租赁权大改革：购买公寓不再愁产权年限？可立刻延长
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2024年11月27日 16:00
如果您想购买英国的一些老公寓，但比较纠结租赁产权年限的问题，担心您心仪的房产可能会因年限问题影响升值空间。本周，我们要给各位购房者们带来一些好消息。
11月21日，英国住房和规划国务部长马修·彭尼库克（Matthew Pennycook）正式宣布，英国政府打算在2025年1月开始正式执行《2024年租赁和永久产权改革法》，第一个实施的方案是取消延长租赁产权年限的 **“两年规则”**。对于想在英国购买公寓的首次购房者以及投资者们来说，这确实是一个非常受欢迎的消息。接下来，我们来详细告诉大家是怎么一回事。
租赁产权的租约？
在英国购买房产，您可能会发现，大多数公寓都是“租赁产权”（Leasehold），——租赁产权是一种财产所有权形式，您有权在特定租赁期限居住和使用房产。
一般来说，如果您购买新建公寓，您可能不需要太担心租赁问题，英国的大部分新建公寓的租赁期限都在125年、200年甚至999年左右。不过，这类新建房产的溢价相对高，对于首次购房者来说，他们可能更希望选择一些二手房；对于一些投资者来说，以低价投资一些二手房可能会有更多的升值空间。
然而，租赁期属于是一种所谓的递减资产。也就是说，如果您希望购买二手公寓，您可能会发现市场上有一些公寓（特别是价格便宜的）剩下的租赁时间并不理想——有些可能在99年甚至更短。一般来说，租赁期限的减少会影响房产的价值，特别是当租赁期限达到或少于 80年时，它的价值就会大大下跌。
此外，一旦租赁期限低于 85 年，承租人可能会开始在重新抵押其房产时遇到麻烦，因为许多贷方要求租赁剩余年限至少超过85 年。承租人也可能会遇到将其房产出售给潜在买家的麻烦。在这两种情况下，购买者一般希望可以通过延长租赁期限来消除这个烦恼。
什么是延长租约？
延长租约（A lease extension）是指租赁人增加其租赁房产的租赁期限的过程。在英国，法律允许符合条件的租赁人按照规定期限延长租约，同时向永久产权人（房东）支付额外费用。
按照目前的法律，获得法定租赁延期的资格标准是：
- 该房产为公寓；
- 该租约最初授予时的期限超过21年；
- 如果该房产是共享产权租赁，则其收益率已分阶段升至100%；并且
- 租赁人已登记为该房产的所有者两年多了——也就说，您必须要拥有该房产2年的时间才可以。
法定租赁延期的规定条款如下：
- 在现有租赁期限上增加90年；
- 将地租降低至象征性低点，一般认为是 0 英镑或 1 英镑；
- 根据需要进行微小修改、更正和更新。
新政策是什么？
此次，英国住房部长确认：2025年1月开始改变其中一个资格标准。政府将正式取消新租赁者必须拥有房屋或公寓两年后才能延长租约或购买永久业权的要求 ；使租赁权持有者在购房后可直接延长租赁期或购买永久业权。
按照程序，如何延长租约？
法定租约延期程序的关键步骤由相关法律的时间表规定。一旦通过向永久产权持有人送达通知开始该程序，就必须遵循时间表。如果错过关键步骤，违约方可能会承担法律和费用后果。
关键步骤如下：
- 对租赁人是否符合延长租约的资格进行初步评估。
- 准备租赁延期保费调查来评估潜在应付保费 （The premium）- 保费是您与永久业权人商定的延长租约或购买永久业权的价格。
- 承租人向出租人及租约的其他当事方或任何其他适用方发出通知（例如，如果拟议的新租约期限超出出租人与其出租人之间的租赁权益所持有的任何租赁权益的期限，则还应向其出租人发出通知，依此类推），其中应具体说明：
- 所要求的租约延期的条款；以及给房东至少两个月的时间答复。
房东向承租人送达通知，方式如下：
- 接受延长租赁的权利和拟议的条款；
- 接受延长租约的权利并对拟议的条款提出异议；或
- 对延长租赁的权利存在争议。
- 就租约延期的任何有争议的条款进行谈判。
- 在书面的租赁延期文件中记录商定的条款。
- 完成租约延期并在土地注册处登记。
- 双方在收到反通知后有六个月的时间商定条款并完成租约延期。如果无法完成，任何一方均可在前两个月后向一级财产法庭申请解决未决问题。如果房东在反通知中对承租人延长租约的权利提出异议，承租人可以向法院提出申请，对此提出异议。申请必须在反通知之日起两个月内提出。
延长租约涉及的费用有哪些？
一旦承租人发出通知，他们就要承永久产权人（房东）合理的法律和测量费用，他们还需向房东支付通知上所列保费的 10% 作为押金。因此，租赁人在法定租赁延期过程中的潜在成本包括：
- 延长租赁的保费；
- 印花税（如果保费超过 40,000 英镑）；
- 永久产权的法律费用和测量师/估价师费用；
- 承租人的法律费用和测量师/估价师费用；
- 土地注册费
我应该延长租赁期限吗？
延长租约现在确实越来越受欢迎，普通业主或房产投资者想要延长其住宅租约的原因有很多，最主要的可能就是希望可以提高房产价值、提高租期安全性以及增加对未来买家的吸引力。
您是否需要延长您的租赁期限取决于您的剩余租赁期 。如果您看中的房产租期低于80或者在80到82年之间，那几乎是肯定建议延长的。如果您购买一套房产并从中获利，您的租期剩余时间不到90年，您也有打算在未来出售房产；那么，延长租赁期限可能让它更有出售优势，毕竟潜在买家可能会为此担心——但是，您可以提前了解延长租期的成本以及手头上的经济情况，是否值得您这样做。
有消息说，政府下一步计划可能会减少延长租约的相关成本，让延长租约和购买永久产权变得便宜一些；也有消息说，延长租约的成本可能会增加。所以，您可以继续等待，看看在2025年是否有进一步的变化，然后再做决定。
税务相关考虑
目前有多种方式延长租约，其中一种方式是明确放弃现有租约并授予新租约。同样，如果只是简单地表示要延长现有租约的期限。那么根据房产法，这种租约的“变更”也被视为有效放弃旧租约并授予新租约（新租约与现有租约并存，且分析方式不同）。此类租约延长会产生许多税务问题——涉及到永久产权人和续约的公寓业主，其中包括：
- 对永久业权人收益征税
2.对公寓业主的保费征印花税**（这仅在交易的应税对价至少为 40,000 英镑时才会产生）**
3.对公寓业主的收益征税（至少对于那些不将公寓作为其主要住所的公寓业主而言）；
3.如果永久业权人是一家公司，其股东包括公寓业主，则在租约延期时可能需要承担所得税。
此次的改革消息可以说是非常好的消息，租赁产权人今后不需要拥有该房产至少两年就可自由申请延长租约，给了业主更多的主动权。同时，永久产权持有人可能也会有更多机会从续约中获益。然而，有关于这领域的相关税收还是比较复杂的，如果您有任何问题，可进一步扫描下方二维码联系我们的税务专家。
（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
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