整个买房过程大概用了半年，主要看伦敦，工作原因考虑的都是离Canary Wharf近的房子，看了超过30套的房子，中间经历了4月份的Stamp Duty和6月份的退欧公投，这段时间算是近些年最房市最不稳定的时候，把过程还有一些经验写下来，希望能帮到最近考虑买房的人吧。
09-Mar-16 Start Property Hunting/Viewing
14-Apr-16 Made Offer to the Flat
03-May-16 Begin Halifax Mortgage
12-May-16 Receive valuation and confirmation
13-May-16 Start Search
27-May-16 Receive Search Result (with incorrect detail)
30-May-16 Receive Search Result (updated)
01-Jun-16 Second Appointment (Halifax)
15-Jun-16 Mortgage Offer
23-Jun-16 Brexit - waiting, market research and viewing
10-Aug-16 Final Flat viewing and final decision
19-Aug-16 Transfer deposit
24-Aug-16 Release Mortgage Fund
26-Aug-16 Exchange of Contract and Completion
General Process
大概买房过程如下：
Flat Search
寻找合适的房子是最麻烦的，快的话也要1个月，不急的话看个半年一年也很正常，因为一个片区第一个月想看的都看的差不多了，就需要等新上market的房子。我看了30套以上的房子，记得的列了个表格如下。特别好的房子，摆上market一般一周内就会有offer，而且会有很多offer。这种情况下，一般卖房会让你给更高的offer但不会告诉你其他人offer的价格。还有遇到让所有人一起给一个final offer，然后房东选择的。这种情况下一般价格就不容易砍下来了。如果房子在market上一两个月还没有卖出去，这时候你就可以方向砍价，这种情况下我一般是按5%-15%去砍，最后慢慢提价。有合适的房子以后，给offer被确定以后，可以要求对方把房子take off the market，取消其他viewing。这种时候对方有时候会说要holding deposit，可以直接说不给，或者先答应然后说自己的律师不同意给。接下来就是找律师处理买房事宜了。
Mortgage
最近银行利率都比较低，申请贷款来说，利率不是最重要的，只要deposit在15%以上利率都不会太差。主要考虑的是，能不能贷到足够的钱，还有贷款负责程度，还有多久能贷下来。
Halifax 4.75 / 5 Times (including bonus)
Halifax最容易贷，rate没有那么好，但考虑第一套房子主要是尽快拿到确定的足够的贷款，不同银行rate的那点差价，2年计算下来最多也就一两千镑的区别，两年后换product或者换银行就好。
Santander 4.45 Times
只能贷款4.45倍，而且不给做MIP。
HSBC 5 Times
HSBC的Rate最好，要求也是比较多的，而且比较慢。
Barclays 5 Times (including bonus > 2 years)
Barclays的可以贷款5倍，但bonus要发超过2年的才算。
Solicitor
买房律师很重要，最好不要用网上的特别便宜的no complete no fee的那种，那种效率特别慢，一封邮件托你一两周的，浪费时间浪费经历。还有中国律师的，不懂为什么要价都挺贵的，比一般的外国中型律所要贵不少，朋友有介绍说还不错，要了个quote觉得贵就算了。agent推荐的，我之前觉得不太想用，后面了解了下价位可以，office又直接在我家楼下，越了个appointment和他们partner谈了下觉得人还算靠谱，而且agent说方便帮我催，最后就选了这家。最后整体都还算不错，我的所有问题基本上1-2小时内就会回复我，有时候周日还在回复我。所以，推荐不要找网上的，最好家附近的可以面对面谈下感觉下的律师。而且一开始谈的条款，都需要email confirmation，免得后面扯。
Exchange and completion
一般Exchange以后，1-2周内completion拿钥匙。但是也可以要求同一天exchange and completion。有利有弊吧，exchange and completion分开的话，当exchange后可以给notice搬家，安排搬家事宜等等。但这样就是先交了10%的deposit却拿不到钥匙，后面有事情complete date出问题比较麻烦。如果同一天exchange and completion的话，就等于一手交钱一手交货，心当天就定下来了，但就是不方便给notice可能要多交房租，也不方便安排搬家和买家具等等。
After completion
拿到钥匙以后，可以先把锁换掉，如果需要刷墙可以刷一下，水电煤气读个表，然后联系一家供应公司(最简单的就是直接联系之前公司)说几号搬进来当天读表树是多少，这样之前的账单就和你没有关系了。还有申请网络，一般要多1-2周，买家具比如沙发可能要等1个月的样子。大概一个月以后，律师就会把deed title给换好并且发过来了。
Stamp duty & Brexit
4月份的第二套房多征收3%的Stamp duty对市场的影响还是不小的，但也没有打击到房价，只是4-6月的成交量下降了。
6月份的退欧公投，大家都没有预料大，发生以后市场还是panic了，有些大银行直接出报告说伦敦房价下降20-30%，市中心的prime house可能下降50%，接着各大房产基金都停止交易，还有foxtons的市价直接猛掉。这时候买房的不确定性的确很大。我也停了大概2个月观望市场走势。结果伦敦最贵的prime house的确降价很多，比如从2m降到1.6个m之类的。而自住刚需的房子(400-600k)这种其实没有太大变化。有些人问退欧前看好的房子，有没有必要重新谈降价，其实只要看看自己要买房子附近刚放出market的房子的价位就知道了。如果自己房子旁边出来个更大更好更便宜的，当然马上就可以和现在卖房讨论降价，因为实在不行的话你可以直接选旁边的房子。如果不是这种情况，而直接说因为退欧了，需要谈价格，基本上不会成功。
现在退欧其实还没有正式启动，后面伦敦房价还是挺不确定的。个人觉得，刚需买房自住不需要考虑太多，过5-10年需要转手卖房子或者换房子的时候，肯定房价是上升的，而且这么多年省下来的房租就是不少的一笔投资回报了。如果只是投资买房的话，其实可以再观望下，等半年一年后，看退欧程序启动以后市场反映。
出租嗷嗷的快。