《买房记》（全文完）

我爱我家 买房贷款
#1

在来英国后，一般一开始都是租住别人的房屋。这样的安排有很多好处，比如不用担心房屋维修等繁琐的问题。但也有很多的不便，比如：
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  • 每个月的房租交起来总是提醒你房子是别人的；
  • 而且你也不能随意更改房屋布局，抑或购买一些家具来布置（因为你不知道下一次会租住到什么样的房子）；
  • 甚至往墙上挂一些相片或图片都担心是否在离开时屋主会扣留部分或全部的租房押金（一般是一个月的房租费）；
  • 房屋到期后就得重新签租房合同，租期不是很合适，还有可能涨价（特别是现在）；
  • 特别是对中国人来讲，“居有屋”一直是个很根深蒂固的念头。
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    所以在决定安定下来后，首先考虑的大事或许就是购买一套属于自己房屋了。我们这里就结合最近我们购房的经验大致介绍一下在英国购房的情况。
    在英国无论卖房还是买房，通常情况下都是通过中介和律师完成的。从法律上讲，中介不一定是必须的，你可以直接和没有找中介的卖家交易，但律师是必须的，因为所有的交易文件以及资金的流动都必须经过律师。具体的流程大致如下图所示：
#2

买房，当然首先得有钱。手上有足够的现金，那太好了，因为就目前的市场情况来看，如果用现金购买，就有更多的讨价还价的优势。以前有看到过国人在加拿大购房时用麻袋装现金去买房的笑话，真开始数钱准备买房时，才发现那也是一种难得的豪气。
手上得钱不够，就得找银行或其他一些金融机构（比如多不胜数的Building Society) 贷款。英国的银行和这些金融机构理论上都是私有的（当然有国有资金入股的，特别时这次金融危机后，国家通过这样的方式购买了很多这样的银行坏账，以稳定金融秩序和帮助银行渡过难关），所以各家可以给出的贷款利息和条件都不尽相同，需要根据你自己的情况逐一挑选。

为了找到一个合适的报价（offer），往往需要大量的调查和比较，对一般人来讲，面对这海量的信息，多少有些无所适从，特别是对那些缺乏财务知识的人而言尤甚，所以英国有大量的专门为客户提供贷款咨询的从业人员（Mortgage Advisor）。他们一般都驻扎在买卖房屋的中介办公室，或和他们有紧密的合作关系，为前来购房的客户提供贷款咨询。他们基本都是有财务或金融背景的，并以从银行或金融机构提取佣金生活。有些时候，他们可以从银行那里拿到很好的offer（特别是在银行或其他金融机构有促销的时候）帮助推销给客户，也算是个双赢的经营模式。
不过，大概因为有语言和文化上的差异，一般来这里的中国人都不太采用这种渠道。而且，又是关系到大量的一笔资金，所以比较倾向于直接去和银行或金融机构的相关的贷款业务的于公做面对面的沟通。另外，好在现在有了网络，在各个银行或金融机构的网站上都有详尽的信息，很方便客户做初步的计算和比较。客户可以根据自身的情况直接在他们的网站计算出可能的贷款数额，然后再综合首付额度、贷款周期、利息、费用等各项条件得到不同的报价组合，很是方便了不少。这个和直接面对银行等金融机构的情况基本相同。
具体来讲，根据我们的交流情况来看，可以简单汇总出如下几个方面：
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  • 除了周期外，首付的比例不同，贷款的利息有很大差别。我们这次了解到的情况是，从低到高的临界比例点分别为：25％，20％，15％；
  • 首付比例大的，大概因为利息低，所以会有可能被额外收取一些手续费；
  • 报价中还有个固定利率和浮动利率的不同：目前来看固定利率比浮动利率高；固定利率又主要分5年期和2年期的，5年期的利率比2年期的高。这都是银行为了避免风险而设定的，因为目前的基准利率很低，只有0.5%，而且都还不确定来年是否会有所调整。
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    我们这次的买房经历，因为种种原因，一开始我们选择了贷款咨询人（Mortgage Advisor），当时大概她手里有银行给的特别折扣，所以她给我们出的报价也很低。但后来的实际操作过程中因为卖方原因（后面会讲到），最后放弃了。第二次，大约在半年后，我们重振旗鼓再次投入到找房的忙碌中时，我们选择了直接去和银行面对面沟通的方式，整个的贷款审批等程序都很顺利，不过找房却有些费劲（这个留待后面的找房篇再细说）。
    比较下来，的确这两种途径没有什么太大的差别：
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  • 只不过选择直接面对银行时，银行的所有信息都是直接告诉你；但同时他们会给你推销一些其他的附带产品，比如律师选择、房屋保险（法律规定必须购买的）、人生保险等。我们后来发现价格都比较高，就一一终止而重新选择了。
  • 而选择贷款咨询人（Mortgage Advisor），和银行间沟通的信息就会其被过滤、转译过，有些担心。但贷款咨询人（Mortgage Advisor）也大多从你的角度出发来为你选择更为合适的贷款产品，所以也会为你推荐价格好的律师、房屋保险等必须的相关服务。同时每隔两年他们都会主动和你联系，看看是否有更好的产品来为你重新安排贷款，也算是职业化很高的一个行当。
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#3

