英国出租房能效新规来袭：EPC 评级门槛生变，房东该如何破局？
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2025年08月06日 17:01
注意！本期内容全程干货！
英国政府于 2025 年 6 月 15 日正式推出了英国房地产领域一项具有里程碑意义的政策变革 —— **全新的能源性能证书（Energy Performance Certificate，简称 EPC）**评估标准 “RdSAP 10” 正式生效。作为 EPC 制度推行十余年来最为重要的评级体系革新，本次政策调整将对房地产交易、租赁市场产生深远影响，在合规要求、投资决策等层面为业主、投资者及行业从业者带来新的挑战与机遇。
PART. 1
EPC 新规要点解读
（一）EPC 是什么？
EPC，即 Energy Performance Certificate（能源性能证书），自 2007 年推出、2008 年覆盖所有房产以来，一直是衡量英国建筑能源效率的重要标准。它以 A - G 级对建筑能源效率进行分级，让买家和租户能直观了解房屋的运行成本与环保表现，为其决策提供关键参考。
（二）为何调整 EPC 评估标准？
近年来，能源费用持续飙升，公众的环保责任感也日益增强。在此背景下，更高的 EPC 评级愈发成为市场关注的焦点。数据显示，较低的 EPC 评级不仅会导致房产价值缩水，还会使出租房难以按市场价格出租，空置期平均延长 30 天以上。因此，调整 EPC 评估标准，旨在更精准地反映房产的能源效率，推动房产市场向更节能、环保的方向发展。
（三）新规对房产评级的影响
“RdSAP 10” 的实施，将直接改变所有房产的 EPC 评级方式，大幅提高 EPC 的准确性。在新的评估标准下，一些原本在旧标准中评级较高的房产，可能因为建筑本体热能保持能力不足等原因，评级出现下降；而一些注重建筑隔热、采用高效供暖系统和智能控制装置的房产，其评级则可能得到提升。
PART. 2
EPC 新规对房东的影响
（一）合规要求与潜在罚款
当前 EPC 的合规登记最低仍为 E 级，但根据目前的政策走向来看：到 2030 年前，所有出租物业必须达到 C 级；自 2028 年起，所有新租约也将适用这一更高门槛。对于房东而言，如果未能在规定时间内将出租房产的 EPC 评级提升至相应标准，将面临严厉的处罚。根据相关规定，房东可能被罚款最高达 5000 镑。这不仅会给房东带来经济损失，还可能影响其在房产租赁市场的信誉。
（二）房产出租难度增加
在租赁市场上，租客对于房屋的能源效率越来越重视，较低的 EPC 评级可能使房产在出租时处于劣势。一方面，租客可能担心入住后需要承担高额的能源费用，因此更倾向于选择 EPC 评级较高、能源效率更好的房屋。另一方面，随着社会对环保意识的不断提高，租客也更愿意选择符合环保标准的居住场所。数据显示，在 EPC 新规实施前，较低 EPC 评级的出租房空置期平均延长 30 天以上。新规实施后，这一情况可能会更加严峻，如果房东的房产 EPC 评级不达标，可能导致出租难度大幅增加，空置期延长，从而减少房东的租金收入。
（三）升级改造的成本与挑战
为了满足 EPC 新规的要求，房东需要对不达标的房产进行升级改造 。这无疑会给房东带来一笔不小的开支。常见的升级措施大概包括：
- **改善房屋保温隔热：**如增加墙体保温材料、更换保温性能更好的门窗等。据估算，对一套普通住宅进行全面的墙体保温改造，成本可能在 5000 - 10000 英镑左右；更换一套普通的双层玻璃门窗，费用大约在 2000 - 5000 英镑。
- **更换高效供暖系统：**将老旧的燃气锅炉更换为更节能的新型锅炉，或者采用空气源热泵等可再生能源供暖设备。一台普通的高效燃气锅炉价格在 2000 - 4000 英镑左右，而安装一套空气源热泵系统的成本则可能高达 10000 - 20000 英镑。
- **安装智能能源管理系统：**如智能电表、智能温控器等，以便更好地监测和控制能源消耗。一套智能能源管理系统的安装和调试费用大概在 1000 - 3000 英镑。
此外，进行这些升级改造工程，还需要房东投入大量的时间和精力来寻找可靠的施工队伍、监督工程进度和质量等，这对房东来说也是不小的挑战。
PART. 3
与 EPC 新规相关的税务政策
（一）绿色税务减免政策
为了鼓励房东对房产进行节能升级改造，英国政府出台了一系列绿色税务减免政策。例如，房东在对房产进行符合规定的能源效率改善工程时，所产生的相关费用可以享受税收减免。
