我的妈啊，你这楼主真的笨到家了，建什么群啊，还不把他踢出去，所以这人是搬走了还是没搬走，如果 我房客敢这么当面说我，我直接报警当晚就赶出去了，你也没必要起诉他了，家里换个锁就是了。搞这么多事。把群解散掉。如果真有其他房客因为这个人搬走你也没办法了。只能再找新房客人，如果 他们还没搬走，直接邮件通知他们搬家。不用管合同到没到期。还要说上如果 他们再说侮辱性话语就报警说你人身受到威胁让他们立马滚蛋
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踢她出去又被另外一个女的邀请进来呀。后来就封杀不让她进来，两个特别恶毒女。
是走了一个又一个，来的时候就一个介绍一个来，要求减房租，本来就签一年合同，住了几个月经常带鬼仔回来过夜不交钱，提醒她就不行，就开始拿cctv 说事，说我侵犯私隐，所以即便签一年合同也要走，把东西搞坏了就走，昨天又回来另外一个又搬走，两个都是太妹，一点修养都没有，床垫上有血渍也说没问提，也要全额退回押金。
如果还另有人选，可以不考虑现房客介绍来的。房客房东本来就是两个相对立的利益团体。他们团结了就很有可能联合起来要求你这那的。
这个绝对不能妥协，一旦你的底线被发现，有可能会被尝试再把底线往后推。
合同可以写single occupancy,不允许除本人之外来过夜。这点我管的比较松，毕竟考虑房客也有生理需求，但是我会合同写明，每月不准过夜超xx 天，否则加钱。
把房间交给房客之前一定要写明inventory, 各种物品照相，我一般合同里都写房客需用房东提供的防水床罩，或者自备防水床罩。
如果真的有损坏，这个也不能妥协。lodger 的话法律更在你这里。如果证据确凿，就可以扣。有本事他们去small claims court 告你，你有证据他们基本也是败诉。
非常感谢你这位大哥给我那么完善的回复，从你身上学会了怎样做好房租管理工作，确实是你想得很周到，你真棒
，我也是太好说话的人，没想到给这种人给算计到，怪不得让她们得逞了。那另外一个昨夜走了，是否先退钱给她呢？她要求我三天后要退回押金，现在求助律师都交钱了还没有回复，问她们是否我家这两个太妹是否属于lodgers，都没有回复，看起来不是那么专业的。
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你在讲自己的权益的同时，你自己也要遵守规定。
例如你自己住garden room，这个跟council申请许可了吗？ garden room是不可以住人的，除非房间符合了住人的资格并且你申请了许可
另外，你把房间租给不同的租客，但是又没有申请hmo许可，如果政府来查，你也捞不到好处
最后你租金收入上税了吗？
本来你想持续赚这个钱就是你好我好大家好，民不举官不究，多一事不如少一事的，
如果我是你，我不会纠结那个押金。我会退回押金。
另外，不要纠结一年合同还是多久的合同，房客想走就让他走，前提是房客配合房东找到下一个房客，中间空档期由前任房客承担。
想走的房客你留不住，硬是要扣押金，得罪人，租户赚钱不易，为了几百英镑就可以跟房东喊打喊杀的。不如卖个人情给房客。
我知道你的家具被房客故意损坏。但是如果你想你的生活继续被她和她男朋友骚扰，那你就跟他们刚到底吧。
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这个自住应该没人管吧（如果建的规模在permitted development内），如果没有通过building control, 不能出租这个。
民不举官不究。 楼主自己知道她的garden room有没有planning permission。
一般的garden room面积小，不需要申请permission，作为小工作室或者仓库使用，但是要长期住人的话，就需要达到住人的标准，也需要permission。 当然了，没政府查就没事
garden room申请了住人许可，那council tax band可能会改变, 政府需要重新评估价格来给房子定价
就上面这这个回复一下，我家是有HM O执照，也有正常交税，我家后花园是没有申请，是在30平米以内不要申请，这个后花园房间是奶奶房，老外说这些奶奶房是给老年人住的是吗？我不是经常在这里，如果不是为这两个太妹那么欺负人在搞事，我就回国了，建这个花园房确实是为了身份的问题才建的，真后悔拿了这边的国籍。
我们签一年合同，要住满了才离开，如果你有什么问题跟我说一下情况我也可以接受，但是她们俩不是这样，有个就是欺负我，总找事在吵我，隔三两天就在吵我说侵犯她私隐，要求我把涉嫌头拆掉，给她调了三次完全没看见窗户，还说要给她密码她要占有这个涉嫌头使用权，也给了，还不行，知道我身体不好一个在这里，退回押金了还在群里说我犯法出租，说我经常扣押旧租客的押金，编了好多故事污蔑我，我把旧租客的聊天记录发到群里堵他的嘴巴，经常把其他租客也搞成一团对付我，你们说她这样的人是不是要通过法律手段去教训她，为自己出口气。
只要你完全合法就一点也不用怕房客使坏，上了法庭还是你赢。记得我上大学时管得第一个出租房里租客还是认识的人介绍的阿差一家，结果他们付了几个月房租就再也不付钱了，我就找律师告他们，最后给了他们判了CCJ，那人信用度全废，他们在房屋里的损坏连带欠的房租被判全部赔偿，法院派bailiff强制赶人，他一时没这些钱赔，法院就每个月他工资里自动扣。
@EnigmaG 很感恩你这位热心人对我这事的帮助，请问你是找那个律师呢？方便给我联系一下吗？我找这个很不靠谱又交了钱。真从来没有扣押他们的押金，有弄烂什么还是由他们说了算。我极其也不是吵架的料，那里有她们这种品德败坏的嘴巴那么厉害。做一个善良的人是我一辈子的意愿，大家是中国人，为这事处处为难我何必呢。
我那个案子都20多年前的了，找到当地律师，他们现在在不在那里就不知道了。你可以google 搜索 landlord solicitor, eviction specialist 之类的，建议别找太远的，面谈也方便
Lodger 和 landlord 住同一个地址，同时共用common areas。
所以就可以说她们就是lodger啦，我好担心，会被她们打，那个女的就是那么狠毒的人，之前他叫我把前后花园的cctv 拆了，我不管她，她真叫人来看了我家一圈的cctv,可能看见那么高拆不了，才走人。
如果怕打你可以偷这监控摄像，要是在你家打了你，警察能直接抓走他们
请问@EnigmaG，另一个租客搬走了，把床垫套也带走，现在要退回押金给她吗？我叫她给我清洗，她脱下来，就拿走只剩个海绵。问那个律师楼，都不回复。
我觉得这个床罩没多少钱，你说得这房客走了我看就可以当送瘟神了，接下来不用去联系找气受了。
我一般给房用的床罩走一个房客我就扔一套。