自我审核后，挑选出满足自身情况的银行（或金融机构），就带着需要的资料（主要是收入证明文件）去和银行做初步交流。如果申请得到确认，他们会给出一个文件（Mortgage Certificate）以证明你的贷款申请被初步允许了，上面会标明你可以贷款的数额。这个文件很重要，因为在出价阶段，买方及其中介会要求出示，以确保接下来的交易的成功率。否则，如果到后期才发现你无法申请到贷款，那前期的所有的人力、物力都浪费了。而目前这种情况相当多。
拿到文件后，接下来的工作就是在“茫茫屋海”中寻找符合自己要求房屋：这将是一个浩大的工程！因为你会发现，在突然面对那么多的选择时，在兴奋之余，更多的是茫然不知所措。

所以，为了节约时间和精力，应该一开始就做好功课。可惜很多人一拿到贷款报价后就急急忙忙地跳入到信息的海洋中，游了一圈后，才发现又回到了起点。
记得在看房过程中遇到一个以前在政府工作的退休老头，和那天寒冷的天气中，他很热情，在和他聊天的时候，他认为一个合适的房子应该具备三个基本要素：Right Location, Right Price and Right Property。即：房屋的地点、房屋的价位、房屋的类型（质量）。
下面具体结合我们的情况来一一展开。
根据我们过去5年的中的居住经历：城市中心 － 城市边缘 － 山区小村子，再结合去年做那个蓝砖房(Blue Tile House)的体验，我们更加不喜欢城市的生活，希望远离那种城市才有的堵车和喧闹，越来越喜欢郊外的生活。所以比较理想的房子应该是：
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  • 地点：
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  • 离我们现在住的山区（Peak Disctrict）不远，方便我们以后回来采蘑菇、摘野生黑莓和徒步等活动；
  • 一个小镇边缘，即出门就是田野；
  • 因为以后主要的项目大概会以柴郡（Cheshire）为主，所以如果住在Cheshire最好，半个小时的车程为限；
  • 因为需要去中国超市购买中国食物，所以离曼城也最好在一个小时车程的范围内；
  • 安全考虑，在一个好区很重要，特别是不能靠近政府救济房（Council House)。
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  • 房子
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  • 必须是老房子：最好是维多利亚、乔治时期的房子。根据我们做项目时看房的情况来看，那个时期的房子相对质量好很多，不只是建筑质量，更是设计质量：房间面积大，布局也更合理，特别是层高上比后来新建的房子有很大的优势（为了节约成本）；
  • 有个大花园：直接体会到英国家庭那种花园生活的传统，也有更多的室外活动空间；
  • 有进一步发展的空间：通过改建或扩建来提升房子的使用潜能和升值空间，至少也得让我们的投资保值。
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  • 价格
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  • 尽管英国的房屋价格一直以来都比较稳定（金融危机的影响也比别的国家要小），但要价必须合理，否则投资就不会得到保障；
  • 具体到个人，大概每个人都希望是：在预算范围内越低越好。我们还需要加一条：如果是需要施工的房子，还必须预留出足够的将施工费用来。
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#4

