在英国改造房产？如果符合这些条件，可申请VAT退税
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2024年10月04日 17:00
很多人在英国买地买房，希望可以重新改造房产。有的人希望把商业房产改成住宅用途，有的业主希望把原来的破旧房产打造成全新的模样。总之，改造房产不仅可以让自己住得更舒适，还可以增加房产价值。
在房产改造的过程中，您可能需要为建筑材料交一笔增值税，或者在聘请建筑工人时要缴纳增值税 。但是，您知道吗？如果您的项目满足DIY房屋建筑商计划的条件，您则可以申请增值税退税。
什么是DIY房屋建筑商计划
通常来说，如果您直接从房地产开发商那里购买现成房产，由于出售给您的房产享受零税率，开发商还可以收回建造期间支付的建筑材料增值税。所以，您是不需要缴纳增值税的。然而，如果您是自行改造/改建房产的话，那您是无法享受零税率的优惠的。
多年前，政府为了实现市场的公平竞争，推出“DIY房屋建筑商计划（DIY housebuilders scheme）”。该计划允许您收回在建造或改造房屋过程中所产生的商品和服务的增值税 ，这使您处于与直接从房地产开发商那里购买零税率新建房屋的人差不多的地位。
需要特别说明的，虽然该计划叫“DIY”，但它并不是说——您必须要亲自完成所有或其中部分改造工作。如果您请团队来全权负责您的改造项目，该退税计划也适用的。您可以就购买并交给建筑商以纳入建筑物（或其场地）的合格商品申请退税，工作必须在完工日期之前完成。
哪些改造项目适合该计划
如果您已获得改造房产的规划许可，则可以申请退还符合条件的商品和服务。总体来说，您改造的房产必须用于“住宅”，不得用于“商业”目的。此外，该项目必须符合以下条件：
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建造一个您将居住的新家
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将非住宅物业改建为住宅，供您或您的亲属用作家庭住宅或度假用途
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将您或您的亲属的一处废弃住宅物业（在工作开始前已无人居住 10 年或更长时间）改建为家庭住宅或度假住宅
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从开发商手中购买了一栋改建后的建筑，并将其装修完毕，供您或您的亲属作为家庭住宅或度假之用
如果某建筑物以前曾被用作住宅，则该建筑物已被居住。这意味着该建筑已被改造或设计为某人的家，并以这种方式使用。
此外，符合该计划要求的还有其他改建工程类型。比如，在以下情况，您可以申请改造非住宅建筑：
- 被改建的建筑物（或部分）从未被用作住宅或多套住宅，并被改建为住宅，或仅用于相关住宅用途
- 在工程开始前的 10 年内，该建筑物（或部分）未曾被用作住宅或住宅数量
这里非住宅改造计划的例子：
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商业建筑：办公室、仓库、商店等；
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农业建筑：例如谷仓；
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将多余学校或教堂改造成住宅建筑
哪些改造工程不属于该计划内的？
如果出现以下情况，您没有资格申请该退税计划 ：
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您正在改造一处房产，由于规划许可（或类似许可，如规划协议）中的条款，该房产不能单独出售或单独使用
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您正在改造一处您或您的亲属不打算居住的房产，并打算出售或出租，或用于任何其他商业目的——商业目的包括因您需要在工作地点居住而建造的住宅
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您的建筑将用于商业目的，并且您是：
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投机开发商
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房东
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住宿和早餐经营者
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向住户收费的养老院经营者（即使不以盈利为目的）
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会员俱乐部和协会
可以申请哪些材料和服务的退税
您可以对建筑物（或其他场地）的**“建筑材料”和“建筑商提供给您的改造服务”**申请增值税退税。其他的，比如固定家具、大多数电器和燃气设备、地毯、衬垫和瓷砖、花园棚、温室和装饰品、植物、工具和设备、不包含在建筑物中的消耗品（例如砂纸和白酒精）和建筑用地等物品的增值税不能退还。
在开始自建项目之前，您最好是清楚了解增值税的成本以及可以索取的费用。您只能申请实际发生的增值税。如果增值税按标准税率征收，则增值税部分为总金额的六分之一。如果增值税按零税率征收或供应商未进行增值税登记，则不会退还增值税。
如果您被收取了增值税，您的发票通常会单独显示增值税金额。有时只会显示含税金额和增值税税率，您可以按照如下方式计算这些发票上收取的增值税金额：
含税金额 x (1 ÷ 6) = 20% 增值税
含税金额 x (1 ÷ 21) = 5% 增值税
如何申请退税
要申请增值税退税，您必须要向税务局提供证据证明该工程是合法的，并拥有适当的规划许可。所以，您最好保留好规划许可的相关证据，以及所有发票、账单、贷记单和其他支持索赔的文件的记录。您必须使用发票模板时间表记录这些内容。
对于 2023 年 12 月 5 日或之后完工的建筑，根据该计划只能提出一次申请 ，并且必须项目完工后的六个月内提出。您可以使用税务局 HMRC 的在线服务或使用 VAT431NB 表格提出申请。另外，您可以授权税务代理代您行事，您的代理人可以为您填写并提交 DIY 房屋建筑商索赔表。您的代理人还将能够提交发票和税务局要求的任何其他信息。
对于网上索赔，英国税务局通常会在两周内提供索赔参考编号，并在收到所有信息之日起三周内处理索赔。他们将以书面形式通知索赔人索赔是否成功以及何时支付退款，或者索赔是否被拒绝或未全额支付以及原因。在这种情况下，如果纳税人认为结果不公平，纳税人可以要求税务局审查该决定，也可以向法庭上诉。
腾邦有话说
请大家记住哦，如果您的增值税记录有错误，税务局将不会退还增值税。按照经验，英国税务局会非常仔细检查每一份申请，并进行查询。所以，如果您开始房产的改造项目，您需要确保在项目的每个阶段都保留准确的记录 ，最好是保留所有发票，包括符合条件和不符合条件的项目的发票，因为这些发票上符合条件的项目的增值税仍然可以退还。通常来说，税务局通常希望看到包含各种工作全部详细信息的原始发票，电子邮件订单/收据是不够的。
如果您需要通过该计划提出退税申请或任何其他增值税相关事宜的建议或帮助，可以扫描下方二维码添加我们的微信。英国腾邦会计事务所的专家团队会给予您帮助，提供专业的建议。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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