（二）市政税调整
从 2025 年 4 月起，英格兰和威尔士地方政府开始对第二套住房加倍征收市政税（council tax），也称为 “市政税附加费” 。这一政策的出台，旨在解决第二套自住房对度假胜地房地产市场的影响，长期以来，大量有闲钱的房东在沿海度假地区购买第二套自住房，导致很多首次购房者无法拥有自己的住房，租金也不断上涨。预计这一变化将影响约 200 个地区，超过 50 万人，每年为地方政府带来超过 10 亿英镑的额外收入。对于拥有多套房产的房东而言，这无疑增加了持有成本。不过，也有一些豁免情况，例如：
第二套住房为同一物业内的附属建筑，且作为主居所的一部分使用： 这种情况下，该附属建筑虽然属于第二套住房范畴，但由于其与主居所紧密相连且使用性质特殊，可申请豁免市政税附加费。
**房东的主要或第二住所由雇主提供，且因工作需要必须居住：**如果房东的住所是基于工作需要由雇主提供的，无论是作为主要住所还是第二住所，都可以申请豁免，因为这并非房东自主投资购买的用于出租或闲置的房产。
第二套住房受规划限制或其他使用条件约束，无法作为永久居所： 有些房产可能由于规划用途限制，如只能作为度假小屋、临时工作室等，不能作为长期居住的永久居所，这类房产也可申请豁免市政税附加费。
此外，若房产正挂牌出售或出租，在挂牌期间可暂时免缴附加费（仍需缴纳标准市政税，除非符合其他折扣或豁免条件），临时豁免期最长 12 个月。
（三）印花税政策变化对房产交易的影响
2025 年 4 月 1 日起，英国印花税政策迎来重大调整。对于首次购房者，**免税门槛从 42.5 万英镑降至 30 万英镑，**超过部分需按阶梯税率缴纳。这一政策变化对伦敦地区的首次购房者冲击较大，因为伦敦房价中位数远超 30 万英镑（1 月均价达 36.6 万英镑），导致首次购房者平均需多支付 1 万 - 1.5 万英镑税费。
对于购买第二套房产的买家，从 2024 年 10 月起，印花税附加税从 3% 升至 5%，叠加基础税率后，总税率最高达 17%（如房价超 150 万英镑）。这一系列印花税政策的变化，直接影响了房产交易成本，进而对房产市场的交易活跃度和房产投资决策产生影响。
对于房东而言，如果计划出售房产，需要考虑印花税增加带来的成本上升，可能会影响房产的定价策略和销售周期；而对于潜在的购房者，特别是投资型购房者，在考虑购买房产作为出租用途时，也需要将印花税成本纳入投资收益的计算中，重新评估投资的可行性。
PART. 4
房东应对新规的策略建议
（一）尽早评估房产 EPC 评级
房东应尽快通过英国政府的 EPC 注册平台www.epcregister.com输入房产地址，查阅当前 EPC 证书的等级、分项评分和建议提升项。了解房产目前的能源效率状况，明确与新规要求的差距，以便制定针对性的升级改造计划。
（二）制定合理的升级改造计划
根据房产的具体情况和评估结果，结合自身经济实力，制定合理的升级改造计划。可以分阶段进行改造，优先解决对 EPC 评级影响较大且成本相对较低的项目，如更换节能灯泡、改善房屋密封性能等。对于成本较高的项目，如更换供暖系统、大规模的保温改造等，可以考虑寻求政府的相关补贴或低息贷款支持。同时，在选择施工队伍和材料时，要注重质量和性价比，确保改造工程的效果和长期效益。
（三）关注税务政策变化，合理规划税务
密切关注英国政府关于房产相关的税务政策变化，充分利用绿色税务减免政策，在进行房产升级改造时，保留好相关的费用凭证，以便在纳税申报时享受税收减免。对于拥有多套房产的房东，要了解市政税附加费的豁免条件，及时申请豁免，降低持有成本。在房产交易方面，根据印花税政策的调整，合理安排房产的买卖时机，优化投资组合，减少税务支出。
（四）提升房产管理水平，增加房产竞争力
在努力提升房产 EPC 评级的同时，房东还应注重提升房产的整体管理水平。保持房屋的良好维护状态，提供优质的配套设施和服务，及时响应租客的需求，提高租客的满意度。通过提升房产的竞争力，即使在 EPC 新规的背景下，也能吸引更多的租客，保障租金收入的稳定。
英国房产 EPC 新规的实施以及相关税务政策的调整，对房东而言既是挑战也是机遇。房东需要充分了解新规和政策的具体内容，积极采取应对措施，通过合理的升级改造和税务规划，提升房产的能源效率和市场竞争力，实现可持续的房产投资收益。
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