《 买房记》之三：选房

确定好大致的目标后，接下来就是进入实质的选房的阶段了。

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  • 收集资料：大致可以通过三个渠道收集资料
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  • 到目标地点的房屋中介去和他们提出你的要求，他们一般都会很热情地为你提供各类咨询工作，然后给你一大堆的房屋资料；
  • 英国每个地方都有他们当地的报纸或杂志，上面也会有大量的当地房屋的信息
  • 最后就是无所不能的网络：在这个信息时代，网络很方便。我们主要用的是Right Move 和 Zoopla。经过使用，发现他们之间的不同的分类方式和功能上有很大的互补，Right Move大家比较熟悉，就不细说了。这里只提在Zoopla上你可以查找任何一个房屋以前的销售历史，包括价格，是个出价时很好的参考。
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  • 房屋比较：根据前面做的功课，结合自己需求，挑出合适的候选房。具体来讲，英国房屋的从造型或结构上大致可分为如下几类：
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  • 联排（Terrace，乡下的一般叫 ：Cottage，市中心的叫：Mews）
  • 联体房（Semi-Detach）：就是两家的房子连在一起，中间一堵墙共用，楼层一般都有两层或以上
  • 独栋房（Detach）：顾名思义，独立的，和别人挨不着，楼层一般也都有两层或以上
  • 平房（Bungalow）：只有一层，占地面积大，一般花园也大
  • 公寓套房（Flat）：国内的房子大多如此，没有自己私人的花园
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除此之外，还有三类房屋需要特别说明：

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  • 政府提供的廉租房（Council House）：由政府修建，提供给低收入（没收入）人群租住用。一般都比较集中，共同享用绿地等公共设施。说实话，经过实地查看，这些Council House的建筑质量还是相当好的（这和中国的廉租房质量不同）：无论是设计质量（房间的大小和布局都挺好的）、施工质量和材料使用都非常高规格。我们有看过一片刚建成的位于Peak Disctrict里Council Hose（就在当时租住的房子同一个村里），外墙都是采用石料，位置也在风景很好的半山腰，眨眼看起来一点不象Council House。当确认后，不免感叹不知谁会这么幸运将申请到这样的Council House。
  • 不过，也因为居住人群的原因，我们是会尽量远离这类房屋的。
  • 用原有的牛棚改造的房子（Barn Conversion) ：就是以前农民的牛棚、牲口棚、或储存草料的房子（其实用棚子更恰当），然后在申请到改造许可后将其改建为居住房屋。这类房屋通常会保存其原有的特点，一般都在郊外，甚至处在田野之间，环境绝佳，而且也会有比较大的花园。因此这类房屋是我们的首选，而且最好只是一个还没有申请到改建许可的Barn，这样不但价格便宜，而且可以根据我们的意愿来设计和改建。
  • 和Barn Conversion有异曲同工之妙的还有一种就是：用教堂改造的房子（Church Conversion)。这类房屋共同的特点是空间感大、建筑本身质量一流、还有悠久的历史文化记忆。其实第一次看中的就是一个这样的房子（后面细说），而且在后来的找房期间，我们也还差点拍卖到了一个在Chester的教堂（可惜现场争抢的人太多了，还有日本人打电话过来出价，最后的成交价高出我们的预算一倍多）。
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#5

好贴要顶啊！（沙发中:lol ）

#6

{:5_142:}

#7

先支持！:cn09:

#8

买房也是一件很上火的事啊，我家当时买房，被中介催的都快奔溃了，好不容易贷款下来了，人家房主又说不能按时搬走。

#9

{:5_141:}

#10

正在看房的过程中, lz的经验太好了.

#11

mark :slight_smile:

#12

顶老哥！终于买房子了啊！

#13

非常详细实用的好帖子，感谢分享

#14

难得的好贴阿，叫人看得泪汪汪的

#15

谢谢！真是雪中送炭！！！！

#16

好贴,先收藏以备之后买房用得上.

#17

坐等更新啊:D

#18

这个帖子好，要顶！

#19

楼主什么时候继续下去啊？

#20

期待更新！谢谢楼主