三分之一英国人想当房东！高税负/市场唱衰背景下，房产投资还能“躺赚”？
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2025年06月25日 17:00
近年来，在英国“买房出租”（Buy-to-Let）一直是人们讨论的热门话题。尽管税负、监管和贷款成本不断攀升，但仍有大量英国人和海外房东希望通过买房出租来积累财富、补充退休收入。
一项新的调查显示，在印花税优惠调整、市场前景动荡的大环境下，仍有三分之一的英国人希望拥有一套自己的物业，当房东赚钱。那么，在最新税改后，房产投资真的还能“躺赚”吗？
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三分之一英国人仍想当房东
A third of Britons want to own a buy-to-let
根据贷款机构Market Financial Solutions的一项最新调查，尽管税负上涨、法规趋严以及市场被唱衰，但仍有三分之一的英国人希望拥有一套出租房。其中，年轻人对此的热情尤为高涨：在18至34岁的受访者中，超过一半计划未来成为房东，而55岁以上人群中，仅有14%表示有意愿。
有人可能会说，这是因为一个18岁的年轻人还没有全面考虑出租房产的利弊。更不用说，其中一些55岁以上的人已经是房东，并不存在向不向往的问题了。但该调查仍表明了一个事实——对“房产”这一实物资产的偏好，仍深深植根于英国人的理财观念之中。
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为什么买房出租依然有吸引力？
Is buy-to-let still a solid bet?
对许多投资者来说，买房出租不仅仅是投资积累财富，更像是一份“私人养老金”：在工作期间持续扩充房产组合，退休后靠租金获得稳定收入。人们普遍相信，房产长期来看会升值，而租金的上涨能在持有期间提供现金流支持。
在Market Financial Solutions的调查中：
- 超过一半的受访者认同“房地产是一种安全稳定的投资资产”；
- 另有60%的成年人认为投资房产是积累长期财富的有效途径；
- 37%的人更愿意投资房地产而非股票。
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残忍现实：税负和新规轮番收割房东
Taxes and New Regulations Take Turns ‘Squeezing’ Landlords
过去，买房出租确实曾是股票和其他资产投资的一个有力替代选项，但如今买卖房产时更高的税收已压缩了利润空间。过去几年，房东们面临的环境愈发艰难。
自2016年以来，更高的税收和更严的法规不断冲击买房出租市场。据地产中介Hamptons分析，过去9年，英国的出租房总数净减少了约30万套。卖房的房东多于新入场的投资者。
UK居民房东（本地房东）
基础印花税 + 额外住宅印花税附加税
自2025年4月1日起（恢复至2022年前标准），对第二套及以上住宅（包括出租房）实行分级累进税率：
- £0-125,000：5%
- £125,001-250,000：7%
- £250,001-925,000：10%
- £925,001-1,500,000：15%
- 超过£1,500,000：17%
非UK居民房东（海外房东）
额外加收2%海外买家附加税
在上述附加税基础上，额外加收 2%海外买家附加税。也就是说，海外卖家购买出租房的总税率为UK居民的适用率 + 2%，累进叠加。
此外，工党的《租户权利法案》（Renters’ Rights Bill）预计将在今年内成为法律，届时将：
- 禁止“无过错驱逐”
- 限制每年租金只能上调一次
- 禁止“租金竞价”等一系列其他变动
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房东还能赚多少钱？
租金回报与房价收益
Rental Yield and Capital Gains
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房东卖房能赚多少？
地产中介Hamptons的数据显示，2024年，英格兰和威尔士的房东出售物业时平均获利£103,640，投资回报率约为70%，而持有时间通常为11-12年。
当然，这跟房产所在地密切相关。例如，2009年在伦敦购房的人，如今的房产价值已翻倍；而在Middlesbrough投资的房东，自2009年以来房价平均仅上涨23%，且主要涨幅出现在近三四年。
展望未来，房价走势仍难预测。预计到2029年，英国住宅均价将上涨23.4%，即一套£300,000 的房子可能升值至£370,000。
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租金回报如何？
Paragon Bank最新数据显示，截至2025年4月，英国买房出租的平均毛租金回报率达到7.11%，创下自2011年以来新高。
以一套20万英镑的出租房为例，每年可带来£14,220的租金收入（税前）。相比目前大多数储蓄账户不到5%的利率，这无疑更具吸引力。
不过，房东需自行承担中介管理费（约10%）、找租户、核实租户、制作清单等服务费。此外，物业维护（如锅炉、水管维修）也不可忽视。如果还背负贷款，利息支出也会侵蚀净收益。
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越来越多房东选择公司持有房产
Most landlords use a company to cut tax bills
面对个人房东越来越严苛的税收政策，许多人转而通过设立公司来持有出租房产。这意味着将房产登记在公司（如SPV房产公司）名下，而不是以个人名义持有——这一过程也被称为“公司化”或“法人化”——可以帮助房东提高买房出租的投资回报率。
数据显示，2024年新注册的买房出租有限公司创历史新高，达61,517家，比前一年增长23%。原因很简单：
- 公司结构缴纳的是公司税，而非个人所得税，税率较低；
- 公司可将100%的按揭利息抵扣后再纳税，而个人房东只能按20%抵扣，若是高税率纳税人（40%），这意味着可抵扣额度大幅缩水。
2016年2月至2025年2月期间，英国持有买房出租房产的公司数量从92,975家增至401,744家 | 图片来源Daily Mail
基于这些优势，行业估计如今70%到75%的新买房出租交易都选择了公司架构。
当然，这条路也不是没有成本：公司需按规定编制并提交财务报表，聘请会计、法定审计等都要花钱；贷款利率和手续费也普遍高于个人贷款。
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腾邦有话说
那么最后我们回到开头的问题：买房出租，现在还赚不赚钱？
过去十年，买房出租被贴上了“逐渐失去吸引力”的标签。然而，调查数据与市场趋势告诉我们，这个“古老的生财之道”依然顽强存在，并持续吸引着想通过实物资产积累财富的人。但同时，在税务政策和全球市场的变化下，买房出租无疑也不再是“躺着赚钱”的买卖，而是一个考验专业度、税务规划和对市场敏感度的综合投资行为。
这意味着您不仅需要考察房产本身的升值空间，还要综合评估您现有的个人收入、税率，选择合适的房产组合规模。如果您选择注册公司持有房产，那么更需要专业人士来帮您负责日常账务、报税、年度审计，合理抵扣各类合法支出。
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（注：本文仅供一般参考，不构成法律或专业意见。如果有任何疑问，请联系专业人士做针对性的咨询。）
