最近在买一个房子做投资，请大家看看我们的投资是否合理？

我爱我家 选房看房
#1

这个房子在伦敦，房价是58万英镑，因为我们都有工资收入，如果是这个房子放到 更人名下，房租收入要交40%的个人所得税，所以我们打算是注册一个公司来持有这个房子。

使用的Buy to let 的贷款, 5年Interest only的利率是 3.49%， 一个月大概是1250英镑左右。 房子出租，估计租金收入是1500英镑一个月左右。理论上扣除利息，一个月能剩下200英镑。因为现在银行存款基本没有利息，有大概20万英镑的现金。这个房租的收入和银行的存款利息也差不多，期望将来房价能涨一些，持有10年8年的，扣除印花税后能有收益。
大家觉得这个如何？

#2

去掉房子的insurance以及日常维护的一些小费用，收入基本为零。如果再考虑agent的fee以及一年空一个月，收入就是负数。好像不必要为了income tax的问题搞个公司吧，再说公司借btl mortgage好像有不同的rule。

#3

谢谢回复！ 我们也是纠结了一下这个是用个人名下的Buy To Let, 还是公司的Buy To Let，我们的研究结果如下，请大家确认一下是否争取：

  1. 公司买房，房租不用先交40% 个人所得税
    用公司买房的Buy To Let的利息是高一些，比如我们的例子，如果是个人Buy To Let 贷款，每月的利息是 850多， 比用公司的“BUY To Let”少400英镑。但是，因为我们都是在40%的个人所得税以上，再加上听说以后的政策是“个人Buy To Let贷款”的房租，要先支付个人所得税，所以，如果一个月1500英镑的房租，40%的所得税，每月的税就要缴纳：600英镑。这样反而比用公司的还要多200英镑。

  2. 用公司买房，只有盈利后，才交盈利的20%作为公司税
    我们这种情况，感觉房子可能也没有什么租金盈利了，所以这个税就可以不用交了。

  3. 公司需要每年报账
    这个可能更麻烦一下，但是我们觉得应该能自己搞定，不用为了这个单独找会计师。

其他的我们觉得个人租房和公司租房应该都一样了。 大家有补充的吗？
谢谢！

#4

Interest only光还利息就1千多磅，不挣钱的还买什么？投资房产目的是每月产生正现金流，你别买伦敦的，要买去曼城，利兹或其他人口增长，就业高的城市，不用贷款就能买，比如利兹现金买两套一居室，要20万镑，房租收入至少1000镑，这样即使交税也可以多富余一些收入

#5

如果需要现金，Leeds容易脱手卖掉吗？

#6

还有，如果您方便，您能发一些链接，看看Leed 10万英镑的房子是什么情况吗？谢谢！

#7

如果你算下来到手利润只有200镑，不建议买。到时空房，加维修加中介费一定是负数。我以前40多万买的房子，当时算的到手至少600镑，结果现在空房加中介费，每年如果是平手就偷着乐了。

#8

rightmove上自己搜吧，曼城市中心的也不错，就是贵点，20万镑可以买市中心一居室，远点的salford便宜点，另外各大学附近的房子都可以看看，很好租。利兹市中心好一点的一居室10-11万镑，你是现金买可以砍价。北部是有个什么振兴计划，而且快速火车也要建的，以后伦敦直达这些城市的火车快很多,我个人不太喜欢Liverpool, 当初卖期房的跟我推销了半天我没买。因为那里房价上不去，人口每年净减少，经济不好，工作机会也不多，就是大学学生撑起了当地的租赁市场。

#9

我btl利兹市中心附近的flat不到100k，租金600多，除去管理费到手550，买的时候现金50k，btl贷款50k，每个月还380本息。你这么多预算可以买利兹5套flat了，这样绝对公司划算啊。

#10

{:5_134:} 就单纯买了房，谈不上投资。

#11

我也想知道为啥是租金的40%？难道不是租金减费用后的40%？如果是前者还不如开离岸基金啥的呢

#12

注册SPV持有，从税收，贷款的额度，及日后capital gain tax都有利。

spv公司贷款比个人BTL利息稍微高一点。贷款步骤和文件跟个人BTL贷款没什么，需要directors 的 PG。
预祝顺利。

#13

别的先别说，你先拿公司名义申请贷款试试 {:5_141:} 看看银行要求啥吧。

#14

租金1500， interest 1250，银行根本不会给你贷款，这样的比例，你至少要给50%首付了。 我当年288买的，租金1200，利息500多，银行勉强给了75%贷款。 58万的房子租金要达到1800-2000至少才可能给你75%贷款

#15

(550－380)＊12／50000，回报率6.5%，比伦敦好多了。

我的Stock and Share ISA投资账户投了10几年了，平均每年return 9%，是tax free的。

如果不考虑房子涨价，投资股市好像比投资btl好。

#16

税的算法

上一年：租金40% － 利息＊0.540% － 利息＊0.5＊20%。

今年：租金40% － 利息＊0.2540% － 利息＊0.75＊20%

下一年和以后：租金*40% － 利息＊20%。

就是说利息部分只能按照basic tax rate抵税。

#17

关键省心，放在一边什么都不用管。 现在房东是政府的压迫对象，但是政府却支持isa.

#18

那交给中介打理的费用和维修费用都不能抵扣？

#19

可以，把公式改一下。

税的算法

上一年：(租金－费用)40% － 利息＊0.540% － 利息＊0.5＊20%。

今年：(租金－费用)49% － 利息＊0.2540% － 利息＊0.75＊20%

下一年和以后：(租金－费用)*40% － 利息＊20%。

#20

580k的房子租金只有1500， 只有我觉得这很奇怪吗