东准备和提交所得税申报表。我们了解双重征税条约、个人免税额的可用性以及与非居民房东有关的其他特殊问题，可为您提供专业服务。如果您有任何需求，可直接扫描下方二维码添加我们的联系方式。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
END
